Katastarsko topografski plan je podloga koja sadrži faktičko stanje na terenu i stanje iz Katastra nepokretnosti sa svim drugim analitičkim i numeričkim podacima neophodnim za projektovanje objekta. Katastarsko topografski plan po pribavljanju podataka iz Katastra, izvršenom snimanju na terenu izrađuje ovlašćena geodetska organizacija i isti potpisuje ovlašćeno lice te organizacije i stavja pečat. Katastarsko topografski plan je sastavni deo tehničke dokumentacije a katastarska podloga u elektronskom obliku je osnov za projektovanje objekta i izrada situacije na takvoj katastarskoj podlozi je u interesu ne samo projektanta već i u interesu investitoru kako kasnije, prilikom snimanja temelja ili evidentiranja snimljeng objekta ne bi bilo neprijatnih iznenađenja (npr. objekat koji postoji na terenu odnosno trasi a nije evidentiran u Katastru). U zavisnosti od vrste postupak i vrste objekta odnosno radova čije se odobrenje traži zavisiće i okolnosti u vezi katastarskotopografskog plana.

Pre stupanja na snagu izmena sada važećeg Zakona o planiranju i izgradnji, obaveza investitora je bila da pre podnošenja zahteva za izdavane upotrebne dozvole,  izvrši  geodetsko snimanje objekta radi evidentiranja u Katastru. Sada to nije slučaj i brojni su primeri u praksi da kasnije, po pravnosnažnoj upotrebnoj dozvoli, nastaju izvesni problem prilikom upisa objekta u Katastru.

U svom pitanju niste naveli da li je predmetni objekat ranije snimljen i evidetiran u Katastru.

Ako objekat nije evidentiran u Katastru, predlažemo da prethodno izvršite snimanje objekta a potom podnesete zahtev za izdavanje upotrebne dozvole sa propisanom dokumentacijom. U geodetskom elaborate potrebno je da ovlašćena geodetska organizacija prikaže posebno površine samog objekta a posebno površinu podesta i njegovu visinu, i uz pozivanje na odgovarajuću odredbu Zakona, u tekstualnim prilozima elaborata da se naznači da površina podesta obzirom da ne prelazi zakonom propisanu visinu ne ulazi u bruto površinu objekta.

Ako je objekat već evidentiran u Katastru, u tom slučaju je potrebno da ovlašćena geodetska organizacija Elaborat geodetskih radova za potrebe izdavanja upotrebne dozvole dopuni sa podacima koje smo napred predložili.

Lokacijski uslovi su definisani članom 53a Zakona o planiranju i izgradnji, i to kao javna isprava koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu, a sadrži sve uslove za izradu tehničke dokumentacije. Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu važećeg planskog dokumenta za predmetnu parcelu, a ukoliko planski dokument, odnosno separat, ne sadrži mogućnosti, ograničenja i uslove za izgradnju objekata, odnosno sve uslove za priključenje na komunalnu, saobraćajnu i ostalu infrastrukturu, nadležni organ te uslove pribavlja po službenoj dužnosti, od imalaca javnih ovlašćenja, o trošku podnosioca zahteva uz naknadu stvarnih troškova izdavanja.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, a naročito činjenicu da lokacijski uslovi, saglasno zakonskoj definiciji, sadrže sve uslove za izradu tehničke dokumentacije, ne postoji potreba da se tehnička dokumentacija posebno dostavlja na saglasnost vazduhoplovnim ustanovama, odnosno Direktoratu civilnog vazduhoplovstva Republike Srbije.

Članom 3. stav 9. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da će nadležni organ, odnosno imalac javnih ovlašćenja, na zahtev i o trošku zainteresovanog lica, tom licu izdati u papirnom obliku prepis dokumenta koji je u okviru objedinjene procedure izdao u elektronskoj formi, ali se takav prepis ne može dalje koristiti u objedinjenoj proceduri.

Iz citirane odredbe Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem proizlazi da prepis dokumenta u papirnom obliku, na zahtev i o trošku zainteresovanog lica, izdaje nadležni organ, odnosno imalac javnih ovlašćenja koji ga je izdao, a ne Agencija za privredne registre. Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o građevinskoj dozvoli, potrebno je obratiti se nadležnom organu koji je izdao tu građevinsku dozvolu, radi dobijanja prepisa dokumenta u papirnom obliku.

Saglasno definiciji iz člana 2. tačka 43) Zakona o planiranju i izgradnji, finansijer po osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom stiče određena prava i obaveze koje su Zakonom propisane za investitora u skladu sa tim ugovorom, osim sticanja prava svojine na objektu koji je predmet izgradnje. Imajući to u vidu, ugovorom između investitora i finansijera definiše se koja prava, Zakonom propisana za investitora, stiče finansijer, pri čemu to ne može biti pravo svojine na objektu koji je predmet izgradnje.

Za izvođenje radova za koje je nadležni organ izdao rešenje po čl. 145 Zakona o planiranju i izgradnji nije predviđeno obavezno pribavljanje upotrebne dozvole od strane investitora niti su propisane bilo kakve sankcije.

Članom 145. stav 7. i 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da po završetku izgradnje, odnosno izvođenju radova, za objekte iz stava 1. ovog člana, po zahtevu investitora, nadležni organ može izdati upotrebnu dozvolu. Pravnosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, za objekte koji se u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima mogu upisati u javnu evidenciju, kao i za promenu namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja radova, predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za predmetni objekat, odnosno izvođenje radova izdata i upotrebna dozvola po zahtevu investitora, osnov za upis u javnu knjigu predstavlja pravnosnažno rešenje iz stava 2. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.

Takođe, Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektornskim putem je propisano da kada se investitor, u skladu sa članom 145. stav 7. Zakona, opredeli da za objekat, odnosno radove, koji se izvode u skladu sa članom 145. Zakona, a za koje je propisana obaveza pribavljanja saglasnosti na tehničku dokumentaciju u pogledu mera zaštite od požara, ne podnese zahtev za upotrebnu dozvolu, utvrđivanje podobnosti objekta za upotrebu u pogledu sprovedenosti mera zaštite od požara vrši se van objedinjene procedure, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje zaštita od požara.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole propisana je čl.42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Ne, potrebno je da ovlašćeno lice u nadležnom organu overi samo dopis koji upućuje nadležnoj službi za katastar nepokretnosti u sastavu Republičkog geodetskog zavoda.

Članom 9.st.2. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

Članom 44.st.7. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada ("Službeni glasnik RS", br. 104/2016,  23.12.2016. godine) propisano je da u slučaju raspolaganja zajedničkim delovima zgrade za potrebe nadziđivanja, saglasnost u smislu zakona kojim se uređuje izgradnja objekata predstavlja saglasnost skupštine stambene zajednice koja se donosi većinom iz stava 2. ovog člana.

U skladu sa čl.44.st.2. ovog zakona, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Članom 13. Zakon o stanovanju i održavanju zgrada regulisano je pravo prečeg prenosa:

Pravo prečeg prenosa

Član 13.

Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja (pravo prečeg prenosa).

Ponuda iz stava 1. ovog člana, koja se dostavlja istovremeno svim imaocima prava prečeg prenosa, mora da sadrži podatke o određenom zajedničkom delu koji je predmet prenosa, ceni, ako se prenos vrši uz naknadu i ostalim uslovima prenosa.

Vlasnik posebnog dela zgrade ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u roku od 15 dana od dana prijema ponude o prenosu pisano obavesti skupštinu stambene zajednice da će se koristiti svojim pravom prečeg prenosa.

Ponuda iz stava 1. ovog člana i obaveštenje o prihvatanju ponude iz stava 3. ovog člana moraju se uručiti preporučenim pismom.

Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova zgrade, prednost ima vlasnik čiji je posebni deo u građevinskom smislu susedni onom zajedničkom delu koji se prenosi.

Ako ima više vlasnika susednih posebnih delova zgrade, prednost ima vlasnik koji zajednički deo koji je predmet prenosa namerava da koristi za stanovanje porodice.

Ako ima više takvih vlasnika posebnih delova zgrade koji bi zajednički deo pretvarali u stan za stanovanje porodice, prednost ima vlasnik posebnog dela koji ima više članova domaćinstva.

Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova zgrade čije nepokretnosti nisu susedne sa zajedničkim delom koji se ustupa, stambena zajednica će doneti odluku o licu kome će se preneti pravo, vodeći računa pre svega o porodičnim stambenim prilikama ponudioca koje se procenjuju shodnom primenom kriterijuma za određivanje odgovarajućeg stana utvrđenih članom 90. ovog zakona.

Ako se imalac prava prečeg prenosa kome je učinjena ponuda u roku od 15 dana od dana prijema ponude ne izjasni na način iz stava 4. ovog člana da prihvata ponudu, prenosilac prava može ustupiti ponuđeni zajednički deo drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

Ako stambena zajednica prenese određeni zajednički deo zgrade, a nije ga prethodno ponudila imaocu prava prečeg prenosa ili je zajednički deo prenela pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu zajedničkog dela oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu ustupi pod istim uslovima.

S obzirom na to da se u konkretnom slučaju izvođenjem radova izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu, mišljenja smo da je reč o radovima na dogradnji objekta, shodno definiciji iz čl.2.tač.33) Zakona o planiranju i izgradnji.

Za izvođenje radova na dogradnji potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim i građevinsku dozvolu. Takođe, moguće je pre pribavljanja lokacijskih uslova, za potrebe izrade idejnog rešenja, od nadležnog organa za izdavanje građevinske dozvole pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela na osnovu planskog dokumenta.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, a podnošenje zahteva za građevinsku dozvolu vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole propisana je čl.42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Za izvođenje radova za koje je nadležni organ izdao rešenje po čl. 145 Zakona o planiranju i izgradnji nije predviđeno obavezno pribavljanje upotrebne dozvole od strane investitora niti su propisane bilo kakve sankcije.

Članom 145. stav 7. i 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da po završetku izgradnje, odnosno izvođenju radova, za objekte iz stava 1. ovog člana, po zahtevu investitora, nadležni organ može izdati upotrebnu dozvolu. Pravnosnažno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, za objekte koji se u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima mogu upisati u javnu evidenciju, kao i za promenu namene objekta, odnosno dela objekta bez izvođenja radova, predstavlja osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, a ako je za predmetni objekat, odnosno izvođenje radova izdata i upotrebna dozvola po zahtevu investitora, osnov za upis u javnu knjigu predstavlja pravnosnažno rešenje iz stava 2. ovog člana i pravnosnažno rešenje o upotrebnoj dozvoli.

Takođe, Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektornskim putem je propisano da kada se investitor, u skladu sa članom 145. stav 7. Zakona, opredeli da za objekat, odnosno radove, koji se izvode u skladu sa članom 145. Zakona, a za koje je propisana obaveza pribavljanja saglasnosti na tehničku dokumentaciju u pogledu mera zaštite od požara, ne podnese zahtev za upotrebnu dozvolu, utvrđivanje podobnosti objekta za upotrebu u pogledu sprovedenosti mera zaštite od požara vrši se van objedinjene procedure, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje zaštita od požara.