U skladu sa čl. 12 st. 1 tač.  Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada koji je stupio na snagu 31.12.2016.god., svaki vlasnik posebnog dela u kolektivnoj stambenoj zgradi ima pravo da vrši popravke na zajedničkim delovima zgrade ( u ovom slučaju na krovu) radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom delu (stanu) čiji je vlasnik ukoliko to blagovremeno ne učini lice koje dužno da izvrši popravku.                                                                                        U skladu sa čl. 13 istog Zakona, vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo prečeg prenosa odnosno pravo da mu se pod propisanim uslovima, pre trećeg lica, ponudi prenos prava svojine na zajedničkom delu zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje odnosno nadgradnje. Ukoliko stambena zajednica prenese pravo svojine na zajedničkim delovima zgrade radi nadzidjivanja trećem licu a da pri tom ne postupi u skladu sa čl. 13 navedenog zakona, imalac prava prečeg prenosa ima pravo da podnese tužbu nadležnom sudu i da traži da se ugovor oglasi bez dejstva prema njemu i da traži da mu se taj zajednički deo ustupi po istim uslovima.                                                                                        Skupština zgrade donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade i ta odluka donosi se većinom koju čini 2/3 ukupnog broja glasova (čl. 42. st. 1 tač. 12 i član 44. st. 2 istog Zakona).                    Dakle, u konkretnom slučaju, vlasnik posebnog dela zgrade može samo da vrši hitne popravke krova u navedenom slučaju, nema pravo da zauzima zajedničke delove zgrade  bez odluke Skupštine stambene zajednice. Skupština stambene zajednice dužna je u skladu sa čl. 13 navedenog Zakona da ponudi nosiocu prava prečeg prenosa pravo svojine na zajedničkom delu zgrade, pa tek u slučaju da ista ne bude prihvaćena, može preneti pravo svojine na zajedničkom delu zgrade trećem licu, pod uslovom da postoji odlluka Skupštine stambene zajednice donet 2/3 većinom od ukupnog broja glasova.                                                                            

To je propisano članom 70. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ako se u konkretnom slučaju radi o objektima za koje je podnet zahtev za legalizaciju za koji je nadležni organ utvrdio da postoji mogućnost legalizacije ili objektima koji su upisani u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana legalizacija objekata ili na osnovu Zakona o legalizaciji objekata ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 117/14), kada su takvi objekti izgrađeni na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice, može se podneti zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne odnose, shodno čl.70.st.3.tač.2) Zakona o planiranju i izgradnji.

Uz zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele vlasnik objekta dostavlja dokaz o pravu svojine i osnov sticanja, odnosno dokaz da je po podnetom zahtevu organ nadležan za poslove legalizacije utvrdio mogućnost legalizacije, odnosno doneo rešenje o legalizaciji objekta, kopiju plana parcele i uverenje organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra da li je izvršeno obeležavanje, odnosno formiranje katastarske parcele i po kom osnovu, u skladu sa čl.70.st.4.Zakona o planiranju i izgradnji. Shodno st.5. ovog člana zakona,  po prijemu navedenog zahteva, nadležni organ pribavlja po službenoj dužnosti od organa nadležnog za poslove urbanizma izveštaj da li postojeća katastarska parcela ispunjava uslove da bude određena kao zemljište za redovnu upotrebu objekta i uslove za građevinsku parcelu, odnosno da li je, radi utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta potrebno izraditi projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, da li postoje urbanistički uslovi za izradu ovih projekata, odnosno pribavi mišljenje, ako je već izvršeno obeležavanje ili formiranje katastarske parcele, da izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije nije potrebna. Ako organ za poslove urbanizma utvrdi da je potrebna izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, izveštaj sadrži i predlog za formiranje građevinske parcele.

U skladu sa čl.70.st.6. ovog zakona, izveštaj iz stava 5. ovog člana, kao i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, izrađuju se u skladu sa uslovima sadržanim u važećem planskom dokumentu, a naročito sa uslovima koji se odnose na položaj postojećeg objekta u odnosu na regulaciju i granice katastarske parcele, uslove i način pristupa katastarskoj parceli, opšti minimum u pogledu površine koji parcela mora ispunjavati u odnosu na namenu i površinu postojećeg objekta ili u skladu sa opštim pravilima za formiranje građevinske parcele propisanim u podzakonskom aktu kojim se uređuju opšta pravila za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.

Ako izveštaj iz stava 5. ovog člana sadrži obavezu izrade projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, nadležni organ obaveštava podnosioca zahteva o potrebi izrade projekta, sa predlogom za formiranje katastarske parcele.

Ako se na osnovu izveštaja iz stava 5. ovog člana utvrdi da nema urbanističkih uslova za izradu projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, nadležni organ o tome obaveštava podnosioca zahteva, koji ima pravo da u roku od tri dana od dana dobijanja obaveštenja podnese prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću.

Rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu i formiranju građevinske parcele, po sprovedenom postupku, donosi nadležni organ.

Rešenjem iz stava 9. ovog člana određuju se svi elementi potrebni za formiranje katastarske parcele, odnosno utvrđuje se da je postojeća katastarska parcela istovremeno i građevinska parcela, a sastavni deo rešenja je potvrđeni projekat preparcelacije, odnosno parcelacije koji sadrži projekat geodetskog obeležavanja, odnosno konstataciju da je katastarska parcela već obeležena, odnosno formirana.

Rešenjem iz stava 9. ovog člana utvrđuje se prestanak prava korišćenja, odnosno prava svojine dotadašnjeg korisnika, odnosno vlasnika građevinskog zemljišta i pravo vlasnika objekta da pravo svojine na građevinskom zemljištu stekne neposrednom pogodbom, po tržišnoj ceni, u skladu sa ovim zakonom.

Na rešenje iz stava 9. ovog člana može se izjaviti žalba ministarstvu nadležnom za poslove građevinarstva, u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Pravnosnažno rešenje iz stava 9. ovog člana je osnov za provođenje promene kod organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra.

Ako je građevinska parcela formirana do 11. septembra 2009. godine u skladu za zakonom, nadležni organ tu činjenicu prihvata kao stečeno pravo u postupku određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta.

Ukoliko prema evidenciji katastra nepokretnosti predmetni put ne prelazi preko parcele koja je u Vašem vlasništvu, imate pravo da sprečite sva treća lica da koriste Vašu parcelu, odnosno da zahtevate da se uzdrže od prelaska preko Vaše parcele.

Svaki nadležni organ je odgovoran za svoje postupanje u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i drugim važećim propisima. U tom smislu, mišljenje Pozivnog centra, kao ni bilo koje drugo mišljenje u vezi sa postupanjem u konkretnom slučaju, nije pravno obavezujuće.

U pitanju nije jasno naznačeno da li je Vaša zgrada evidentirana u katastru nepokretnosti.

Ukoliko zgrada jeste evidentirana u katastru nepokretnosti, ne postoji nikakva smetnja da se sprovede postupak koji je Zakonom o planiranju i izgradnji propisan za izvođenje radova na rekonstrukciji/adaptaciji terase. Izvođenje radova na rekonstrukciji, kao i na adaptaciji vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.

Ukoliko predmetna zgrada nije evidentirana u katastru nepokretnosti, neophodno je prethodno sprovesti postupak za uvođenje objekta u evidenciju katastra nepokretnosti. Članom 158. stav 12. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta, i o tome obaveštava investitora i nadležni organ uprave u roku od sedam dana od dostavljanja upotrebne dozvole, koju mu dostavlja nadležni organ. Postupak izdavanja upotrebne dozvole, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 158. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Nakon okončanja postupka izdavanja upotrebne dozvole i upisa prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta, potrebno je sprovesti napred opisani postupak za dobijanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova.

Saglasno članu 31. Zakona o održavanju stambenih zgrada, u postupku nadzora stambenoj zgradi, odnosno javnom preduzeću za stambene usluge, odnosno drugom preduzeću kome su povereni poslovi održavanja stambene zgrade, naložiće se rešenjem bez odlaganja da u ostavljenom roku izvrše radove na održavanju kojima se sprečava ugrožavanje života i zdravlja ljudi i bezbednosti okoline. Ako stambena zgrada ne izvrši predmetne radove, lice koje vrši nadzor obaveštava o tome opštinsku odnosno gradsku upravu, koja će izvršenje radova obezbediti preko drugog lica, a na teret stambene zgrade. Saglasno članu 33. Zakona o održavanju stambenih zgrada, novčanom kaznom od 20.000 do 100.000 dinara kazniće se stambena zgrada ako ne izvrši radove na održavanju stambene zgrade kojima se sprečava ugrožavanje života i zdravlja ljudi i bezbednost okoline.

Napominjemo da je namena Pozivnog centra davanje dodatnih informacija i pojašnjenja u cilju boljeg razumevanja i pravilne primene Zakona o planiranju i izgradnji (a ne drugih zakona).

Ukoliko katastarska/gradjevinska parcela na kojoj se planira izgradnja objekata ima pristup i planiranoj saobraćajnici (a ne samo izvedenoj) mogu se izdati uslovi za projektovanje i upravljač puteva u istima može da naznači uslove pod kojima se mogu urediti medjusobni odnosi po ju izgradnje nedostajuće infrstrukture. U konkretnom slučaju, zbog upisanog prava službenosti u korist stranke, nema smetnji za izdavanje lokacijskih uslova a neće biti razloga ni za odbijanje građevinske dozvole u slučaju da  npr. izgradnja predmetne saobraćajnice nije uključena u Program za uređivanje građevinskog zemljišta.

Rušenje postojećih objekata je moguće izvesti na jedan od dva načina.

Prvi je da se rušenje postojećih objekata realizuje u okviru pripremnih radova za izgradnju novog/novih objekata. Saglasno članu 137. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, pripremni radovi se izvode na osnovu građevinske dozvole za izgradnju objekta. U tom slučaju, izvođenje pripremnih radova (rušenje postojećih objekata) mora biti obuhvaćeno tehničkom dokumentacijom za izgradnju novog objekta/novih objekata, odnosno projektom za građevinsku dozvolu. Postupak podnošenja zahteva i dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Pre podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, potrebno je pribaviti lokacijske uslove, u skladu sa čl.6. navedenog pravilnika.  Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.  Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Drugi način je da se uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela, sprovede na osnovu dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela. Postupak za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, propisan je članom 168. Zakona o planiranju i izgradnji. Uz zahtev za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela podnosi se:

- projekat rušenja sa tehničkom kontrolom;

- dokaz o svojini na objektu;

- uslovi, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Dozvola o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela izdaje se rešenjem u roku od 8 dana od dana dostavljanja uredne dokumentacije. U ovom slučaju, nakon uklanjanja objekta, za izgradnju novog objekta, potrebno je pribaviti prvo lokacijske uslove, a zatim i građevinsku dozvolu. 

Za izgradnju novog objekta potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu. Takođe, moguće je pre izdavanja lokacijskih uslova za potrebe izrade idejnog rešenja pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.  

Osam dana pre početka izvođenja radova, potrebno je izvršiti prijavu radova, shodno čl.148. Zakona o planiranju i izgradnji. Prijava radova vrši se u skladu sa čl.31. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Tokom građenja objekta, Zakon o planiranju i izgradnji propisuje obavezu obavljanja dva inspekcijska nadzora, i to prilikom obaveštenja od nadležnog organa o prijavi temelja i po završetku objekta u konstruktivnom smislu. Podnošenje izjave o završetku izrade temelja i objekta u konstruktivnom smislu vrši se u skladu sa čl.34. i 36. prethodno pomenutog pravilnika.

Podnošenje zahteva za priključenje objekta na komunalnu i drugu infrastrukturu vrši se u skladu sa čl.40. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Podnošenje zahteva za izdavanje upotrebne dozvole vrši se u skladu sa 42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Shodno odredbi člana 38. stav 3. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da se u slučaju donošenja odluke kojom se odbija zahtev za davanje saglasnosti, posnosilac zahteva ima pravo da u roku od deset dana od prijema zaključka iz stava 1. ovog člana, a najkasnije 30 dana od dana njegovog objavljivanja na internet stranici nadležnog organa, podnese nov, usaglašen zahtev, bez obaveze dostavljanja dokumentacije podnete uz zahtev koji je odbačen i ponovnog plaćanja administratvine takse, odnosno naknade, u kom slučaju se shodno primenjuju odredbe ovog pravilnika o podnošenju usaglašenog zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli.