Oblast: Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Ugovor iz člana 92. Zakona o pripremanju i opremanju zemljišta sredstvima fizičkih i pravnih lica može zaključiti nadležni organ jedinice lokalne samouprave, odnosno lice iz člana 94. Zakona - privredno društvo, javno preduzeće, odnosno druga organizacija koju je jedinica lokalne samouprave osnovala radi obezbeđivanja uslova za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno kojoj je poverila vršenje tih poslova.
Jedinica lokalne samouprave nije obavezana Zakonom, niti drugim propisom da obavezno mora osnovati privredno društvo ili organizaciju radi obezbeđivanja uslova za uređivanje građevinskog zemljišta, odnosno kojoj bi poverila vršenje tih poslova. Ako takvo privredno društvo nije osnovano, te poslovi vrši jedinica lokalne samouprave, preko organa u svom sastavu.
U ovakvim situacijama je moguće zaključiti ugovor sa investitorom na osnovu Zakona o planiranju i izgradnji, bez primene Zakona o javno-privatnom partnerstvu i koncesijama, jer u ovom odnosu nema bitnih elemenata javno-privatnog partnerstva (dugoročnost saradnje između javnog i privatnog partnera, obaveza privatnog partnera da preuzme održavanje javne infrastrukture, odnosno obavljanje usluga od javnog značaja i sl.). Pre zaključivanja ugovora iz člana 92. Zakona ne sprovodi se postupak propisan Zakonom o javnim nabavkama, jer se tim ugovorom ne vrši javna nabavka, već se investitor obavezuje da finansira određene radove u zamenu za umanjenje iznosa doprinosa. Izuzetak od navedenog bila bi situacija kada bi investitor izvodio radove i kada bi za to, pored toga što bi imao pravo na umanjenje iznosa doprinosa, bila predviđena nadoknada investitoru od strane opštine do pune cene za izvedene radove.
Pitanje koje se postavlja je kako ugovorom odrediti vrednost radova radi umanjenja iznosa doprinosa, ako ih investitor ne finansira u novcu, već npr. obezbeđuje plansku ili tehničku dokumentaciju ili izvođenje radova. Tada bi se u proceni iznosa ulaganja investitora opština morala osloniti na procene iz programa uređivanja građevinskog zemljišta, odnosno na procenu ovlašćenog sudskog veštaka u pogledu vrednosti radova koje će investitor izvesti.
Zakon ne predviđa ograničavanje mogućnosti finansiranju pripremanja i opremanja građevinskog zemljišta sredstvima fizičkih ili pravnih lica na zemljište u javnoj svojini. Pri tome, treba imati u vidu odredbu člana 92. stav 3. tačka 6) o jedinici lokalne samouprave kao investitoru. To znači da jedinica lokalne samouprave mora imati odgovarajuće pravo na zemljištu na osnovu koga se može utvrditi aktivna stranačka legitimacija JLS, odnosno utvrditi svojstvo investitora, kao i da to pravo, naročito u slučaju izgradnje objekata infrastrukture, ne mora biti pravo svojine na zemljištu.
Ne, članom 92. propisane su sve aktivnosti koje spadaju u pripremanje i opremanje građevinskog zemljišta, u skladu sa odredbom člana 93. Zakona.
Članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji predviđeno je da Skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom. Na osnovu navedenog, smatramo da postoji pravni osnov da jedinica lokalne samouprave svojim opštim aktom može urediti postupak naplate doprinosa za uređivanje građevisnkog zemljišta, u okvirima postavljenim zakonom.
Obzirom da je odredbom člana 8. stav 1. Zakona o hipoteci ("Sl. glasnik RS", br. 115/2005), propisano da hipoteka nastaje upisom u nadležni registar (upis u registar ima konstitutivno dejstvo i predstavlja modus aquirendi za stvarna prava na nepokretnostima), smatramo da je neophodan punovažan upis u odgovarajući registar stvarnih prava na nepokretnosti (teretni – G list, Lista nepokretnosti).
Zakonom o planiranju i izgradnji, u članu 2. tačka 43) propisano je da je finansijer "lice koje po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira, odnosno sufinansira izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju, adaptaciju, sanaciju ili izvođenje drugih građevinskih odnosno investicionih radova predviđenih ovim zakonom i na osnovu tog ugovora stiče određena prava i obaveze koje su ovim zakonom propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet". Na osnovu navedenog, smatramo da nema zakonskih smetnji da finansijer može dati sredstvo obezbeđenja radi plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. Pri tome naglašavamo da, u skladu sa članom 135a stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, finansijer solidarno sa investitorom odgovara za sve obaveze prema trećim licima, koje su posledica radnji koje preduzme u skladu sa ovlašćenjima koja su mu preneta ugovorom iz stava 1. ovog člana, što dodatno ojačava položaj jedinice lokalne samouprave u pogledu obezbeđenja plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Utvrđivanje iznosa i načina plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta sastavni je deo dispozitiva rešenja o građevinskoj dozvoli. Rešenjem o građevinskoj dozvoli se utvrđuju i svi drugi bitni elementi u vezi sa plaćanjem doprinosa, uključujući dospeća rate, rokove dospeća rata, sredstva obezbeđenja i drugo. Nije dozvoljeno zaključivanje ugovora o plaćanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Investitor nema obavezu plaćanja doprinosa, odnosno prve rate i dostavljanja sredstva obezbeđenja u slučaju plaćanja doprinosa na rate, do prijave radova. Rešenjem o građevinskoj dozvoli se samo utvrđuju bitni elementi obaveze plaćanja doprinosa.