Izvođenje radova na rekonstrukciji objekata podrazumeva izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta, kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta i zaštitu od požara; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija sa povećanjem kapaciteta, shodno definiciji iz čl.2. tač. 32) Zakona o planiranju i izgradnji. Rekonstrukcija objekta vrši se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Mišljenja smo da je reč o istom licu, koje Zakon o planiranju i izgradnji prepoznaje kao stručni nadzor.

Stručni nadzor je regulisan čl.153. Zakona o planiranju i izgradnji:

Stručni nadzor

Član 153.

Investitor obezbeđuje stručni nadzor u toku građenja objekta, odnosno izvođenja radova za koje je izdata građevinska dozvola.

Stručni nadzor obuhvata: kontrolu da li se građenje vrši prema građevinskoj dozvoli, odnosno prema tehničkoj dokumentaciji po kojoj je izdata građevinska dozvola; kontrolu i proveru kvaliteta izvođenja svih vrsta radova i primenu propisa, standarda i tehničkih normativa, uključujući standarde pristupačnosti; kontrolu i overu količina izvedenih radova; proveru da li postoje dokazi o kvalitetu materijala, opreme i instalacija koji se ugrađuju; davanje uputstava izvođaču radova; saradnju sa projektantom radi obezbeđenja detalja tehnoloških i organizacionih rešenja za izvođenje radova i rešavanje drugih pitanja koja se pojave u toku izvođenja radova.

Stručni nadzor može da vrši lice koje ispunjava uslove propisane ovim zakonom za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova.

U vršenju stručnog nadzora na objektu ne mogu da učestvuju lica koja su zaposlena u privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu ili preduzetničkoj radnji koje je izvođač radova na tom objektu, lica koja vrše inspekcijski nadzor, kao i lica koja rade na poslovima izdavanja građevinske dozvole u organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole.

Član 153a

Ministar nadležan za poslove građevinarstva propisaće na koje objekte se ne primenjuju odredbe ovog zakona o izvođaču radova, odgovornom izvođaču radova, obavezi određivanja stručnog nadzora i tehničkom pregledu objekta.

U skladu sa čl.2.tač.33) Zakona o planiranju i izgradnji, dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta, kao i nadziđivanje objekta, i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu.

Za izvođenje radova na dogradnji objekta potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu. Takođe, moguće je pre pribavljanja lokacijskih uslova, za potrebe izrade idejnog rešenja, od nadležnog organa za izdavanje građevinske dozvole pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela na osnovu planskog dokumenta.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, a podnošenje zahteva za građevinsku dozvolu vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Ne postoji utvrđena „cena“ građevinske dozvole.

Kada je reč o troškovima koji se plaćaju prilikom podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, predmetna materija je regulisana članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedenim članom Pravilnika je propisano da se uz zahtev prilažu dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja (za čije iznose se morate obratiti nadležnom organu kome podnosite zahtev) i naknadi za Centralnu evidenciju (iznose možete pronaći ovde), dok za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, sastavni deo zahteva čini i izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate.

Članom 65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na većem broju katastarskih parcela može obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje. U članu 66. Zakona regulisano je da se uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji proizlazi da nije predviđena mogućnost delimične, niti fazne preparcelacije, već se uz zahtev za provođenje preparcelacije mora priložiti dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele, što znači da postupak mora da obuhvati kompletnu površinu koja je predmet preparcelacije.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, između ostalog, za građenje, odnosno postavljanje linijskih infrastrukturnih objekata (u koje spada i gasovod) može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu. U stavu 3. istog člana propisano je da se za objekte iz stava 1, koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata, dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.

U stavu 8. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2, može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz člana 69. i drugih dokaza propisanih Zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.

Članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U tom slučaju, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu (gasovodu) koji je u celini podzemni, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. Ukoliko je, pak, u pitanju objekat koji je delimično nadzemni, a delimično podzemni, za nadzemne delove formira se građevinska parcela u skladu sa odredbama člana 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, dok se za podzemne delove ne dostavlja dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela.

Članom 65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na većem broju katastarskih parcela može obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje. U članu 66. Zakona regulisano je da se uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji proizlazi da nije predviđena mogućnost delimične, niti fazne preparcelacije, već se uz zahtev za provođenje preparcelacije mora priložiti dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele, što znači da postupak mora da obuhvati kompletnu površinu koja je predmet preparcelacije.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, između ostalog, za građenje, odnosno postavljanje linijskih infrastrukturnih objekata (u koje spada i gasovod) može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu. U stavu 3. istog člana propisano je da se za objekte iz stava 1, koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata, dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.

U stavu 8. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2, može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz člana 69. i drugih dokaza propisanih Zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.

Članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U tom slučaju, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu (gasovodu) koji je u celini podzemni, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. Ukoliko je, pak, u pitanju objekat koji je delimično nadzemni, a delimično podzemni, za nadzemne delove formira se građevinska parcela u skladu sa odredbama člana 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, dok se za podzemne delove ne dostavlja dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, između ostalog, za građenje, odnosno postavljanje linijskih infrastrukturnih objekata (u koje spada i gasovod) može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu. U stavu 3. istog člana propisano je da se za objekte iz stava 1, koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata, dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.
U stavu 8. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2, može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz člana 69. i drugih dokaza propisanih Zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.
Članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U tom slučaju, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište.
Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu (gasovodu) koji je u celini podzemni, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. Ukoliko je, pak, u pitanju objekat koji je delimično nadzemni, a delimično podzemni, za nadzemne delove formira se građevinska parcela u skladu sa odredbama člana 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, dok se za podzemne delove ne dostavlja dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela.

Članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine, bez naknade, i to danom stupanja na snagu Zakona a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti. Shodno tome, imalac prava korišćenja na građevinskom zemljištu nije u obavezi da preduzme nikakvu posebnu aktivnost u cilju upisa prava svojine.

Napominjemo da se citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji ne odnose na lica iz člana 102. stav 9. Zakona, odnosno:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02)

Lica iz člana 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji imaju pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, u skladu sa odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 64/15). Tekst Zakona možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs/index.php, u okviru sekcije „Propisi“.

Pitanja u vezi sa ozakonjenjem (legalizacijom) objekata možete postaviti posredstvom mejla: ozakonjenje@mgsi.gov.rs  

Promena namene objekta i rekonstrukcija objekta vrše se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova, odnosno promene namene,  koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, shodno čl.145.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde). Prema tome ne vrši se izrada projekta za građevinsku dozvolu, već idejnog projekta, shodno čl.145.st.2. Zakona o planiranju i izgradnji.

Članom 49. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata (ovde) propisano je da se u slučaju da su na objektu predviđeni radovi, kojima se utiče na osnovne zahteve za objekat, kao prilog idejnom projektu se izrađuju i odgovarajući elaborati i studije kojima se propisuju mere za ispunjenje tih osnovnih zahteva (npr. u slučaju energetske sanacije - kada je neophodna izrada elaborata energetske efikasnosti, u slučaju rekonstrukcije objekta kojom se utiče na osnovni zahtev "zaštita od požara" - kada je neophodna izrada elaborata zaštite od požara i dr.).

Članom 33. i 34. Zakona o zaštiti od požara propisano je u kojim slučajevima izgradnje, dogradnje  i rekonstrukcije objekata  postoji obaveza pribavljanja saglasnosti u pogledu mera zaštite od požara.

Shodno čl.18.st.4. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način u vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata propisano je da je izrada projekta za izvođenje obavezna za građenje objekata za koje je pribavljena građevinska dozvola, osim za objekte kategorije "A".  Članom 18.st.6.ovog pravilnika regulisano je da je izrada projekta za izvođenje obavezna i za izvođenje radova na rekonstrukciji objekata, koji se vrše na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova (član 145. Zakona), osim za objekte kategorije "A", kao i u slučajevima za koje je predviđeno pribavljanje saglasnosti na projekat za izvođenje u skladu sa propisima kojima se uređuje zaštita od požara.

Članom 37. st.1. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem (ovde), propisano je da kada je zakonom kojim se uređuje zaštita od požara utvrđena obaveza pribavljanja saglasnosti na tehničku dokumentaciju u pogledu mera zaštite od požara, investitor dostavlja nadležnom organu glavni projekat zaštite od požara, izrađen u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara i projekat za izvođenje, izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije, kao i dokaz o uplati administrativne takse za podnošenje zahteva i naknade za Centralnu evidenciju. Članom 37.st.2. ovog pravinika regulisano je da nadležni organ, po prijemu glavnog projekta zaštite od požara i projekta za izvođenje, bez odlaganja, u ime i za račun investitora, podnosi organu nadležnom za poslove zaštite od požara, zahtev za davanje saglasnosti na projekat za izvođenje.

Shodno čl. 31. st.1. Zakona o zaštiti od požara, propisano je da je glavni projekat zaštite od požara  sastavni deo tehničke dokumentacije za izgradnju, dogradnju i rekonstrukciju objekata sa svim pripadajućim instalacijama, opremom i uređajima. Međutim, st.2. istog člana Zakona o zaštiti od požara propisano je da, izuzetno od stava 1. ovog člana, glavni projekat zaštite od požara ne mora biti sastavni deo tehničke dokumentacije ukoliko se osnovni zahtevi zaštite od požara iz člana 30. ovog zakona mogu sagledati kroz tehničku dokumentaciju za izgradnju, dogradnju i rekonstrukciju objekta.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojima se odobrava izvođenje radova, odnosno odobrava promena namene, vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.  U konkretnom slučaju nije potrebno ishodovati dva rešenja, već se može podneti jedan zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova, odnosno promene namene. Prilikom popunjavanja zahteva za izdavanje rešenja kroz CIS (u koraku u kome se unose podaci o objektu), potrebno je odvojeno uneti podatke o izvođenju radova na rekonstrukciji objekta i posebno podatke o promeni namene.

Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.  Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.