Da, po principu analogije, s obzirom na to da ne postoje posebni članovi Zakona o planiranju i izgradnji koji to regulišu.

Shodno čl.142. st. 4. Zakona o planiranju i izgradnji, ako izmene (svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta) nisu u saglasnosti sa izdatim lokacijskim uslovima, nadležni organ će u objedinjenoj proceduri od imaoca javnih ovlašćenja pribaviti izmenjene uslove i u skladu sa njima doneti rešenje po zahtevu investitora.

U skladu sa navedenim, nadležni organ po službenoj dužnosti pribavlja izmenjene uslove.

Shodno čl.142. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji, uz zahtev za izmenu građevinske dozvole prilaže se novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu koji se menja.

Prema ovome, investitor uz zahtev za izmenu građevinske dozvole ne podnosi idejno rešenje, već novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu.  

Shodno čl.25. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure („Sl. glasnik RS“, br. 22/2015), ako se izmena građevinske dozvole traži zbog odstupanja u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, a podaci navedeni u izvodu iz projekta za građevinsku dozvolu, koji je sastavni deo zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli, nisu u skladu sa važećim lokacijskim uslovima, nadležni organ izdaje nove lokacijske uslove.

Na izdavanje lokacijskih uslova iz stava 1. ovog člana shodno se primenjuju odredbe ovog pravilnika koje se odnose na izdavanje lokacijskih uslova.

U postupku izdavanja novih lokacijskih uslova, nadležni organ pribavlja samo one uslove za projektovanje i priključenje koji nisu u skladu sa traženom izmenom.

Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište

Zemljište mora biti određeno zakonom ili planskim dokuemntom kao građevinsko zemljište kako bi se na njemu vršila izgradnja objekta.

Postupak promene namene zemljišta na inicijativu potencijalnog investitora nije regulisan važećim propisima.

Shodno tome, mišljenja smo da se potencijalni investitor može obratiti organu jedinice lokalne samouprave, nadležnom za donošenje planskih dokumenata, sa predlogom za promenu namene iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

Objedinjena procedura

Postupak pribavljanja dozvole za gradnju propisuje Pravilnik o postupku sprovođenja obedinjene procedure („Sl. glasnik RS“, br.22/2015).

Lokacijski uslovi

Za uslove izgradnje na katastarskoj parceli, investitor podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.

Članom 6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisano je šta se prilaže od dokumentacije uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.

Troškovi se sastoje od republičke administrativne takse, koja je propisana Zakonom o republičkim administrativnim taksama, kao i od stvarnih troškova za pribavljanje uslova od imalaca javnih ovlašćenja (javnih preduzeća), koje utvrđuje svaki od imalaca javnih ovlašćenja posebno.

Shodno čl. 13. Uredbe o lokacijskim uslovima („Sl.glasnik RS“, br.35/2015), nadležni organ i imalac javnih ovlašćenja su obavezni da na svojoj internet stranici objave iznose stvarnih troškova za izdavanje i objavljivanje lokacijskih uslova i uslova za projektovanje i priključenje prema klasi i nameni objekta, kao i da informacije o izmeni visine tih stvarnih troškova bez odlaganja ažuriraju.

Građevinska dozvola

Član 15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisuje postupak za izdavanje građevinske dozvole, odnosno spisak dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za idavanje građevinske dozvole.

Uz zahtev se prilaže dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja o građevinskoj dozvoli.

Za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, sastavni deo zahteva za izdavanje građevinske dozvole je i izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate, za objekte čija ukupna bruto razvijena građevinska površina prelazi 200 m2 i koji sadrži više od dve stambene jedinice.

Građevinska inspekcija jeste dužna da proverava da li je izvođač radova preduzeo mere za bezbednost susednih objekata, te je potrebno obratiti se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za poslove građevinske inspekcije.

U skladu sa čl.152. stav 7. tač. 3) Zakona o planiranju i izgradnji, odgovorni izvođač radova dužan je da obezbeđuje sigurnost objekta, lica koja se nalaze na gradilištu i okoline (susednih objekata i saobraćajnica).

Shodno čl. 175. stav 1. tač. 7) Zakona o planiranju i izgradnji, građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i dužnost da proverava da li je izvođač radova preduzeo mere za bezbednost objekta, susednih objekata, saobraćaja, okoline i zaštitu životne sredine.

Shodno čl.178. tač. 5) Zakona o planrianju i izgradnji, ako građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora utvrdi da se korišćenjem objekta dovodi u opasnost život i zdravlje ljudi, bezbednost susednih objekata, bezbednost okoline ili ugrožava životna sredina, naložiće izvođenje potrebnih radova, odnosno zabraniti korišćenje objekta, odnosno dela objekta.

U skladu sa čl.209. tačka 7) ovog zakona, novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana kazniće se za prekršaj odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako ne preduzme propisane mere u vršenju inspekcijskog nadzora (čl. 173. i 175);

Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka podnosi organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Izvođač radova je dužan da, shodno čl.152. Zakona o planiranju i izgradnji, pre početka radova potpiše projekat za izvođenje, ali nije propisano da se projekat za izvođenje podnosi nadležnom organu sve do podnošenja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole.

S obzirom da je u duhu zakona jasna preraspodela odgovornosti, potpisivanje projekta za izvođenje jeste u odgovornosti izvođača radova.

Nadležni organ je u fazi izvođenja radova odgovoran samo za sprovođenje inspekcijskog nadzora, posredstvom nadležnog inspektora.

Ukoliko su u konkretnom slučaju radovi izvođeni bez rešenja iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji, primenjuju se odredbe člana 176. Zakona o planiranju i izgradnji.

Shodno čl. 176. tač. 1a) Zakona o planiranju i izgradnji, u vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je ovlašćen da naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno vraćanje u prvobitno stanje, ako se objekat gradi, odnosno izvode radovi bez rešenja iz člana 145. ovog zakona.

Takođe, shodno čl.176. tač. 6) ovog zakona, u vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je ovlašćen da naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela ako je nastavljeno građenje, odnosno izvođenje radova i posle donošenja rešenja o obustavi radova.

U skladu sa čl.183. Zakona o planiranju i izgradnji:

Član 183

Rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, građevinski inspektor donosi u slučajevima propisanim ovim zakonom.

Rešenjem iz stava 1. ovog člana određuje se rok u kome je investitor dužan ukloniti objekat ili njegov deo.

Rešenjem iz stava 1. ovog člana građevinski inspektor određuje da li je pre uklanjanja objekta, odnosno dela objekta potrebno uraditi projekat rušenja, kao i način izvršenja putem druge osobe u slučaju da investitor to sam nije učinio u roku određenom rešenjem o uklanjanju.

Izuzetno, građevinski inspektor, u slučajevima iz stava 1. ovog člana neće doneti rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela (potporni zidovi, pretvaranje tavanskog prostora u stambeni, otvaranje portala na fasadi i sl.), ako bi tim uklanjanjem nastala opasnost po život i zdravlje ljudi ili susedne objekte ili sam objekat, već će investitoru rešenjem naložiti vraćanje u prvobitno stanje, u skladu sa ovim zakonom.

Članom 171. Zakona o planiranju i izgradnji propisuje se postupak izvršenja rešenja o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela:

Član 171

Rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, koje se donosi na osnovu ovog zakona, izvršava republički, pokrajinski, odnosno organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove građevinske inspekcije.

Organ nadležan za poslove građevinske inspekcije, sačinjava program uklanjanja objekata i odgovara za njegovo izvršenje.

Troškovi izvršenja inspekcijskog rešenja padaju na teret izvršenika.

Ako izvršenik sam ne sprovede izvršenje rešenja o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, rešenje će se izvršiti preko privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica ili preduzetnika, u skladu sa ovim zakonom, na teret izvršenika.

Troškovi izvršenja inspekcijskog rešenja padaju na teret budžeta nadležnog organa, do naplate od izvršenika.

Ukoliko nadležni organ nema potrebna sredstva za izvršenje inspekcijskog rešenja, zainteresovana strana može obezbediti troškove izvršenja do naplate od strane izvršnog dužnika.

Zakon o planiranju i izgradnji propisuje kaznene odredbe za privredno društo, preduzetnika, odnosno drugo pravno lice koje postupa suprotno odredbama zakona:

Član 202

Novčanom kaznom od 1.500.000 do 3.000.000 dinara kazniće se za privredni prestup privredno društvo ili drugo pravno lice, koje je investitor, ako:

1) izradu tehničke dokumentacije poveri privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu koja ne ispunjava propisane uslove (član 126);

2) kontrolu tehničke dokumentacije poveri privrednom društvu, odnosno drugom pravnom licu koje ne ispunjava propisane uslove (član 129);

3) ne obezbedi vršenje stručnog nadzora nad građenjem objekta (član 153);

4) nastavi sa izvođenjem radova i posle donošenja rešenja o njihovoj obustavi (član 176);

5) ne završi građenje objekta, odnosno izvođenje radova u ostavljenom roku (član 178).

Za privredni prestup iz stava 1. ovog člana kazniće se i odgovorno lice u privrednom društvu ili drugom pravnom licu, koje je investitor, novčanom kaznom od 100.000 do 200.000 dinara.

Prijavu za privredni prestup iz stava 1. ovog člana podnosi nadležni građevinski inspektor.

Član 203

Novčanom kaznom od 1.500.000 do 3.000.000 dinara kazniće se za privredni prestup privredno društvo ili drugo pravno lice koje gradi objekat, ako:

1) gradi objekat bez građevinske dozvole, odnosno izvodi radove suprotno tehničkoj dokumentaciji na osnovu koje se objekat gradi (član 110);

2) postupa suprotno odredbama člana 152. ovog zakona;

3) nastavi sa građenjem objekta posle donošenja rešenja o obustavi građenja (član 176 i 177.).

Za privredni prestup iz stava 1. ovog člana kazniće se i odgovorno lice u privrednom društvu ili drugom pravnom licu koje gradi, odnosno izvodi radove, novčanom kaznom od 100.000 do 200.000 dinara.

Prijavu za privredni prestup iz stava 1. ovog člana podnosi nadležni građevinski inspektor.

Član 208a

Novčanom kaznom od 50.000 do 150.000 dinara kazniće se za prekršaj preduzetnik koji:

1) gradi objekat bez građevinske dozvole, odnosno izvodi radove suprotno tehničkoj dokumentaciji na osnovu koje se objekat gradi (član 110);

2) postupa suprotno odredbama člana 152. ovog zakona;

3) ne obavesti nadležni organ o završetku izgradnje temelja (član 152. stav 3);

4) nastavi sa građenjem objekta posle donošenja rešenja o obustavi građenja (čl. 176. i 177).

Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se fizičko lice investitor, novčanom kaznom od 100.000 do 150.000 dinara.

Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka iz st. 1. i 2. ovog člana podnosi nadležni građevinski inspektor.

Izvođač radova

Shodno čl.2. Pravilnika o objektima na koje se ne primenjuju pojedine odredbe Zakona o planiranju i izgradnji („Sl.glasnik RS“, br.22/2015), odredbe Zakona o izvođaču radova ne primenjuje se na sledeće klase objekata:

1) klasa 111011, samo za objekte površine do 200 m²;

2) klasa 112111, samo za objekte površine do 200 m²;

3) klasa 112211, samo za objekte površine do 200 m²;

4) klasa 124220;

5) klasa 127111, samo za objekte površine do 200 m²;

6) klasa 127121, samo za objekte površine do 200 m²;

7) klasa 127141, samo za objekte površine do 200 m²;

8) klasa 127230.

Odredbe stava 1. ovog člana odnose se i na izgradnju objekata i izvođenje radova za koje se ne izdaje građevinska dozvola, kao i za gradnju zidanih ograda i pomoćnih objekta koji nisu posebno navedeni u aktu kojim je utvrđena klasifikacija objekata, u smislu zakona kojim se uređuje građenje objekata.

U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, ne primenjuju se odredbe koje se odnose na izvođača radova predviđene Zakonom, osim odredbi koje se odnose na podnošenje izjave o završetku izrade temelja.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu navedenom u čl.2. ovog pravilnika, izvođač radova ne mora ispunjavati uslove propisane zakonom, odnosno izvođač radova ne mora biti privredno društvo, pravno lice ili preduzetnik – izvođač radova može biti fizičko lice. 

(Pravilnikom o klasifikaciji objekata („Sl. glasnik RS“, br. 22/2015) propisuje se klasifikacija objekata prema nameni, funkcionalnim i strukturalnim karakteristikama i stepenu uticaja na okruženje, s obzirmo na rizike vezane za izgradnju i eksploataciju. )

Stručni nadzor

U skladu sa čl.4. Pravilnika o objektima na koje se ne primenjuju pojedine odredbe Zakona o planiranju i izgradnji („Sl.glasnik RS“, br.22/2015), odredbe Zakona o obavezi određivanja stručnog nadzora u toku građenja ne primenjuju se na objekte kategorije "A", kao i na sledeće objekte:

1) klasa 122011: poslovne zgrade, do 400 m² i P+2;

2) klasa 123001: zgrade za trgovinu na veliko i malo, do 400 m² i P+1;

3) klasa 125101: radionice površine do 400 m²;

4) klasa 125221: specijalizovana skladišta, zatvorena s najmanje tri strane zidovima ili pregradama do 1.500 m² i P+1;

5) zidane ograde i pomoćne objekte

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu navedenom u čl.4. ovog pravilnika, nije potrebno odrediti stručni nadzor u toku građenja.

U skladu sa definicijama u tačkama 32), 33) i 35) člana 2. Zakona o planiranju i izgradnji, predviđeni radovi ne predstavljaju radove na dogradnji niti rekonstrukciji, već predstavljaju radove na sanaciji AB krovne ploče radi sprečavanja prokišnjavanja, pod uslovom da se zaista radi samo o postavljanju podkonstrukcije za novi lim sa minimalnim nagibom za obezbeđenje odvodnjavanja kojim se ne ostvaruje dodatni koristan prostor, niti izlazi iz okvira definisanih urabanističkih parametara (visina slemena, visina venca).

Shodno čl.118. Zakona o planiranju i izgradnji, idejni projekat se izrađuje za potrebe izgradnje objekata i izvođenja radova iz člana 145. ovog zakona, kao i za objekte iz člana 133. ovog zakona, kada podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije.

U skladu sa navedenim, idejni projekat podleže sručnoj kontroli od strane revizione komisije, u postupku izdavanja građevinske dozvole (član 1) za objekte iz člana 133. Ovog Zakona.

Kada je u pitanju izdavanje Rešenja o odobrenju izvođenja radova iz člana 145. Idejni projekat ne podleže podleže stručnoj kontroli od strane revizione komisije.

Potrebno je izvršiti pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu u skladu sa odgovarajućom odredbom Zakona o planiranju i izgradnji, odnosno Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinsko zemljište uz naknadu, u zavisnosti od konkretnog slučaja. Taj prenos ne može biti izvršen sa pravnog na fizičko lice, već se kao titular mora javiti isto lice koje je sada nosilac prava korišćenja. Nakon toga, prenos prava svojine sa pravnog lica na fizičko lice moguć je pod uslovima koji su propisani Zakonom o privrednim društvima (što nije predmet rada Pozivnog centra).