Članom 17.st.1. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11) propisano je da skupština zgrade može punovažno odlučivati ako je prisutno više od polovine članova skupštine.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o tekućem održavanju stambene zgrade, skupština zgrade većinom glasova prisutnih članova skupštine zgrade donosi odluke, u skladu sa čl.17.st.2.Zakona o održavanju stambenih zgrada, koji možete pronaći ovde.

Ukoliko je reč o investicionom održavanju zgrade, za izvođenje ovih radova neophodna je odluka skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, u skladu sa članom 17. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada.

Ukoliko se u konkretnom slučaju vrši samo zamena krovnog pokrivača, a da se ne menja spoljni izgled objekta, kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, reč je o radovima na tekućem održavanju objekta, za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju. U drugom slučaju, ukoliko se u konkretnom slučaju vrši promena krovnog pokrivača, u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije, reč je o radovima na investicionom održavanju objekta, koji se vrše na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona. Moguće je da u konkretnom slučaju ima osnova za primenu člana 29., stav 14 Pravilnika o sprovođenju objedinjene procedure elektronskim putem:

U skladu sa čl. 2. tač. 36a) Zakona o planiranju i izgradnji, tekuće (redovno) održavanje objekta jeste izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom objekta ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svi radovi kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi.

U skladu sa čl.2. tač.36) Zakona o planiranju i izgradnji, investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije.

Članom 2.st.8. Uredbe o lokacijskim uslovima propisano je da, izuzetno od st. 1. do 5. ovog člana, ako se lokacijski uslovi izdaju po zahtevu, odnosno idejnom rešenju, koji nije u skladu sa važećim planskim dokumentom, odnosno separatom, kao i ako imaoci javnih ovlašćenja izdaju uslove za projektovanje i priključenje u kojima se konstatuje da nije moguća izgradnja objekta u skladu sa podnetim zahtevom, lokacijski uslovi sadrže informaciju da nisu ispunjeni uslovi za građenje u skladu sa podnetim zahtevom, uz navođenje svih razloga, tj. neusklađenosti.

Atelje u svojoj suštini predstavlja radni prostor (radionicu) koja se neretko koristi i za stanovanje (umetnika). Ukoliko je u Katastru ovaj prostor upisan kao stan  nije neophodno vršiti prenamenu, osim ukoliko vlasnik stana to želi.

Predloženi radovi odnose se na hodnik koji predstavlja zajednički deo zgrade i koji je u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih stanara – vlasnika stanova (čl. 19 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa).

Skupština stanara zgrade shodno odredbama Zakona o održavanju stambenih zgrada odlučuje o načinu korišćenja zajedničkih delova zgrade i nema pravo otuđenja zajedničkog dela zgrade.

Za izvođenje predloženih radova, koji po svojoj prirodi predstavljaju dogradnju,  potrebno je podneti zahtev za izdavanje građevinske dozvole. Uz zahtev, pored dokumentacije propisane u čl. 135 st. 1 Zakona o planiranju i izgradnji i  čl. 16 Pravilnika o postupku sprovođenja objedenjene procedure elektronskim putem (Sl. glasnik 113/15 i 96/16) potrebno je dostaviti i odgovarajući dokaz o vlasništvu overenu saglasnost svih vlasnika stanova u zgradi za izvođenje predloženih radova.

Ukoliko je jedinica lokalne samouprave svojim aktom propisala uslove za odlaganje komunalnog i čvrstog otpada, kao i za koje klase i namene objekata, odnosno područja, se ti uslovi pribavljaju od nadležnog imaoca javnih ovlašćenja, odnosno iz separata, nadležni organ je dužan da pribavi ove uslove u postupku izdavanja lokacijskih uslova.

Uredbom o lokacijskim uslovima (ovde) se, prema klasi i nameni objekta, propisuje:

1) obavezna sadržina, postupak i način izdavanja lokacijskih uslova od strane nadležnog organa;

2) koji se uslovi za projektovanje i priključenje obavezno pribavljaju od imalaca javnih ovlašćenja u postupku izdavanja lokacijskih uslova;

3) obavezna sadržina, postupak i način izdavanja uslova iz tačke 2) ovog člana.

Članovima 14-24. Uredbe o lokacijskim uslovima propisano je koje sve uslove za projektovanje i priključenje nadležni organ obavezno pribavlja od imaoca javnih ovlašćenja u postupku izdavanja lokacijskih uslova:

Članom 23. Uredbe o lokacijskim uslovima propisano je da jedinica lokalne samouprave može svojim aktom propisati uslove za odlaganje komunalnog i čvrstog otpada, kao i za koje klase i namene objekata, odnosno područja, se ti uslovi pribavljaju od nadležnog imaoca javnih ovlašćenja, odnosno iz separata.

Smatramo da je radi dobijanja klauzule pravnosnažnosti potrebno  da se obratite organu koji je bio nadležan za izdavanje građevinske dozvole,  u vašem slučaju to je nadležno ministarstvo.

Nakon dobijanja klauzule pravnosnažnosti možete shodno članu 44. Stav 4. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem da podnesete usaglašeni zahtev.

Članom 145. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se promena namene uz izvođenje građevinskih radova vrši na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, odnosno promena namene objekta, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za građenje, odnosno postavljanje elektroenergetskih objekata (u koje spada i mala hidroelektrana), može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu, pod uslovom da postoji pristup objektu, odnosno uređajima, radi održavanja i otklanjanja kvarova ili havarije. U tom slučaju. kao dokaz o rešenom pristupu javnoj saobraćajnoj površini priznaje se i ugovor o uspostavljanju prava službenosti prolaza sa vlasnikom poslužnog dobra, odnosno saglasnost vlasnika poslužnog dobra.

U članu 69. stav 3. Zakona propisano je da se za objekte iz stava 1. tog člana (u koje spadaju i elektroenergetski objekti), koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata (glavni objekat, ulazna i izlazna mesta, reviziona okna i sl.), dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.

Članom 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz stava 1. i 2. (u koje spadaju i elektroenergetski objekti), može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju elektroenergetskih objekata, može se, umesto dokaza propisanih Zakonom, dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.

Članom 69. stav 10. i 11. Zakona propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. tog člana, (u koje spadaju i elektroenergetski objekti) investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemnjišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U navedenom slučaju, ne formira se građevinska parcela za predmetno zemljište, niti se dostavlja dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima u smislu Zakona.

Takođe, članom 16. stav 2. tačka 1. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole nadležnom organu prilaže, između ostalog, dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu u smislu Zakona, osim ako je to pravo upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom, odnosno ako je Zakonom propisano da se taj dokaz ne dostavlja.

Shodno citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, za podzemni cevovod male hidroelektrane, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima sa vlasnikom, odnosno korisnikom parcele. Kada je reč nadzemnim delovima male hidroelektrane, primenjuju se odredbe Zakona koje regulišu formiranje građevinske parcele, odnosno postoji obaveza rešavanja imovinsko – pravnih odnosa na neki od načina propisanih Zakonom, kao i prilaganja dokaza o tome uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.

Ukoliko se radi o kolektivnoj stambenoj zgradi izgrađenoj u ranijem periodu, velika je verovatnoća da nadležnoj službi RGZ nije podneta pravnosnažna građevinska i upotrebna dozvola radi provođenja promene i upisa prava investitora izgradnje tog objekta. Predlažemo da status ovog objekta proverite u nadležnoj opštinskoj arhivi ili istorijskom arhivu. U ovom slučaju pored saglasnosti investitora, potrebno je obratiti se i Skupštini stanara zgrade radi pribavljanja potrebne saglasnosti od svakog vlasnika stana posebno uz navodjenje pravnog osnova sticanja vlasništva. Ukoliko se ispostavi da za kolektivnu stambenu zgradu nikada nije izdata gradjevinska dozvola, tada je potrbno obratiti se samo Skupštini  zgrade i pribaviti potrebnu saglasnost od svakog vlasnika stana posebno uz navodjenje pravnog osnova sticanja vlasništva. 

Uslovi građenja objekta određeni su pravilima građenja u planskom dokumentu.Možete nadležnom za izdavanje građevinske dozvole da podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Izvođenje radova u konkretnom slučaju vršilo bi se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima, koju možete pronaći ovde. U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Overena saglasnost suvlasnika

Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135.st.6. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.