1.Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji, u tom slučaju se pre izdavanja građevinske dozvole izrađuje idejni projekat, koji podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije, nevezano od toga da li se izgradnja finansira sredstvima iz budžeta (u slučaju da se finansira sredstvima iz budžeta idejni projekat koji se svakako izrađuje postaje deo studije  opravdanosti).

Shodno čl.78. st.1. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata (ovde), tehnička kontrola projekta za građevinsku dozvolu za građenje objekata iz člana 133. stav 2. Zakona, obuhvata i proveru da li je postupljeno po zahtevima komisije koja je izvršila stručnu kontrolu generalnog i idejnog projekta (reviziona komisija).

Ako je reviziona komisija, čiji se izveštaj o izvršenoj stručnoj kontroli idejnog projekta prilaže uz projekat za građevinsku dozvolu, ukazala na određene nedostatke u idejnom projektu i utvrdila zahteve po kojima je projektant obavezan da postupi u projektu za građevinsku dozvolu, vršilac tehničke kontrole u svom izveštaju, koji dostavlja investitoru, posebno konstatuje da li je postupljeno po zahtevima komisije, u skladu sa čl.78.st.2. ovog pravilnika.

2. Idejni projekat za objekte iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji, koji podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije, ne dostavlja se kroz postupak objedinjene procedure, odnsono kroz Centralni informacioni sistem.

Za informacije o dostavljanju idejnog projekta za potrebe stručne kontrole od strane revizione komisije potrebno je da se obratite Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.

Postupak stručne kontrole regulisan je odredbama člana 132. Zakona o planiranju i izgradnji.

Pravilnikom o utvrđivanju visine troškova stručne kontrole tehničke dokumentacije utvrđuje se visina troškova stručne kontrole (revizije) tehničke dokumentacije.

Troškovi stručne kontrole obuhvataju:

1) troškove rada članova revizione komisije;

2) troškove rada članova revizione komisije koji su izvestioci stručne kontrole projekata

Članom 118. Zakona o planiranju i izgradnji regulisan je idejni projekat:

1.5. Idejni projekat

Član 118.

Idejni projekat se izrađuje za potrebe izgradnje objekata i izvođenja radova iz člana 145. ovog zakona, kao i za objekte iz člana 133. ovog zakona, kada podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije.

1.3. Idejni projekat (IDP)

Član 16.

Idejni projekat je skup međusobno usaglašenih projekata kojima se određuju: namena, položaj, oblik, kapacitet, tehničko-tehnološke i funkcionalne karakteristike i izgled objekta i okvirno dokazuje ispunjenost osnovnih zahteva za objekat.

Za objekte za koje su izdati lokacijski uslovi, idejnim projektom vrši se razrada planirane koncepcije objekta utvrđene idejnim rešenjem na osnovu kog su pribavljeni lokacijski uslovi, a njegova usklađenost sa tim idejnim rešenjem obavezna je samo u pogledu bitnih elemenata na osnovu kojih su ti lokacijski uslovi, odnosno uslovi za projektovanje i priključenje utvrđeni (u zavisnosti od vrste objekta, odnosno radova npr: namena, BRGP, gabarit, horizontalna i vertikalna regulacija, položaj na parceli, pristup parceli, broj funkcionalnih jedinica, kapaciteti i način priključenja na komunalnu i drugu infrastrukturu i sl.).

Idejni projekat može odstupiti od idejnog rešenja i u pogledu bitnih elemenata koji prikazuju ili navode podatke neophodne za utvrđivanje lokacijskih uslova, ako se izmene vrše prilikom razrade tehničke dokumentacije, kao i radi usklađivanja tog projekta sa uslovima za projektovanje i priključenje, s tim što ta odstupanja ne mogu biti u suprotnosti sa planskim dokumentom, kao ni sa ostalim uslovima za projektovanje i priključenje izdatim za taj objekat.

Za objekte iz člana 133. stav 2. Zakona, idejnim projektom vrši se razrada koncepcije objekta utvrđene generalnim projektom, odnosno lokacijskim uslovima.

Za linijske infrastrukturne objekte, pored prethodno navedenog, idejnim projektom se vrši izbor optimalne trase pri konkretnim uslovima i ograničenjima, sa svim pratećim objektima.

Idejni projekat se izrađuje za potrebe izrade studije opravdanosti iz člana 114. Zakona i podleže reviziji (stručnoj kontroli) projekta, kao i za potrebe pribavljanja rešenja o odobrenju za izvođenje radova iz člana 145. Zakona.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji nije ograničen broj investitora za izvođenje određenih radova, već to zavisi od imovinsko - pravnih odnosa na zemljištu, odnosno objektu na kome se radovi izvode.

Ukoliko je građevinskom dozvolom kao investitor radova na izgradnji objekta određen samo jedan suvlasnik zamljišta, a na osnovu overene saglasnosti drugog suvlasnika zemljišta, upotrebna dozvola može biti izdata samo na investitora radova navedenog u građevinskoj dozvoli. Eventualna izmena investitora je moguća u skladu sa članom 141. Zakona o planiranju i izgradnji, što podrazumeva sprovođenje odgovarajućeg postupka za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli. Saglasno citiranom članu Zakona, uz zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli potrebno je dostaviti pravni osnov sticanja prava svojine na objektu u izgradnji. 

Ukoliko nakon izdavanja građevinske dozvole nije došlo do promene imovinsko-pravnog statusa predmetne parcele, dokaz o sticanju prava svojine na objektu u izgradnji može biti odgovarajući ugovor kojim se regulišu međusobni odnosi izmeđju investitora, odnosno između suinvestitora, ali ne i list nepokretnosti, jer se u njemu ne može konstatovati bilo kakva promena u odnosu na stanje koje je postojalo u momentu izdavanja građevinske dozvole.

1. Na pitanja koja su predmet regulisanja Zakona o planiranju i izgradnji primenjuju se odredbe tog zakona, podzakonskih akata donetih na osnovu zakona, kao i odredbe drugih zakona (i podzakonskih akata), pod uslovom da njima nisu na drugačiji način uređena pitanja koja su predmet uređivanja Zakona o planiranju i izgradnji (izuzev zakona i propisa kojima se uređuje zaštita životne sredine). U skladu sa tim, u postupku izdavanja akata u ostvarivanju prava na izgradnju i upotrebu objekata, shodno se primenjuju propisi koji regulišu određene faze postupka, a nisu u suprotnosti sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.

Postupak za izdavanje građevinske dozvole pretežno je regulisan odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu zakona, dok se Zakon o opštem upravnom postupku („Službeni list SRJ“ broj 33/97 i 31/01 i „Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 30/10) shodno primenjuje samo u delu postupka koji nije regulisan tim propisima.

2. Saglasno članu 8. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, izdavanje lokacijskih uslova, izdavanje građevinske dozvole, prijava radova; izdavanje upotrebne dozvole, pribavljanje uslova za projektovanje, odnosno priključenje objekata na infrastrukturnu mrežu, pribavljanje isprava i drugih dokumenata koje izdaju imaoci javnih ovlašćenja, a uslov su za izgradnju objekata, odnosno za izdavanje lokacijskih uslova, građevinske dozvole i upotrebne dozvole iz njihove nadležnosti, kao i obezbeđenje uslova za priključenje na infrastrukturnu mrežu i za upis prava svojine na izgrađenom objektu sprovodi se kroz objedinjenu proceduru. Članom 8a stav 1. Zakona propisano je da se razmena dokumenata i podnesaka u objedinjenoj proceduri obavlja elektronskim putem.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, izdavanje građevinske dozvole je moguće isključivo u okviru objedinjene procedure, koja se sprovodi elektronskim putem.

Da, potrebno je prethodno izvršiti promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište s obzirom na to da se građenje može vršiti isključivo na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu.

Ukoliko se radi o poljoprivrednom zemljištu u građevinskom području sela prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase, radi se o zemljištu iz čl. 3 Zakona o poljoprivrednom zeljištu i zbog toga  potrebno je pred opštinskim organom uprave nadležnim za poljoprivredu pokrenuti postupak za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta.

Ukoliko se ukonkretnom slučaju radi o ekonomskom (pomoćnom) objektu u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, potrebno je istovremeno podneti i zahtev za utvrđivanje oslobođenja od obaveze plaćanja naknade za promene namene obzirom da se za ovu vrstu objekata shodno čl. 26 st.1 tač. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu ne plaća naknada. Objekti koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, shodno čl. 26. st. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu su: objekti za smeštaj mehanizacije, repromaterijala, smeštaj i čuvanje gotovih poljoprivrednih proizvoda, staje za gajenje stoke, objekti za potrebe gajenja i prikazivanje starih autohtonih sorti biljnih kultura i rasa domaćih životinja, objekti za gajenje pečurki, puževa i riba. Uz zahtev za utvrđivanje oslobađanja plaćanja naknade za prenamenu, potrebno je podneti: dokaz o vlasništvu poljoprivrednog zemljišta, kopiju plana, podatke o površini za koju se vrši prenamena i idejni projekat  za izgradnju pomoćne zgrade. 

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U stavu 2. istog člana propisano je da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom.

Korisnik građevinskog zemljišta nema odgovarajuće pravo na zemljištu u smislu odredaba člana 135. Zakona o planiranju i izgradnji i ne može dobiti građevinsku dozvolu kao investitor radova na predmetnoj parceli. Shodno tome, zahtev za izdavanje građevinske dozvole može biti podnet tek nakon što potencijalni investitor u katastru nepokretnosti bude evidentiran kao vlasnik predmetnog zemljišta.

U vezi sa tim, nijedan ugovor zaključen sa nevlasnikom ne bi bio podoban da treće lice na osnovu njega stekne status finansijera radova u smislu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji (član 135a).  

Članom 155. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da, izuzetno od opšteg pravila (po kome investitor obezbeđuje tehnički pregled objekta), tehnički pregled objekta, ili dela objekta koji predstavlja celinu i može se kao takav samostalno koristiti, može obezbediti i drugo lice koje za to ima interes, u kom slučaju to lice snosi troškove tehničkog pregleda, nakon čega ima pravo da podnese zahtev za izdavanje upotrebne dozvole.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, svako zainteresovano lice ima pravo da obezbedi tehnički pregled objekta, a nakon toga i podnese zahtev za izdavanje upotrebne dozvole (pa i suvlasnik parcele). Međutim, upotrebnom dozvolom se ne može promeniti status investitora, odnosno ne mogu se na drugačiji način reguilisati imovinsko-pravni odnosi od načina na koji je to učinjeno u građevinskoj dozvoli. Drugim rečima, treće lice (uključujući i suvlasnika na parceli) ne može steći status investitora samo na osnovu upotrebne dozvole, već bi u tom cilju bilo neophodno prethodno izvršiti izmenu građevinske dozvole, u skladu sa članom 141. Zakona o planiranju i izgradnji.  Kao dokaz o sticanju prava svojine na objektu u izgradnji trebalo bi priložiti odgovarajući ugovor kojim se regulišu međusobni odnosi izmeđju starog i novog investitora, odnosno između suinvestitora.

Objekat na koji se dnosi vase pitanje može se definisati kao vrtno senilo i za njega shodno čl. 144 Zakona o planiranju I izgradnji nije potrebno pribavljati ni rešenje po čl. 145 niti rešenje o građevinskoj dozvoli niti je potrebno vršiti prenamenu zemljišta.

Što se tiče priključka za vodu, imaoci  javnih ovlašćenja shodno čl. 160. Zakona o planiranju I izgradnji  ne mogu vršiti priključenje na postojeću infrastrukturu korisnika  ukoliko se ne radi o objektu koji se gradi na osnovu građevinske dozvole, te kako se u konkretnom slučaju ne radi o objektu koji se gradi na osnovu građevisnke dozvole,  predlažemo da pitanje snabdevanja vodom vašeg imanja rešite izgradnjom bunara.

Način odlaganja otpadnog građevinskog materijala, zemlje i ostalog građevinskog materijala nije regulisan odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona, već Zakonom o komunalnim delatnostima („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 88/11 i 104/16).

Članom 34. tačka 16. Zakona o komunalnim delatnostima propisano je da je opštinski, odnosno gradski komunalni inspektor ovlašćen da, između ostalog, zabrani rešenjem odlaganje otpadnog građevinskog materijala, zemlje i ostalog građevinskog materijala van za to određene lokacije. Postupanje suprotno ovoj odredbi Zakona o komunalnim delatnostima predstavlja prekršaj, za koji se pravno lice kažnjava novčanom kaznom od 100.000 do 1.000.000 dinara, preduzetnik kaznom od 50.000 do 500.000 dinara, a fizičko lice kaznom od 20.000 do 50.000 dinara.

Član 6.

Kontrolom usklađenosti izgrađenog objekta, odnosno izvedenih radova sa građevinskom dozvolom, odnosno rešenjem iz člana 145. Zakona i tehničkom dokumentacijom iz člana 5. stav 2. tač. 2) i 3) ovog pravilnika, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija, utvrđuje se usklađenost u pogledu:

1) položaja i osnovnih dimenzija objekta;

2) osnovnih elemenata konstrukcije objekta;

3) elemenata tehničke zaštite na objektu;

4) završne obrade i opreme objekta;

5) vrsta instalacija u objektu;

6) specifičnih uređaja i postrojenja koji su ugrađeni u objekat;

7) uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat.

Član 12.

Pregledom radova uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat proverava se:

1) da li su sa parcele uklonjeni svi pomoćni gradilišni objekti i uređaji, odnosno ranije izgrađeni objekti čije je rušenje predviđeno;

2) da li je izvršena predviđena nivelacija terena (nasipi, kaskade i sl.);

3) da li su izvršeni radovi predviđeni za odvod atmosferskih i podzemnih voda (rigole, drenažni kanali i sl.);

4) da li je, ukoliko je to predviđeno projektom, izvršeno ograđivanje građevinske parcele;

5) da li je izvršeno predviđeno uređenje slobodnih površina na parceli (pešačke i kolske staze, požarni putevi i platoi za vatrogasna vozila, parking prostori, travnjaci i sl.).

Pregled iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu:

1) građevinske dozvole;

2) tehničke dokumentacije iz člana 5. stav2. tač. 2) i 3) ovog pravilnika;

3) građevinskog dnevnika, odnosno dela dnevnika koji se odnosi na ovu vrstu radova.

Ovakva  situacija je vrlo česta u praksi i nije nemoguća. Najčešće nastaje ili prilikom izrade Katastra nepokretnosti kada se na osnoivu podataka iz izvršenog premera menjaju ganice postojeće katastrskih parcela ili prilikom provodjenja parcelacije u katastarskom operatu što predstavlja pripremu za postupak eksproprijacije.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o radovima iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji, za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovdeZa izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima, koju možete pronaći ovde. U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o složenijim radovima od radova iz čl. 145. Zakona o planiranju i izgradnji, za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti građevinsku dozvolu. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. U tom slučaju potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu projekta za građevinsku dozvolu.