Pravilnik o sadržini informacije o lokaciji i o sadržini lokacijske dozvole nije formalno stavljen van snage. Međutim, imajući u vidu činjenicu da su izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2014. godine („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 132/2014) brisane odredbe koje se odnose na lokacijsku dozvolu, te da lokacijska dozvola nije predviđena važećim Zakonom, odredbe navedenog Pravilnika nisu primenjive.

Članom 70. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa Zakonom, postaje katastarska parcela. Zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne odnose (između ostalog), ako se radi o objektu za koji je podnet zahtev za legalizaciju za koji je nadležni organ utvrdio da postoji mogućnost legalizacije ili objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana legalizacija objekata ili na osnovu Zakona o legalizaciji objekata ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 117/14), kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice.

U skladu sa citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, postupak za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele moguće je pokrenuti samo ukoliko je reč o građevinskom zemljištu koje je u svojinskom režimu u skladu sa citiranim odredbama Zakona.

Ukoliko su fizička lica – vlasnici objekata evidentirani kao korisnici građevinskog zemljišta, pravo korišćenja pretvara se u pravo svojine, bez naknade, u skladu sa članom 102. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji. Pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu. Ukoliko je reč o jedinstvenoj parceli na kojoj više lica ima pravo korišćenja, vrši se upis susvojine na parceli.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji (član 69. stav 6) propisana je mogućnost građenja na poljoprivrednom zemljištu isključivo za linijske infrastrukturne objekte, komunalnu infrastrukturu, elektroenergetske i elektronske objekte ili komunikacione mreže i uređaje, i to uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede. Ostale vrste objekata mogu se graditi po sprovedenom postupku promene namene poljoprivrednog  zemljišta.

U skladu sa navedenim, za izgradnju zidane ograde neophodno je sprovesti postupak promene namene zemljišta (iz poljoprivrednog u građevinsko).

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji (član 69. stav 6) propisana je mogućnost građenja na poljoprivrednom zemljištu isključivo za linijske infrastrukturne objekte, komunalnu infrastrukturu, elektroenergetske i elektronske objekte ili komunikacione mreže i uređaje, i to uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede. Ostale vrste objekata mogu se graditi po sprovedenom postupku promene namene poljoprivrednog  zemljišta.

Ukoliko je potrebno izvršiti priomenu namene objekta koji se nalazi na poljoprivrednom zemljištu, neophodno je najpre izvršiti promenu namene zemljišta (iz poljoprivrednog u građevinsko).

Građevinska parcela, saglasno članu 2. tačka 20) Zakona o paniranju i izgradnji, jeste deo građevinskog zemljišta, sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, koja je izgrađena ili planom predviđena za izgradnju. Imajući u vidu citiranu odredbu Zakona o planiranju i izgradnji, prilikom promene namene zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko, neophodno je na odgovarajući način obezbediti pristup parcele javnoj saobraćajnoj površini.

Izvođenje radova na adaptaciji vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.

Članom 105. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da vlasnik objekta, odnosno posebnog fizičkog dela objekta koji nije upisan kao nosilac prava korišćenja na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat, odnosno deo objekta izgrađen, stiče pravo svojine na katastarskoj parceli na kome je taj objekat izgrađen. Ova odredba ne primenjuje se na slučajeve kada je pravo svojine na objektu stečeno po osnovu legalizacije objekta, odnosno na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Službeni glasnik RS", broj 25/13). U slučaju kada je više objekata različitih vlasnika izgrađeno na jednoj katastarskoj parceli, jedinstvo nepokretnosti uspostavlja se po sprovedenom postupku parcelacije, tako da se za svaki objekat posle parcelacije formira posebna katastarska parcela. U slučaju kada je na jednoj parceli upisano više sukorisnika, odnosno suvlasnika, a samo jedan od njih je vlasnik objekta izgrađenog na toj parceli, jedinstvo nepokretnosti uspostavlja se po sprovedenom postupku parcelacije za katastarsku parcelu na kojoj je sagrađen objekat, dok se ostale parcele formiraju kao katastarske parcele neizgrađenog građevinskog zemljišta.

Kada je reč o građevinskom zemljištu u javnoj svojini koje ne predstavlja deo katastarske parcele na kojoj je sagrađen predmetni objekat, otuđenje tog zemljišta sprovodi se javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom, po tržišnim uslovima. Postupak otuđenja neizgrađenog građevinskog zemljišta u javnoj svojini regulisan je odredbama člana 99. Zakona o planiranju i izgradnji.

Postupak preparcelacije, odnosno parcelacije građevinskog zemljišta može se vršiti uz prethodno regulisanje imovinskopravnih odnosa na zemljištu koje je predmet postupka, saglasno članu 66. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji.

U Prilogu 2 Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata nije predviđeno navođenje neto i bruto površine objekta.

U skladu sa članom 150. st. 2 – 4. Zakona o planiranju i izgradnji, građenje objekta, odnosno izvođenje radova iz člana 133. stav 2. Zakona može da vrši privredno društvo, odnosno drugo pravno lice koje ima tzv. „veliku licencu“. To podrazumeva da sve radove koji su obuhvaćeni građevinskom dozvolom koju je izdalo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture može da izvodi isključivo pravno lice koje ima „veliku licencu“ (kako po osnovnom ugovoru, tako i po eventualnim naknadnim ugovorima za pojedine vrste radova).

Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade regulisano je članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji. To pravo je priznato vlasnicima objekta na građevinskoj parceli, odnosno licima koja su upisana kao nosioci prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je u konkretnom slučaju reč o objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju. Nad takvim objektima ne može biti evidentirano pravo svojine u evidenciji katastra nepokretnosti, odnosno lica koja su držaoci takvih objekata ne smatraju se vlasnicima u smislu Zakona o planiranju i izgradnji.

Kada je reč o mogućnosti pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine po osnovu prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, to zavisi od statusa zemljišta u evidneciji katastra nepokretnosti. Ukoliko je predmetno zemljište evidentirano kao neizgrađeno građevinsko zemljište, pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine vrši se bez naknade.

Izvođenje radova na dogradnji (izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu) vrši se na osnovu građevinske dozvole. Postupak podnošenja zahteva i dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Pre podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, neophodno je pribaviti lokacijske uslove, u skladu sa čl. 53a – 57. Zakona i članom 6. Pravilnika. Navedene propise možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.

Zahtev za izdavanje lokacijskih uslova, kao i zahtev za izdavanje građevinske dozvole za dogradnju stambenog objekta podnosi se organu jedinice lokalne samouprave na kojoj se nalazi predmetni objekat. Zahtev se podnosi elektronskim putem, posredstvom Sistema za podnošenje elektronskih prijava. Link za pristup Sistemu: https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/