Oblast: Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta

Članom 97. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se iznos doprinosa za  uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole tako što se osnovica koju čini prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u jedinici lokalne samouprave, odnosno gradskoj opštini, prema poslednjim objavljenim podacima organa nadležnog za poslove statistike, pomnoži sa ukupnom neto površinom objekta koji je predmet gradnje, izraženom u metrima kvadratnim, i sa koeficijentom zone i koeficijentom namene objekta koje utvrđuje jedinica lokalne samouprave.

Imajući u vidu citiranu odredbu Zakona o planiranju i izgradnji, izmena iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, koji je plaćen jednokratno, moguće je samo ukoliko je prilikom izvođenja radova došlo do odstupanja neto površine objekta iz projekta za građevinsku dozvolu u odnosu na stvarno izvedeno stanje. Konačni obračun doprinosa je sastavni deo rešenja o upotrebnoj dozvoli, saglasno članu 98. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji.

Članom 97. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta umanjuje za troškove infrastrukturnog opremanja građevinskog zemljišta sredstvima investitora, na osnovu ugovora zaključenog u skladu sa članom 92. Zakona, kao i za vrednost zemljišta koje investitor ustupa jedinici lokalne samouprave za izgradnju infrastrukturnih objekata. Saglasno citiranoj odredbi Zakona, investitor ima pravo na umanjenje iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za celokupan iznos troškova infrastrukturnog opremanja građevinskog zemljišta sredstvima investitora.

Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade regulisano je članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji. To pravo je priznato vlasnicima objekta na građevinskoj parceli, odnosno licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je u konkretnom slučaju reč o objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju. Nad takvim objektima ne može biti evidentirano pravo svojine u evidenciji katastra nepokretnosti, odnosno lica koja su držaoci takvih objekata ne smatraju se vlasnicima u smislu Zakona o planiranju i izgradnji.

Kada je reč o mogućnosti pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine po osnovu prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, to zavisi od statusa zemljišta u evidneciji katastra nepokretnosti. Ukoliko je predmetno zemljište evidentirano kao neizgrađeno građevinsko zemljište, pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine vrši se bez naknade.

Članom 97. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole. Imajući u vidu činjenicu da se izvođenje radova na adaptaciji, kao i radova na rekonstrukciji objekta vrši na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova (u skladu sa članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji), mišljenja smo da u tim slučajevima ne postoji zakonski osnov za obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Shodno odredbama stav 2. člana 136. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli iznos doprinosa iz člana 97. stav 2. Takođe, tačka 8). člana 22. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisuje da rešenje o građevinskoj dozvoli sadrži podatke o iznosu i načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, uključujući i pravo na umanjenje, na osnovu ugovora sa imaocima javnih ovlašćenja, kao i sredstva obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate (neopoziva bankarska garancija, odnosno hipoteka na objektu).

Odredbama tačke 4) člana 24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da se postupak za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli sprovodi u objedinjenoj proceduri, a pokreće se podnošenjem zahteva nadležnom organu kroz CIS.

Članom 92. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinsko zemljište koje nije uređeno u smislu Zakona, a nalazi se u obuhvatu planskog dokumenta na osnovu koga se mogu izdati lokacijski uslovi, odnosno građevinska dozvola, može pripremiti, odnosno opremiti i sredstvima fizičkih ili pravnih lica. U tom slučaju, lice koje je zainteresovano za pripremanje, odnosno opremanje građevinskog zemljišta podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave, odnosno pravnom licu osnovanom za poslove uređenja građevinskog zemljišta, predlog o finansiranju pripremanja, odnosno opremanja građevinskog zemljišta, po kome je nadležni organ dužan da postupi u roku od 15 dana od dana prijema predloga. Ugovor o zajedničkom pripremanju, odnosno opremanju građevinskog zemljišta, saglano članu 92. stav 3. Zakona, obavezno sadrži:

• podatke o lokaciji, odnosno zoni u kojoj se planira opremanja građevinskog zemljišta;
• podatke iz planskog dokumenta i tehničke uslove za izgradnju;
• podatke iz programa uređivanja građevinskog zemljišta;
• granice lokacije koja se priprema, odnosno oprema sa popisom katastarskih parcela;
• dinamiku i rok izgradnje;
• obavezu jedinice lokalne samouprave kao investitora da obezbedi stručni nadzor u toku izvođenja radova;
• određivanje učešća svake ugovorne strane u obezbeđivanju, odnosno finansiranju izrade tehničke dokumentacije i stručne kontrole tehničke dokumentacije, izvođenju radova i izboru izvođača radova, kao i drugih troškova u vezi sa opremanjem građevinskog zemljišta, uključujući visinu i rokove obezbeđivanja finansijskih i drugih sredstava;
• određivanje objekata koji se grade i koji će preći u svojinu jedinice lokalne samouprave;
• određivanje iznosa učešća lica iz stava 1. ovog člana u finansiranju pripremanja, odnosno opremanja građevinskog zemljišta koji će biti umanjen za iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta;
• sredstva obezbeđenja ispunjenja obaveza ugovornih strana.

Ukoliko dođe do zaključenja ugovora o zajedničkom pripremanju, odnosno opremanju građevinskog zemljišta, iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta umanjuje se za troškove infrastrukturnog opremanja građevinskog zemljišta sredstvima investitora, na osnovu ugovora zaključenog u skladu sa članom 92. Zakona o planiranju i izgradnji.

Prilikom željenje izgradnje objekta jednog Investitora, objekat bi bio tako postavljen da zauzima oko 14 m2 susednu parcelu. Da li sused može dati saglasnost (ili koji je to dokument potreban i gde da bude overen) za zauzeće svoje parcele u samo toj površini i šta je potrebno od dokumenat što bi bilo dovoljno za dobijanje građevinske dozvole?
Napomena:
- između ova dva vlasnika postoje dobri međuljudski odnosi i potpisan ugovor o vremenski neograničenom korišćenju susedove porcele (maja 2014. god.),
- radi se o poljoprivrednom zemljištu i izgradnji objekta za smeštaj poljoprivrednih proizvoda,
- parcele su jako uzane (sa frontovima po oko 7,5 m).

Članom 97. Zakona o planiranju i izgradnji, kojim je regulisan doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta, propisano je da se iznos doprinosa utvrđuje rešenjem o građevinskoj dozvoli. U skladu sa tim, rešenjem o građevinskoj dozvoli trebalo bi obuhvatiti i sva eventualna umanjenja iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, uključujući i umanjenje po osnovu člana 97. stav 10. Zakona.

Ukoliko je nastupila pravosnažnost rešenja o građevinskoj dozvoli, eventualne izmene se mogu vršiti u skladu sa odredbama Zakona o opštem upravnom postupku, ali ne i u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji.

Mišljenja smo da izmena iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta nije moguća bez izmene rešenja o građevinskoj dozvoli, imajući u vidu činjenicu da se iznos doprinosa utvrđuje rešenjem o građevinskoj dozvoli, saglasno članu 97. Zakona o planiranju i izgradnji.

Članom 97. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole.

Ukoliko je u konkretnom slučaju građevinska dozvola izdata, ali je u međuvremenu istekla, u postupku za izdavanje nove građevinske dozvole ponovo se utvrđuje iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta koji je potrebno platiti u skladu sa odredbama važećeg Zakona o planiranju i izgradnji.

Objekti koji su upisani u katastru nepokretnosti ne brišu se zbog izdavanja nove građevinske dozvole.

Članom 102. stav 9. tačka 1) Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine, bez naknade, ne primenjuju na lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike.

U Vašem pitanju je navedeno da je u konkretnom slučaju reč o pravnom licu na koje su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, iz čega proizlazi da je pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine moguće uz naknadu, u skladu sa odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu.