Iz Vašeg pitanja ne može se zaključiti na kakve radove se misli. Ukoliko je reč o investicionom održavanju objekta (izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije), izvođenje tih radova vrši se na osnovu rešenja o odobrenju, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Rešenje o odobrenju izvođenja radova se izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu, koji dostavi idejni projekat u skladu sa podzakonskim aktom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije prema klasi objekta, odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, a uredio je odnose sa jedinicom lokalne samouprave u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i platio odgovarajuću administrativnu taksu.

Članom 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ" broj 6/80 i 36/90 i "Službeni list SRJ" broj 29/96) propisano je da na zajedničkim delovima zgrade (u koje spada i fasada zgrade) vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica.

Iz citiranih odredaba važećih propisa proizlazi da se za izvođenje radova na investicionom održavanju zajedničkih delova stambene zgrade, kao dokaz o odgovarajućem pravu na objektu, prilaže i overena saglasnost ostalih vlasnika posebnih delova stambene zgrade.

Postupak i dokumentacija za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta propisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 29. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs/index.php, u okviru sekcije „Propisi“.

Članom 36. Zakona o ozakonjenju objekata („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 96/15) propisano je da se danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno za odgovarajući upis u katastar vodova. Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.

Članom 158. stav 11. i 12. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da, u roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra upotrebnu dozvolu, elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta, kao i elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.

Iz odredaba citiranih propisa proizlazi da su pravne posledice pravosnažnog rešenja o ozakonjenju identične pravnim posledicama pravosnažnog rešenja o upotrebnoj dozvoli, po pitanju upisa prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta, pa iz tog razloga nije neophodno podnositi zahtev za dobijanje upotrebne dozvole.

Član 97 st. 9 Zakona predviđa oslobođenje od plaćanja doprinosa za ureživanje građevinskog zemljišta samo u koliko se radi o podezmenim etažama obejkata visokogradnje koji služi garažiranju vozila, podstanicama, trafostanicama, ostavama, vešernicama i sl. ali ne i za delove podzemnih etaža koji se koriste u komercijalne svrhe (npr. poslovni prostor ili npr. stanovanje i sl.). Skupština jedinice lokalne samouprave shodno čl. 97. st. 7 Zakona donosi Odluku o utvrđivanju visine doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta kojom, se izmedju ostalog utvrđuju posebna umanjenja i druge pogodnosti za investitore, tako da vam predlažemo da izvršite uvid u lokalnu odluku o doprinosu kako biste utvrdili mogućnost ili nemogućnost oslobođenja od plaćanja ovog doprinosa.  

Fasada kolektivne stambene zgrade je zajednički deo zgrade i u zajedničkoj svojini svih stanara zgrade tako da je za izvođenje tih radova potrebna saglasnost vlasnika stanova u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju stmbenih zgrada. Predlažemo da se radi dobijanja saglasnosti za izvođenje ovih radova obratite Skupštini stanara zgrade pozivajući se na čl. 10 st. 1 navedenog Zakona. 

Za izgradnju novog objekta potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu.

Takođe, moguće je pre izdavanja lokacijskih uslova za potrebe izrade idejnog rešenja podneti organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole podneti zahtev za izdavanje informacije o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. 

Podnošenje zahteva vrši se kroz Centralni informacioni sistem, kome možete pristupiti ovde.

Sva uputstva za korišćenje portala za elektronsko podnošenje zahteva za građenje možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u sekciji E-procedura.

Izmena rešenja o građvinskoj dozvoli regulisana je čl.142. Zakona o planiranju i izgradnji, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva vrši se kroz Centralni informacioni sistem, kome možete pristupiti ovde.

Sva uputstva za korišćenje portala za elektronsko podnošenje zahteva za građenje možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u sekciji E-procedura.

Izmena rešenja o građevinskoj dozvoli

Član 142.

Po izdavanju rešenja o građevinskoj dozvoli, investitor, u skladu sa novonastalim finansijskim i drugim okolnostima, izmenama u dostupnosti komunalne i druge infrastrukture, radi usaglašavanja sa projektom za izvođenje i iz drugih razloga, može podneti zahtev za izmenu građevinske dozvole. Ako u toku izgradnje, odnosno izvođenja radova, nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, glavni projekat, odnosno projekat za građevinsku dozvolu, investitor je dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole.

Izmenom u smislu stava 1. ovog člana smatra se svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta.

Uz zahtev iz stava 1. ovog člana prilaže se novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu koji se menja.

Ako izmene iz stava 2. ovog člana nisu u saglasnosti sa izdatim lokacijskim uslovima, nadležni organ će u objedinjenoj proceduri od imaoca javnih ovlašćenja pribaviti izmenjene uslove i u skladu sa njima doneti rešenje po zahtevu investitora.

Ako organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole utvrdi da su nastale izmene u skladu sa važećim planskim dokumentom i lokacijskim uslovima, doneće rešenje o izmeni građevinske dozvole u roku od pet radnih dana od dana prijema uredne dokumentacije.

Odredba ovog člana koja se odnosi na izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli usled promena u toku građenja shodno će se primenjivati i na izmenu odobrenja za izgradnju i glavnog projekta potvrđenog u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 47/03 i 34/06), kao i na izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli izdatoj po odredbama ranije važećih zakona kojima je uređivana izgradnja objekata, kada je u skladu sa tim rešenjem započeta izgradnja objekta.

Na osnovu podataka navedenih u pitanju, mišljenja smo da je u konkretnom slučaju potrebno pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona propisana je čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde):

U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Ne.

Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde) propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu.

U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade regulisano je članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji. Prema citiranom članu Zakona, pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, osim za lica iz člana 102. stav 9. Zakona.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o licima iz čl.102.st.9. ovog zakona, pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine uređeno je Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, koji možete pronaći ovde.

Ukoliko je za vaš objekat izdato pravnosnažno rešenje o ozakonjenju u skladu sa Zakonom o ozakonjenju u tom slučaju to rešenje po službenoj dužnosti nadležni organ dostavlja RGZ nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti koja vrši upis prava svojine na objektu u vašu korist, dostavlja vam rešenje o upisu i obavezuje vas da za taj upis uplatite republičku administrativnu tasku i naknadu za usluge Katastra. U tom slučaju za taj objekat nije potrebno pribavljati upotrebnu dozvolu. 

Iz vašeg pitnaja ne može se zaključiti da li upisani nosilac prava korišćenja ima ili nema obavezu plaćanja naknade za konverziju prava korišćenja u pravo svojine. Ukoliko je osnov upisa prava korišćenja bilo rešenje i ugovor o davanju na korišćenje koji je u ranijem periodu doneto od strane nadležnog organa jedinice lokalne samouprave ili je zemljište stečeno u postupku privatizacije, izvršnom ili stečajnom postupku, u tom slučaju primenjuju se odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja na građevinskom zemljiptu u pravo svojine uz naknadu, i taj postupak se vodi pred nadležnom imovinskopravnom službom koja u tom postupku u skladu sa ovim zakonom utvrđuje visinu naknade za konverziju. Ukoliko je pravo korišćenja upisano po drugom osnovu (npr. po osnovu odluke o određivanju gržđevinskog zemljišta a kupljeno je ili na drugi način stečeno pre stupanja na snagu te odluke ili je zemljište stečeno nasleđem na osnovu neprekinutog pravvnog kontinuiteta i bez učešća nadležnog organa u vezi dodele na korišćenje tog zemljištai sl.) u tom slučaju potrebno je da podnesete zahtev za konverziju Republičkom geodetskom zavodu - nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti i u ovom postupku osim republičke takse od 300,00 din. nije potrebno patiti nikakvu drugu taksu ili naknadu. Predlažemo da se pre podnošenja zahteva Katastru u nadležnoj imovinskoj službi informišete da li predmetno zemljište podleže ili ne podleže plaćanju naknade za konverziju po Zakonu o pretvaranju prava korišćenja građevinsog zemljišta u pravo svojine uz naknadu.