Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji (član 69. stav 6) propisana je mogućnost građenja na poljoprivrednom zemljištu isključivo za linijske infrastrukturne objekte, komunalnu infrastrukturu, elektroenergetske i elektronske objekte ili komunikacione mreže i uređaje, uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede.

Ostale vrste objekata mogu se graditi po sprovedenom postupku promene namene poljoprivrednog zemljišta, uz plaćanje naknade za promenu namene.

Imajući u vidu činjenicu da odredbama Zakona o planiranju i izgradnji nije predviđena mogućnost izgradnje stambenog objekta (kuće) na poljoprivrednom zemljištu, eventualna izgradnja bila bi moguća tek po sprovedenom postupku promene namene zamljišta iz poljoprivrednog u građevinsko.

Ukoliko se radi o poljoprivrednom zemljištu u građevinskom području sela prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase, radi se o zemljištu iz člana 3. Zakona o poljoprivrednom zeljištu, za koje je potrebno pred opštinskim organom uprave nadležnim za poljoprivredu pokrenuti postupak za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta.

Izgradnja objekta (kuće) vrši se na osnovu građevinske dozvole. Postupak podnošenja zahteva i dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Pre podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, neophodno je pribaviti lokacijske uslove, u skladu sa čl. 53a – 57. Zakona i članom 6. Pravilnika. Navedene propise možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji nije propisana mogućnost naknadnog (retroaktivnog) pribavljanja dokumentacije za izgradnju.

Saglasno članu 52. tačka 1) Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, projekat za građevinsku dozvolu za objekte kategorije "A" čini projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta da objekat ima odgovarajuću nosivost i stabilnost. Tehinčkoj kontroli podležu svi projekti za građevinsku dozvolu, bez obzira na kategoriju objekta, u skladu sa članom 4. stav 2. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata.

Saglasno članu 140. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. U stavu 3. istog člana propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi i ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, pri čemu to ne važi za objekte iz člana 133. Zakona, objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Izmenom građevinske dozvole ne produžuje se rok njenog važenja.

Na zahtev investitora, nadležni organ može doneti rešenje kojim se odobrava da pravnosnažna građevinska dozvola ostaje na pravnoj snazi još dve godine od roka propisanog članom 140. stav 3. Zakona, ako investitor pruži dokaz da je stepen završenosti objekata preko 80%, odnosno ako se u postupku utvrdi da je objekat ukrovljen, sa postavljenom spoljnom stolarijom i izvedenim razvodima unutrašnjih instalacija koje omogućavaju njegovo priključenje na spoljnu mrežu infrastrukture, u skladu sa članom 140. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji.

Saglasno odredbama člana 151. Zakona o planiranju i izgradnji, investitor određuje jedno lice za odgovornog izvođača radova, bez obzira na kompleksnost radova, pri čemu su uslovi za obavljanje tih poslova propisani u istom članu Zakona i zavise od vrste radova koji se izvode.

Obaveze odgovornog izvođača radova propisane su članom 152. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji. Navedenim članom Zakona utvrđeno je da je odgovorni izvođač radova dužan da:

1. izvodi radove prema dokumentaciji na osnovu koje je izdata građevinska dozvola, odnosno projektu za izvođenje, u skladu sa propisima, standardima, uključujući standarde pristupačnosti tehničkim normativima i standardima kvaliteta koji važe za pojedine vrste radova, instalacija i opreme;
2. organizuje gradilište na način kojim će obezbediti pristup lokaciji, obezbeđenje nesmetanog odvijanja saobraćaja, zaštitu okoline za vreme trajanja građenja;
3. obezbeđuje sigurnost objekta, lica koja se nalaze na gradilištu i okoline (susednih objekata i saobraćajnica);
4. obezbeđuje dokaz o kvalitetu izvršenih radova, odnosno ugrađenog materijala, instalacija i opreme;
5. vodi građevinski dnevnik, građevinsku knjigu i obezbeđuje knjigu inspekcije;
6. obezbeđuje merenja i geodetsko osmatranje ponašanja tla i objekta u toku građenja;
7. obezbeđuje objekte i okolinu u slučaju prekida radova;
8. na gradilištu obezbedi ugovor o građenju, rešenje o određivanju odgovornog izvođača radova na gradilištu i projekat za izvođenje, odnosno dokumentaciju na osnovu koje se objekat gradi.

Saglasno članu 52. tačka 1) Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, projekat za građevinsku dozvolu za objekte kategorije "A" čini projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta da objekat ima odgovarajuću nosivost i stabilnost. Tehinčkoj kontroli podležu svi projekti za građevinsku dozvolu, bez obzira na kategoriju objekta, u skladu sa članom 4. stav 2. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata.

Saglasno članu 140. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola. U stavu 3. istog člana propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi i ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola, pri čemu to ne važi za objekte iz člana 133. Zakona, objekte komunalne infrastrukture koji se izvode fazno i porodične stambene zgrade koje investitor gradi radi rešavanja svojih stambenih potreba. Izmenom građevinske dozvole ne produžuje se rok njenog važenja.

Na zahtev investitora, nadležni organ može doneti rešenje kojim se odobrava da pravnosnažna građevinska dozvola ostaje na pravnoj snazi još dve godine od roka propisanog članom 140. stav 3. Zakona, ako investitor pruži dokaz da je stepen završenosti objekata preko 80%, odnosno ako se u postupku utvrdi da je objekat ukrovljen, sa postavljenom spoljnom stolarijom i izvedenim razvodima unutrašnjih instalacija koje omogućavaju njegovo priključenje na spoljnu mrežu infrastrukture, u skladu sa članom 140. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji.

Izvođenje radova na adaptaciji vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Postupak izdavanja rešenja, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.

Izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova moguće je isključivo za legalne objekte, odnosno objekte koji su upisani u evidenciju katastra nepokretnosti.

Iz Vašeg pitanja ne može se zaključiti šta se podrazumeva pod terminom „komunalije“. Ukoliko je reč o doprinosu za uređivanje građevinskog zemljišta, njegovo plaćanje je moguće jednokratno ili na rate (u najmanje 36 mesečnih rata). Iznos, način plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i sredstvo obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate su sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli, saglasno članu 98. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji. U stavu 4. istog člana propisano je da je investitor dužan da najkasnije do podnošenja prijave radova izvrši uplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u celosti, odnosno ako plaća na rate da uplati prvu ratu i dostavi sredstvo obezbeđenja plaćanja.

Upotrebna dozvola izdaje se po završetku izvođenja radova i po pribavljenom izveštaju komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu sa predlogom da se može izdati upotrebna dozvola.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji (član 158. stav 12) regulisan je upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta za one objekte za koje je upotrebna dozvola izdata u okviru objedinjene procedure, u skladu sa odredbama tog Zakona.

Pitanje koje ste postavili ne odnosi se na primenu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o državnom premeru i katastru. Upis nepokretnosti u evidenciju katastra nepokretnosti, za objekte za koje nije izdata upotrebna dozvola u okviru objedinjene procedure, regulisan je odredbama člana 74. Zakona o državnom premeru i katastru.

Član 128a Zakona o planiranju i izgradnji reguliše imenovanje glavnog projektanta. Navedenim članom Zakona propisano je da investitor imenuje glavnog projektanta koji je odgovoran za usklađenost izvoda iz projekta sa podacima iz projekta za građevinsku dozvolu i koji svojim potpisom i pečatom lične licence potvrđuje usaglašenost svih pojedinačnih delova projekta. Glavni projektant mora da ispunjava uslove za odgovornog projektanta propisane Zakonom, pri čemu nije propisano da bilo ko od odgovornih projektanata mora biti imenovan za glavnog projektanta.

Glavni projektant i odgovorni projektanti ne moraju biti zaposleni u istom pravnom licu, niti glavni projektant mora biti zaposlen kod pravnog lica koje koje je nosilac izrade tehničke dokumentacije.

Glavnog projektanta određuje investitor i imenuje odlukom, pa to može biti i neko od odgovornih projektanata koji izrađuju pojedine delove projekta, ali i neko drugo lice zaposleno kod pravnog lica koje je nosilac izrade tehničke dokumentacije, kao i lice zaposleno kod investitora ili neko treće lice koje je investitor posebno angažovao, naravno pod uslovom da ispunjava uslove propisane zakonom.

Prema stavu 4. člana 26. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, definisano je da “U tehničkoj dokumentaciji za inženjerske objekte, projekti su označeni rednim brojem i složeni u sveske prema oblastima i pravilima struke u zavisnosti od klase i kategorije objekta, pri čemu se oznakom broj "1" označava se onaj projekat kojim se određuje objekat u prostoru, odnosno projekat kojim se utvrđuju lokacijske, dispozicione i funkcionalne karakteristike objekta (npr. projekat trase puta, gasovoda, pruge, projekat konstrukcije mosta, antenskog stuba, dimnjaka i sl.).”

Predmetni projekat potpisuje odgovorni projektant koji je izradio taj projekat, odgovarajuće struke (ako se radi o mašinskom projektu, onda mašinski inženjer).

Saglasno članu 16. stav 2. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, za objekte za koje su izdati lokacijski uslovi, idejnim projektom vrši se razrada planirane koncepcije objekta utvrđene idejnim rešenjem na osnovu kog su pribavljeni lokacijski uslovi. Grafička dokumentacija u idejnom projektu za zgrade sadrži osnovne šeme rasporeda instalacija, opreme i postrojenja, sa prikazom njihove međusobne veze kao i prikaz njihovog priključivanja na infrastrukturu, u skladu sa članu 47. stav 1. tačka 3) navedenog Pravilnika.