Nadležnost

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinsku dozvolu za izgradnju ovih objekata, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona za izvođenje radova na ovim objektima, izdaje Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.

Ukoliko se radovi izvode na objektima iz čl.133. a koji se u celini nalaze na teritoriji autonomne pokrajine, u tom slučaju se izdavanje građevinskih dozvola, odnosno rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona poverava autonomnoj pokrajini, shodno čl.134.st.2. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ukoliko nije reč o izvođenju radova iz čl.145. Zakona na objektima iz čl.133, u tom slučaju se izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova poverava jedinicama lokalne samouprave.

Objekti iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji

Ukoliko je u konkrentom slučaju reč o objektu iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde) za koje građevinsku dozvolu izdaje ministarstvo, tehničku dokumentaciju u tom slučaju može da izrađuje privredno društvo, odnosno drugo pravno lice koje je upisano u odgovarajući registar za izradu tehničke dokumentacije za tu vrstu objekata i koje ima zaposlena lica sa licencom za odgovornog projektanta i koja imaju odgovarajuće stručne rezultate u izradi tehničke dokumentacije za tu vrstu i namenu objekta (tzv.“velika licenca“), shodno čl.126.st.2. ovog zakona.

U skladu sa čl.133.st.2.tač.9) Zakona o planiranju i izgradnji, Ministarstvo izdaje građevinsku dozvolu za izgradnju objekata, kao i izvođenje radova na objektima u granicama nepokretnih kulturnih dobara od izuzetnog značaja i kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne i prirodne baštine, objekata u zaštićenoj okolini kulturnih dobara od izuzetnog značaja sa određenim granicama katastarskih parcela i objekata u zaštićenoj okolini kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne i prirodne baštine, objekata u zaštićenim područjima u skladu sa aktom o zaštiti kulturnih dobara (osim pretvaranja zajedničkih prostorija u stan, odnosno poslovni prostor u zaštićenoj okolini kulturnih dobara od izuzetnog značaja i kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine), kao i objekata u granicama nacionalnog parka i objekata u granicama zaštite zaštićenog prirodnog dobra od izuzetnog značaja (osim porodičnih stambenih objekata, poljoprivrednih i ekonomskih objekata i njima potrebnih objekata infrastrukture, koji se grade u selima), u skladu sa zakonom.

Pravilnikom o načinu, postupku i sadržini podataka za utvrđivanje ispunjenosti uslova za izdavanje licence za izradu tehničke dokumentacije i licence za građenje objekata za koje građevinsku dozvolu izdaje ministarstvo, odnosno autonomna pokrajina, kao i o uslovima za oduzimanje tih licenci (ovde) bliže se propisuju način, postupak i sadržina podataka za utvrđivanje ispunjenosti uslova za izdavanje licence za izradu tehničke dokumentacije i licence za građenje objekata za koje građevinsku dozvolu izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, kao i uslovi za oduzimanje tih licenci.

Objekti koji nisu iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji

Ukoliko u konkrentom slučaju nije reč o objektima iz čl.133. Zakona o planiranju i izgradnji, tehničku dokumentaciju za izgradnju objekata može da izrađuje privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u registar privrednih subjekata. U tom slučaju privredno društvo, odnosno pravno lice, ne treba da poseduje „veliku licencu“.

Dokumentacija uz zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona propisana je čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Uz zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova prilaže se idejni projekat izrađen u skladu sa Pravilnikom o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata (ovde), odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, odnosno uklanjanju prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom. Članom 16. i čl.42-49. ovog pravilnika regulisan je idejni projekat.

Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Članom 124. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da projekat izvedenog objekta jeste projekat za izvođenje sa izmenama nastalim u toku građenja objekta. Članom 42. stav 2. tačka 1) Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da se uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole prilaže, između ostalog, projekat za izvođenje sa potvrdom i overom investitora, lica koje vrši stručni nadzor i izvođača radova da je izvedeno stanje jednako projektovanom, ako u toku građenja nije odstupljeno od projekta za izvođenje ili projekat izvedenog objekta, izrađen u skladu sa pravilnikom
kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije.
Iz Vašeg pitanja proizlazi da u konkretnom slučaju jeste došlo do odstupanja od projekta za izvođenje. S obzirom na činjenicu da Zakonom o planiranju i izgradnji nije propisan minimum odstupanja od projekta za izvođenje koji je neophodan da bi bilo potrebno vršiti izradu projekta izvedenog objekta, mišljenja smo da svako odstupanje iziskuje izradu projekta izvedenog objekta u cilju dobijanja upotrebne dozvole.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti na koja podzakonska akta se misli.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz člana 145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa članom 135. stav 2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.

Članom 9. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da je raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja, dok je u stavu 2. istog člana propisano je da o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

U skladu sa članom 44. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Rešenje  o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona

Shodno čl.145. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, adaptacija se vrši na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji i Zakona o stanovanju i održavanju zgrada proizlazi da ne postoje prepreke da skupština stambene zajednice sprovede proceduru za pretvaranje zajedničkog dela stambene zgrade u stambeni prostor. 

Članom 53a stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se lokacijski uslovi izdaju za izgradnju, odnosno dogradnju objekata za koje se izdaje građevinska dozvola, kao i za objekte koji se priključuju na komunalnu i drugu infrastrukturu.

Članom 2. stav 1. Uredbe o lokacijskim uslovima propisano je da lokacijski uslovi sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, projekta za građevinsku dozvolu i projekta za izvođenje, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji. U stavu 3. istog člana propisan je izuzetak od opšteg pravila, po kome imalac javnih ovlašćenja koji je i investitor radova na rekonstrukciji, sanaciji i adaptaciji postojeće infrastrukture, izgradnji priključaka na postojeću vodovodnu, kanalizacionu, gasnu i sl. mrežu, tipskih toplovodnih priključaka, privoda za elektronske komunikacije i dela elektrodistributivne mreže od transformatorske stanice, odnosno dela mreže, do mesta priključka na objektu kupca, za koje se izdaje rešenje iz člana 145. Zakona, nema obavezu da pribavi lokacijske uslove.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o lokacijskim uslovima, ukoliko je u konkretnom slučaju investitor radova lice koje nije imalac javnih ovlašćenja, postoji obaveza pribavljanja lokacijskih uslova za izgradnju priključnog kablovskog voda za napajanje električnom energijom.

Članom 144. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da za građenje jednostavnih objekata koji se grade na istoj katastarskoj parceli na kojoj je sagrađen glavni objekat, a koji se izvode na način da ne ometaju redovno korišćenje susednih objekata nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju, odnosno akt za izvođenje radova.

Imajući u vidu citiranu odredbu Zakona o planiranju i izgradnji, mišljenja smo da za postavljanje tendi iznad bankomata nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju, odnosno akt za izvođenje radova.

Sve savete u vezi sigurnosti kupovine stana u izgradnji u konkretnom slučaju kao i savete  u vezi  povraćaja PDV-a možete dobiti od lica koja se bave pružanjem pravnih usluga i zastupanjem u postupku  prodaje (advokat, agencija za nekretnine). 

Što se tiče ostalog dela Vašeg pitanja, ukoliko je investitor završio izgradnju objekta, dužan je da izvrši tehnički pregled izgrađenog objekta, te ukoliko se utvrdi da je objekat izgrađen u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom i odgovarajućom tehničkom dokumentacijom, investitor u elektronskom sistemu CEOP podnosi zahtev za izdavanje upotrebne dozvole uz koji dostavlja elaborat geodetskih radova  za objekat radi evidentiranja objekta i posebnih delova objekta (stanovi, lokali i dr.) kao i elaborat  geodetskih radova za podzemne instalacije.

Nakon pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ (onaj koji je izdao upotrebnu dozvolu) po službenoj dužnosti podnosi zahtev Katastru za upis prava na objektu  i posebnim delovima objekta.

Po izvršnosti rešenja Katastra o izvršenim upisima, ukoliko zaključite ugovor sa investitorom, možete podneti zahtev Katastru za upis prava svojine na stanu koji je predmet kupoprodaje.

Mišljenja smo da je za postavljanje objekta u konkretnom slučaju potrebno prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu, osim ukoliko je u konkretnom slučaju reč o građenju pomoćnog objekta, čije građenje se vrši na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Takođe, pre izdavanja lokacijskih uslova možete organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole da podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o građenju pomoćnog objekta, potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

U skladu sa definicijama iz čl.2.tač.24) i 24a) Zakona o planiranju i izgradnji:

24) pomoćni objekat jeste objekat koji je u funkciji glavnog objekta, a gradi se na istoj parceli na kojoj je sagrađen ili može biti sagrađen glavni stambeni, poslovni ili objekat javne namene (garaže, ostave, septičke jame, bunari, cisterne za vodu i sl.);

Ukoliko se u konkretnom slučaju reč o radovima čijim se izvođenjem ne izgrađuje nov prostor izvan postojećih gabarita i volumena objekta, u tom slučaju reč je o radovima koji se izvode na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, a koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

U skladu sa definicijama iz čl.2. ovog zakona, u konkretnom slučaju može biti reč o sledećim radovima:

32) rekonstrukcija jeste izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta, kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta i zaštitu od požara; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija sa povećanjem kapaciteta;

34) adaptacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu, kojima se: vrši promena organizacije prostora u objektu, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija istog kapaciteta, a kojima se ne utiče na stabilnost i sigurnost objekta, ne menjaju konstruktivni elementi, ne menja spoljni izgled i ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja, zaštite od požara i životne sredine;

35) sanacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se vrši popravka uređaja, postrojenja i opreme, odnosno zamena konstruktivnih elemenata objekta, kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji;

36) investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije;

Odgovarajuće pravo

Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135.st.6. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.

Članom 8d. st.1.tač.6) Zakona o planiranju  izgradnji propisano je da nadležni organ, po zahtevu za izdavanje rešenja iz člana 145. ovog zakona rešenje izdaje najkasnije u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva.

Članom 209. st.1. tač. 2) Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da će se kaznom od 25.000 do 50.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana kazniće se za prekršaj odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako ne izda odgovorajuća akta u propisanom roku (čl. 8d, 53, 56, 136. i 158). Član 209. st. 2. ovog zakona regulisano je da će se za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu će se izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana. Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka iz stava 1. tač. 2) podnosi građevinski inspektor, u skladu sa čl. 209.st. 3. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ukoliko smatrate da nadležni organ ne postupa u skladu sa zakonom, možete se obratiti Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture. U skladu sa čl.172. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, nadzor nad izvršavanjem odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona, vrši Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture.

Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole ne prilaže se glavni projekat zaštite od požara. Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole propisana je čl.42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Međutim, uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole neophodno je priložiti izveštaj komisije za tehnički pregled, kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu, sa predlogom za izdavanje upotrebne dozvole.  Članom 155.st.2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je u slučaju kada je predmet tehničkog pregleda objekat za koji su utvrđene posebne mere zaštite od požara, član komisije za tehnički pregled i inženjer protivpožarne zaštite sa odgovarajućom licencom.

Članom  5. st.2.tač.7) Pravilnika  o sadržini i načinu vršenja tehničkog pregleda objekta, sastavu komisije, sadržini predloga komisije o utvrđivanju podobnosti objekta za upotrebu, osmatranju tla i objekta u toku građenja i upotrebe i minimalnim garantnim rokovima za pojedine vrste objekata (ovde) propisano je da se potrebnom dokumentacijom, bez koje se ne može izvršiti tehnički pregled, smatra saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite od požara na projekat za izvođenje, ako se radi o objektu za koji se utvrđuju posebne mere zaštite od požara, u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara.  Članom 18. ovog pravilnika propisana je sadržina zapisnika tehničkog pregleda i izveštaja komisije sa predlogom o utvrđivanju podobnosti za upotrebu.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu iz čl.33. i 34. Zakona o zaštiti od požara, za koje je propisana obaveza pribavljanja saglasnosti u pogledu mera zaštite od požara, u tom slučaju se ova saglasnost pribavlja na osnovu glavnog projekta zaštite od požara i projekta za izvođenje, shodno čl.37. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Članom 31. st.1. Zakona o zaštiti od požara propisano je da je glavni projekat zaštite od požara sastavni deo tehničke dokumentacije za izgradnju, dogradnju i rekonstrukciju objekata sa svim pripadajućim instalacijama, opremom i uređajima. Stavom 3.istog člana Zakona o zaštiti od požara regulisano je da,  izuzetno od stava 1. ovog člana,  glavni projekat zaštite od požara ne mora biti sastavni deo tehničke dokumentacije ukoliko se osnovni zahtevi zaštite od požara iz člana 30. ovog zakona mogu sagledati kroz tehničku dokumentaciju za izgradnju, dogradnju i rekonstrukciju objekta.