Uslovi građenja objekta određeni su pravilima građenja u planskom dokumentu.

Potrebno je da organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Utvrđivanje obaveze plaćanja naknade za prenamenu ili oslobađanje od obaveze plaćanja ove naknade je postupak koji se vodi van objedinjene procedure. Stoga je potrebno da se investitor lično obrati nadležnom organom zahtevom uz koji će dostaviti svu potrebnu dokumentaciju I navesi sve informacije koje su navedene I u ovom pitanju. Nadležni organ u vašoj opštini, po sprovedenom postupku utvrđuje da li postoji obaveza plaćanja naknade ili se radi o oslobođenju od plaćanja naknade za prenamenu.

Članom 19. Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 22/2015) propisano je da se opštim pravilima za izgradnju uređuju vrste i kompatibilne namene objekata koji se mogu graditi u pojedinačnim zonama, odnosno klasa i namena objekata čija izgradnja je zabranjena u tim zonama. Članom 21. stav 2. istog Pravilnika  propisano je da se na poljoprivrednom zemljištu mogu graditi:

• stambeni objekti za poljoprivredno domaćinstvo;
• ekonomski objekti (za smeštaj stoke, proizvodni objekti, objekti za preradu poljoprivrednih proizvoda, proizvodni i servisno-radni objekti u funkciji poljoprivrede (hladnjače, magacini, prehrambeni proizvodni pogoni i sl.);
• objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, kao i garaže za poljoprivrednu mehanizaciju, mašine i vozila);
• pomoćni objekti koji su u funkciji poljoprivrede (garaže, koševi, ambari, ostave, nadstrešnice i sl.);
• infrastrukturni objekti, uz saglasnost nadležnog ministarstva.

Ukoliko objekat koji nameravate da gradite nije obuhvaćen citiranim odredbama Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju, nije moguća njegova izgradnja na poljoprivrednom zemljištu.

Kada je reč o opštim pravilima za izgradnju montažnog objekta, potrebno je najpre pribaviti lokacijske uslove, a zatim i građevinsku dozvolu.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova propisana je članom 6, dok je dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisana članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Uklanjanje dotrajalog postojećeg objekta je moguće sprovesti na dva načina.

Prvi način podrazumeva sprovođenje postupka u skladu sa odredbama članova 167 – 171. Zakona o planiranju i izgradnji. Članom 167. Zakona propisano je da organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove građevinarstva odobrava rešenjem, po službenoj dužnosti ili na zahtev zainteresovanog lica, uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela, za koji utvrdi da je usled dotrajalosti ili većih oštećenja ugrožena njegova stabilnost i da predstavlja neposrednu opasnost za život i zdravlje ljudi, za susedne objekte i za bezbednost saobraćaja. Uz zahtev za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela podnosi se:

• projekat rušenja sa tehničkom kontrolom;
• dokaz o svojini na objektu
• uslovi, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Drugi način za uklanjanje postojećeg objekta je u okviru pripremnih radova za izgradnju novog objekta, koji prema definiciji iz člana 2. tačka 28) Zakona o planiranju i izgradnji prethode građenju objekta i obuhvataju, između ostalog, rušenje postojećih objekata na parceli.

Bez obzira na koji način se vrši uklanjanje postojećeg objekta, neophodno je da budu rešeni imovinsko-pravni odnosi na parceli i postojećem objektu. Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže se i overena saglasnost tih lica.

Ukoliko neko lice ima pravo plodouživanja na postojećem objektu, pre uklanjanja objekta neophodno je izvršiti brisanje tog prava iz evidencije katastra nepokretnosti, za šta je neophodna saglasnost tog lica, i to u formi javnobeležničkog zapisa, saglasno članu 85. Zakona o javnom beležništvu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015).

Kada je reč o svojinsko-pravnom režimu objekta koji bi bio izgrađen na mestu postojećeg objekta, jedan od vlasnika bi mogao biti isključivi vlasnik tog objekta samo ukoliko bi mu drugi ustupio pravo svojine na osnovu ugovora o poklonu ili ugovora o kupoprodaji.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti o kakvoj konverziji je reč u konkretnom slučaju.

U članu 2. stav 6. Uredbe o lokacijskim uslovima propisana je njihova sadržina. U tački 5. citiranog stava regulisano je da lokacijski uslovi, između ostalog, sadrže i podatke o pravilima uređenja i građenja za zonu ili celinu u kojoj se nalazi predmetna parcela, pribavljenim iz planskog dokumenta.
Iz citirane odredbe proizlazi da se pravila građenja definišu važećim planskim dokumentom za predmetnu zonu, odnosno celinu. Shodno tome, eventualni sporazum između vlasnika parcela kojim se na drugačiji način definišu pravila građenja nije pravno validan, odnosno ne može biti uzet u obzir u postupku izdavanja lokacijskih uslova.

Članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisani su objekti za koje se ne obračunava doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta. U stavu 10. istog člana propisano je da se u slučaju uklanjanja postojećeg objekta koji je izgrađen u skladu sa zakonom, u cilju izgradnje novog objekta na istoj lokaciji, plaća doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta samo za razliku u broju kvadrata korisne površine između objekta koji planira da izgradi i objekta koji se uklanja.
Imajući u vidu činjenicu da situacija koju ste opisali nije obuhvaćena nijednim od navedenih stavova člana 97. Zakona o planiranju i izgradnji, mišljenja smo da u konkretnom slučaju ne postoji osnov za oslobođenje od plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U članu 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisana je dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Citiranim članom Pravilnika nije propisano da se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže elaborat zaštite od požara, pa ne postoji osnov da nadležni organ zahteva dostavljanje tog dokumenta.

Iz pitanja se ne može zaključiti da li su navedeni radovi predviđeni već pribavljenim lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom ili ne.

Ukoliko su navedeni radovi predviđeni lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom, nije potrebno pribavljati dodatno navedenu dokumentaciju već je potrebno podneti zahtev za priključenje objekta na komunalnu i drugu infrastrukturu.  Ukoliko je reč o izmenama u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, takođe je moguće pristupiti izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, shodno čl.141. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde). Ukoliko je reč o novom objektu, odnosno novim objektima, u zavisnosti od vrste objekta potrebno je pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu, osim u slučaju izvođenja radova i građenja objekta iz čl.145. Zakona, kada je potrebno pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova.   

Podnošenje zahteva za priključenje objekta na komunalnui drugu infrastrukturu vrši se u skladu sa čl.40. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Podnošenje zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

1. Podnošenje zahteva za priključenje objekta na komunalnui drugu infrastrukturu vrši se u skladu sa čl.40. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva vrši se kroz Centralni informacioni sistem, kome možete pristupiti ovde.

Sva uputstva za korišćenje portala za elektronsko podnošenje zahteva za građenje možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u sekciji E-procedura.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o izgradnji stambenog objekta, potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu. Takođe, moguće je pre izdavanja lokacijskih uslova za potrebe izrade idjenog rešenja pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.  Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova prilaže se idejno rešenje, dok se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže projekat za građevinsk dozvolu i izvod iz projekta. Idejno rešenje i projekat za građevinsku dozvolu može da izrađuje isključivo privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u registar privrednih subjekata, shodno čl.126.st1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o građenju pomoćnog ili ekonomskog objekta iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde),potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145.Zakona. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.  Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Uz zahtev za izdavanje rešenja o doobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona prilaže se idejni projekat, koji može da izrađuje isključivo privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u registar privrednih subjekata, shodno čl.126.st1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Napominjemo da se građenje može vršiti na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu.

Ukoliko se radi o poljoprivrednom zemljištu u građevinskom području sela prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase, radi se o zemljištu iz čl. 3 Zakona o poljoprivrednom zeljištu i zbog toga  potrebno je pred opštinskim organom uprave nadležnim za poljoprivredu pokrenuti postupak za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta.

Ukoliko se ukonkretnom slučaju radi o ekonomskom (pomoćnom) objektu u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, potrebno je istovremeno podneti i zahtev za utvrđivanje oslobođenja od obaveze plaćanja naknade za promene namene obzirom da se za ovu vrstu objekata shodno čl. 26 st.1 tač. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu ne plaća naknada. Objekti koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, shodno čl. 26. st. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu su: objekti za smeštaj mehanizacije, repromaterijala, smeštaj i čuvanje gotovih poljoprivrednih proizvoda, staje za gajenje stoke, objekti za potrebe gajenja i prikazivanje starih autohtonih sorti biljnih kultura i rasa domaćih životinja, objekti za gajenje pečurki, puževa i riba. Uz zahtev za utvrđivanje oslobađanja plaćanja naknade za prenamenu, potrebno je podneti: dokaz o vlasništvu poljoprivrednog zemljišta, kopiju plana, podatke o površini za koju se vrši prenamena i idejni projekat  za izgradnju pomoćne zgrade.