Oblast: Dokumenti prostornog i urbanističkog planiranja

Deo člana 36 Zakona o planiranju i izgradnji koji je označen u vašem pitanju odnosi se na registar za upis privrednih društava koji se vodi kod Agencije za privredne registre u kojem se mogu registrovati sva privredna društva odnosno pravna lica, a ona koja koja se bave prostornim i urbanističkim planiranjem i izradom planskih dokumenata potrebno je tu delatnost da označe kao pretežnu delatnost.  Ostalim odredbama Zakona o planiranju i izradnji  nije predviđeno osnivanje posebnog registra za privredna društva koja se bave prostornim i urbanističkim planiranjem. Preduzetnik u skladu sa Zakonom o privrednim društvima nema svojstvo pravnog lica tako da shodno čl. 36 Zakona o planiranju i izrgradnji ne ispunjava uslove za izradu prostornih i urbanističkih planova.

Komisija za planove jedinice lokalne samouprave ovlašćena je da samostalno odlučuje u fazi sumiranja javnog uvida PGR u granicama svojih ovlašćenja. Urbanistički inspektor u skladu sa čl. 173 Zakona o planiranju i izgradnji ima pravo i dužnost da proverava da li je planski dokumetn izrađen i donet u skladu sa zakonom i propsiom donetim na osnovu zakona.

Potrebno je da pribavite informaciju o lokaciji koju nadležni organ  jedinice lokalne samouprave  izdaje na osnovu važećeg planskog dokumenta.

Vrsta zemljišta (građevinsko ili poljoprivredno) i planirana namena su od značaja za ostvarivanje prava na gradnju. Da li je u konkretnom slučaju potrebna preparcelacija radi formiranja građevinske parcele ceni nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Pravo korišćenja građevinskog zemljišta nije pravo podobno za izdavanje građevinske dozvole, stoga je potrebno pre pribavljanja građevinske dozvole izvršiti konverziju u pravo svojine.

Nakon toga potrebno je u sistemu elektronske objedinjene procedure pribaviti prvo, Lokacijske uslove a potom i Rešenje o građevinskoj dozvoli

Zahtev za izdavanje Lokacijskih uslova a potpom i građevinske dozvole možete podneti ovde:

https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home.

Dokumentacija koja se nadležnom organu dostavlja uz zahtev  propisana je u članu 6. (za Lokacijske uslove) i članu 16. (za građevinsku dozvolu) Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem (Sl. glasnik RS br. 113/2015).

"Idejno rešenje jeste sastavni deo Lokacijskih uslova, u skladu sa članom 2. Uredbe o lokacijskim uslovima. Ukoliko je u toku izrade tehničke dokumentacije došlo do većih odstupanja od idejnog rešenja potrebno je izvrsiti izmenu lokacijskih uslova, i to samo u delu u kome je došlo do odstupanja. Medjutim, ukoliko su odstupanja manja, nije potrebno vršiti izmenu lokacijskih uslova. 

Pod većim odstupanjima podrazumeva se da ona predstavljaju odstupanja koja izlaze iz okvira urbanističkih i tehničkih parametara definisanih lokacijskim uslovima, dok su manja odstupanja ona koja ne izlaze iz okvira urbanistickih i tehnickih parametara definisanih lokacijskim uslovima, odnosno koja ne uticu na sadrzaj samih lokacijskih uslova, odnosno uslova za projektovanje i priključenje.

Sama činjenica da je došlo do izvesnih odstupanja od idejnog rešenja ne bi trebalo da onemoguće izdavanje gradjevinske dozvole, naravno pod uslovom da je projekat za gradjevinsku dozvolu izradjen u skladu sa izdatim lokacijskim uslovima, što izjavama potvrdjuju odgovorni projektanti i vršioci tehničke kontrole, u skladu sa Pravilnikom o sadrzini, načinu i postupku izrade i načinu vrsenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekta."

Član 36 Zakona o planiranju i izgradnji određuje lica koja pod uslovima propisanim zakonom mogu da izrađuju planske dokumente, član 37. Zakona određuje uslove koji moraju biti ispunjeni za sticanje svojstva odgovornog planera dok je član 38. Zakona odredio uslove za sticanje svojstva urbaniste. Pravilnikom o polaganju stručnog ispita u oblasti prostornog I urbanističkog planiranja, izrade tehničke dokumentacije, građenja I energetske efikasnosti I o izdavawu I oduzimawu licence za odgovornog urbanistu, projektanta, izvođača radova I odgovornog planera (Sl. glasnik RS br. 27/2015 I 92/2015) predviđene su sankcije u slučaju nepoštovanja pravila struke.

Osim toga, u slučajevima kada su planski dokumenti izrađeni (ili nisu) u skladu sa Pravilnikom o sadržini, načinu i postupku izrade dokumenata pšrostornog I urbanističkog planiranja (Sl. glansik RS br. 64/2015), dodatna kontrola postupanja i poštovanja pravila struke omogućena je u postupku stručne kontrole planskih dokumenata u skladu sa čl. 49 Zakona o planiranju i izgradnji.

I uloga glavnog urbaniste, koji je ponovo uveden nakon izmena Zakona o planiaranju I izgradnji, je od posebnog značaja obzirom da je njegova glavna uloga da koordinira izradom  planskih dokumenata I  da predsedava Komsijom za planove.

Takođe, uloga Komsije za planove Jedinice lokalne samouprave je značajna, tako da je kontrola izrade planskih dokumenata  nakon izmena Zakona o planiaranju i izgradnji, u značajnom obimu preneta na lokalni nivo.

U Pravilniku o klasifikaciji objekata (Sl. glasnik RS br. 22/2015) nije predviđena klasa za objekte zanatske delatnosti.  Kako se zanatskom delatnošću bave preduzetnici i obično se radi o izradi predmeta koji su predmet trgovine na malo (u nekim slučajevima može se raditi i o izradi predmeta namenjenih trgovini na veliko tada se radi o objektima većim od 400 m²), može se korišćenjem analogije, klasa ovog objekta definisati kao:

 Zgrade za trgovinu na veliko i malo – klasif. broj 123:

1. za objekte do 400 m² i P+1   - klasifikacioni broj: 113001, kategorija objekta: B
2. za objekte preko 400 m² ili P+2 – klasifikacioni broj: 113002, kategorija objekta: V

Izgradnja pojedine vrste objekta je moguća ukoliko je na odgovarajućoj lokaciji dozvoljena njegova izgradnja planskim dokumentom, što možete utvrditi uvidom u evidenciju katastra nepokretnosti.

Radionice se, prema Pravilniku o klasifikaciji objekata  klasifikuju na sledeći način:

- u kategoriju „B“ ukoliko je reč o radionici do 400 m2 (klasifikacioni broj 125101), odnosno

- u kategoriju „V“  ukoliko je reč o radionici preko 400 m2 (klasifikacioni broj 125102).

Uslovi izgradnje objekta određeni su pravilima građenjima u planskom dokumentu.

Pravila građenja u planskom dokumentom sadrže, između ostalog, najveći dozvoljeni indeks zauzetosti ili izgrađenosti građevinske parcele.

U skladu sa čl.2. st.2.tač.13) i 14) Zakona o planiranju i izgradnji:

13) indeks zauzetosti parcele jeste odnos gabarita horizontalne projekcije izgrađenog ili planiranog objekta i ukupne površine građevinske parcele, izražen u procentima;

14) indeks izgrađenosti parcele jeste odnos (količnik) bruto razvijene građevinske površine izgrađenog ili planiranog objekta i ukupne površine građevinske parcele;

Prema tome, prilikom planiranja novog objekta, potrebno je uzeti u obzir da bruto razvijena građevinska površina novog objekta zajedno sa bruto razvojenom građevinskom površinom starih objekata ne sme prelaziti najveći dozvoljeni indeks zauzetosti ili izgrađenosti građevinske parcele.

Kao što ste i konstatovali u Vašem pitanju, prema članu 36. Zakona o planiranju i izgradnji, izradu planskih dokumenata mogu da vrše isključivo pravna lica koja su upisana u odgovarajući registar za obavljanje poslova prostornog i urbanističkog planiranja i izrade planskih dokumenata. Shodno tome, preduzetnik ne ispunjava zakonske uslove da vrši izradu  planskih dokumenata. „Odgovarajući registar“ u smislu odredbe člana 36. Zakona o planiranju i izgradnji je registar privrednih subjekata koji vodi Agencija za privredne registre.

Pozivni centar ne raspolaže informacijama u vezi sa razlozima pojedinih zakonskih rešenja, već isključivo pruža dodatne informacije i pojašnjenja u cilju boljeg razumevanja i pravilne primene Zakona o planiranju i izgradnji.

Izmene zakonom o državnom premeru i katastru  iz novembra 2015. godine ne predviđa overu geodetskih podloga.

Geodetske podloge se ne overavaju od strane organa državne uprave nadležnog za poslove državnog premera i katastra.

Izvođenje geodetskih radova, odnosno izrada geodetskih podloga obavlja geodetska organizacija.

Shodno čl.169. stav 3. tač.1) Zakona o državnom premeru i katastru (ovde), izvođenje geodetskih radova u inženjersko-tehničkim oblastima jeste izrada geodetskih podloga za potrebe raznih vrsta projekata u inženjersko-tehničkim oblastima.

(shodno čl.168.Zakona o državnom premeru i katastru, inženjersko-tehničke oblasti, u smislu ovog zakona, jesu: prostorno planiranje, urbanizam, građevinarstvo, arhitektura, saobraćaj, rudarstvo, energetika, poljoprivreda, vodoprivreda, šumarstvo, mašinstvo, geologija i dr.)

U skladu sa čl.171.stav 1. Zakona o državnom premeru i katastru, izradu tehničke dokumentacije i izvođenje radova iz člana 169. stav 3. tačka 1) ovog zakona obavlja geodetska organizacija.