Za objekte koji su u nadležnosti lokalne samouprave, uslove za izgradnju ne pribavlja investitor, već se uslovi se pribavljaju u okviru postupka objedinjene procedure, koju sprovodi nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Shodno čl.171. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, građevinski inspektor, po izvršenom uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela sačinjava zapisnik o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, koji se dostavlja i organu nadležnom za poslove katastra nepokretnosti, koji sprovodi odgovarajuće evidentiranje (brisanje) objekta.

Da, potrebno je sprovesti postupak za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu u pomenutom slučaju.

U skladu sa čl. 105. Stav 2. Zakona, da bi vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stekao pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen, u cilju uspostavljanja jedinstva nepokretnosti iz čl.106. Zakona, sprovodi se postupak utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu, kojim zemljište za redovnu upotrebu, odnosno zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, a koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu -  postaje katastarska parcela, shodno čl.70 stav 1.

Po sprovedenom postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu i formiranje građevinske parcele, nadležni organ donosi rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu i formiranju građevinske parcele, shodno čl.70. stav 9.

U skladu sa čl.70. stav 11. rešenjem o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu i formiranju građevinske parcele utvrđuje se prestanak prava  korišćenja,  odnosno  prava  svojine  dotadašnjeg  korisnika, odnosno vlasnika građevinskog zemljišta i pravo vlasnika objekta da pravo svojine na građevinskom zemljištu stekne neposrednom pogodbom, po tržišnoj ceni, u skladu sa ovim zakonom.

Odnosno, shodno članu 105.  stav 4-6:

Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da površina katastarske parcele istovremeno predstavlja i zemljište za redovnu upotrebu objekta u skladu sa ovim zakonom, vlasnik postojećeg objekta stiče pravo svojine na tom građevinskom zemljištu, po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom.

Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da je zemljište za redovnu upotrebu objekta manje od katastarske parcele na kojoj je objekat sagrađen, vlasnik zemljišta može, ako se od preostalog zemljišta ne može formirati posebna građevinska parcela, taj preostali deo zemljišta otuđiti vlasniku objekta po tržišnoj ceni, neposrednom pogodbom.

Ako se u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta propisanim članom 70. ovog zakona utvrdi da je zemljište za redovnu upotrebu objekta manje od katastarske parcele na kojoj je objekat sagrađen, vlasnik zemljišta, ako se od preostalog zemljišta može formirati posebna građevinska parcela, raspolaže tim zemljištem u skladu sa ovim zakonom.

Shodno čl.22 Pravilnika, tehnička dokumentacija se izrađuje na osnovu geodetskih i seizmoloških podloga, geotehničkog elaborata, kao i ostalih podloga, odnosno elaborata, zavisno od vrste i klase objekta, posebnosti lokacije na kojoj se planira građenje objekta i od vrste tehničke dokumentacije.

Geodetske podloge čine katastarsko-topografski plan i izvod iz katastra podzemnih instalacija.

Idejno rešenje se izrađuje na katastarsko-topografskim podlogama, ali one ne moraju biti overene od strane katastra.

U vezi konkretnog pitanja, namera zakonodavca je bila da pojednostavi fazu izdavanja lokacijskih uslova, tako što nije neophodno da se u ovoj fazi pribavlja imovina, kao i da se obavi detaljno geodetsko snimanje koje se radi u daljim fazama izrade tehničke dokumentacije. U slučaju da ne postoje ažurne javne baze podataka, a imajući u vidu da investitor želi da dobije potvrdu od nadležne službe, može dati katastarsko – topografski plan na overu, gde će nadležna služba RGZ da izvrši proveru sa zvaničnom geodetskom mrežom RGZ, odnosno da izvrši proveru tačnosti snimanja terena od ovlašćene firme za obavljanje geodetskih poslova. U tom smislu bi bio odgovor, da nije obavezna overa za fazu idejnog rešenja, a investitor ukoliko proceni da usled nedostatka podloga hoće da proveri tačnost snimanja, kao i da izbegne eventualni rizik u daljim fazama izrade tehničke dokumentacije, može da overi podloge u nadležnoj službi RGZ. Sve u svemu, glavni problem je nedostatak ažurnih topografskih podloga, koje kada se preklapaju sa katastarskim planovima mogu da ukažu na tu neažurnost kako po pitanju horizontalne projekcije, tako i visinske predstave terena.

Za građenje navedenog objekta nije potrebno pribaviti građevinsku dozvolu, već građenje može vršiti na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji.

Shodno čl.2.tač. 24) Zakona o planiranju i izgradnji, pomoćni objekat jeste objekat koji je u funkciji glavnog objekta, a gradi se na istoj parceli na kojoj je sagrađen ili može biti sagrađen glavni stambeni, poslovni ili objekat javne namene (garaže, ostave, septičke jame, bunari, cisterne za vodu i sl.).

U skladu sa čl.145. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji,  građenje pomoćnih objekata vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Rešenje o odobrenju izvođenja radova se izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo u skladu sa članom 135. ovog zakona, koji dostavi idejni projekat u skladu sa podzakonskim aktom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije prema klasi objekta, odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, odnosno uklanjanju prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom, a uredio je odnose sa jedinicom lokalne samouprave u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i platio odgovarajuću administrativnu taksu.

Shodno čl.102. stav 9. tačka 1) Zakona o planiranju i izgradnji, odredbe stava 1. ovog člana („Pravo korišćenja na građevinskom zemljištu, pretvara se u pravo svojine, bez naknade.“) ne primenjuju se na lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike.

Shodno navedenom, pravo korišćenja na građevinskom zemljištu se u slučaju lica, nosioca prava korišćenja na građevinskom zemljištu koja su privredna društa odnosno pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje izvršni postupak, pretvara u pravo svojine sa naknadom.

Shodno čl. 2. Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Sl. glasnik RS“, br. 64/2015), lica koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica koja su privatizovana na osnovu zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihovi pravni sledbenici u statusnom smislu imaju pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu (u daljem tekstu: konverzija).

Pravo iz stava 1. ovog člana ostvaruje se uz naknadu, pod uslovima propisanim ovim zakonom.

Naknada za konverziju predstavlja tržišnu vrednost tog zemljišta u momentu podnošenja zahteva za konverziju, u skladu sa ovim zakonom.

Shodno čl.68. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac na osnovu ranijih propisa, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova.

Shodno navedenom, s obzirom da nije napomenuto, mišljenja smo da, u slučaju ispravke granice susednih katastarskih parcela, na katastarskim parcelama ne mora biti isto lice vlasnik.

Takođe, shodno čl.68. stav 3. ovog zakona, pre izrade elaborata geodetskih radova, vlasnik katastarske parcele rešava imovinsko-pravne odnose.

Shodno čl.65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, na većem broju katastarskih parcela može se obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje.

Shodno navedenom, ukoliko je reč o obrazovanju građevinske parcele od većeg broja katastarskih parcela, vrši se izrada projekta preparcelacije.

To nije regulisano odredbama Zakona o dopunama i izmenama Zakona o planiranju i izgradnji iz decembra 2014. godine.

Shodno čl.57. Zakona o planiranju i izgradnji:

Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu prostornog plana područja posebne namene i prostornog plana jedinice lokalne samouprave, za delove teritorije u obuhvatu plana za koje nije predviđena izrada urbanističkog plana.

Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu plana generalne regulacije, za delove teritorije za koje nije predviđena izrada plana detaljne regulacije.

Lokacijski uslovi se izdaju na osnovu plana detaljne regulacije.

Ukoliko je planskim dokumentom predviđena izrada urbanističkog projekta, ili je urbanistički projekat izrađen po zahtevu investitora, lokacijski uslovi se izdaju na osnovu tog planskog dokumenta i urbanističkog projekta.

Ukoliko je za područje, na kome se nalazi katastarska parcela za koju je podnet zahtev za izdavanje lokacijskih uslova, predviđena obaveza dalje planske razrade, a takav planski dokument nije donet u roku propisanom članom 27. stav 6. ovog zakona, lokacijski uslovi izdaju se na osnovu podzakonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja, i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju.

Lokacijski uslovi iz stava 5. ovog člana obavezno sadrže: klasu i namenu objekta, položaj objekta u odnosu na regulacione linije, dozvoljeni indeks zauzetosti parcele, dozvoljenu visinu objekta, bruto razvijenu građevinsku površinu objekta (BRGP), uslove i način obezbeđenja pristupa parceli i prostora za parkiranje vozila.

Lokacijski uslovi važe 12 meseci od dana izdavanja ili do isteka važenja građevinske dozvole izdate u skladu sa tim uslovima, za katastarsku parcelu za koju je podnet zahtev.

Podnosilac zahteva može podneti zahtev za izmenu jednog ili više uslova za projektovanje, odnosno priključenje objekta na infrastrukturnu mrežu u kom slučaju se vrši izmena lokacijskih uslova.

Shodno ovome, može se izvršiti uvid u odgovarajući planski akt u kome je ovo pitanje regulisano.

U tom slučaju, potrebno je da drugo privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik koje se bavi izvođenjem radova izvrši potvrdu i overu da je izvedeno stanje jednako projektovanom, u slučaju da u toku građenja nije odstupljeno od projekta za izvođenje.

Mišljenja smo da podnosilac zahteva mora biti pravni interes da postupak preparcelacije bude sproveden.