Oblast: Građevinska dozvola

Da, u konkretnom slučaju potrebno je pribaviti prvo lokacijske uslove, a zatim  građevinsku dozvolu. Takođe, pre izdavanja lokacijskih uslova možete organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole da podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Članom 19. Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 22/2015) propisano je da se opštim pravilima za izgradnju uređuju vrste i kompatibilne namene objekata koji se mogu graditi u pojedinačnim zonama, odnosno klasa i namena objekata čija izgradnja je zabranjena u tim zonama. Članom 21. stav 2. istog Pravilnika  propisano je da se na poljoprivrednom zemljištu mogu graditi:

• stambeni objekti za poljoprivredno domaćinstvo;
• ekonomski objekti (za smeštaj stoke, proizvodni objekti, objekti za preradu poljoprivrednih proizvoda, proizvodni i servisno-radni objekti u funkciji poljoprivrede (hladnjače, magacini, prehrambeni proizvodni pogoni i sl.);
• objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, kao i garaže za poljoprivrednu mehanizaciju, mašine i vozila;
• pomoćni objekti koji su u funkciji poljoprivrede (garaže, koševi, ambari, ostave, nadstrešnice i sl.);
• infrastrukturni objekti, uz saglasnost nadležnog ministarstva.

Iz citiranih odredaba Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju može se zaključiti da na poljoprivrednom zemljištu nije moguće graditi objekat za proizvodnju pseće granulirane hrane, već da je izgradnja tog objekta moguća isključivo na građevinskom zemljištu.

Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište vrši se planskim dokumentom za određeno područje, u skladu sa članom 88. Zakona o planiranju i izgradnji. Kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta je dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi akt koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena.

Izgradnja objekata vrši se na osnovu građevinske dozvole. Postupak podnošenja zahteva i dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.  

Članom 19. Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 22/2015) propisano je da se opštim pravilima za izgradnju uređuju vrste i kompatibilne namene objekata koji se mogu graditi u pojedinačnim zonama, odnosno klasa i namena objekata čija izgradnja je zabranjena u tim zonama. Članom 21. stav 2. istog Pravilnika  propisano je da se na poljoprivrednom zemljištu mogu graditi:

• stambeni objekti za poljoprivredno domaćinstvo;
• ekonomski objekti (za smeštaj stoke, proizvodni objekti, objekti za preradu poljoprivrednih proizvoda, proizvodni i servisno-radni objekti u funkciji poljoprivrede (hladnjače, magacini, prehrambeni proizvodni pogoni i sl.);
• objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, kao i garaže za poljoprivrednu mehanizaciju, mašine i vozila);
• pomoćni objekti koji su u funkciji poljoprivrede (garaže, koševi, ambari, ostave, nadstrešnice i sl.);
• infrastrukturni objekti, uz saglasnost nadležnog ministarstva.

Ukoliko objekat koji nameravate da gradite nije obuhvaćen citiranim odredbama Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju, nije moguća njegova izgradnja na poljoprivrednom zemljištu.

Kada je reč o opštim pravilima za izgradnju montažnog objekta, potrebno je najpre pribaviti lokacijske uslove, a zatim i građevinsku dozvolu.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova propisana je članom 6, dok je dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisana članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Uklanjanje dotrajalog postojećeg objekta je moguće sprovesti na dva načina.

Prvi način podrazumeva sprovođenje postupka u skladu sa odredbama članova 167 – 171. Zakona o planiranju i izgradnji. Članom 167. Zakona propisano je da organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove građevinarstva odobrava rešenjem, po službenoj dužnosti ili na zahtev zainteresovanog lica, uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela, za koji utvrdi da je usled dotrajalosti ili većih oštećenja ugrožena njegova stabilnost i da predstavlja neposrednu opasnost za život i zdravlje ljudi, za susedne objekte i za bezbednost saobraćaja. Uz zahtev za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela podnosi se:

• projekat rušenja sa tehničkom kontrolom;
• dokaz o svojini na objektu
• uslovi, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Drugi način za uklanjanje postojećeg objekta je u okviru pripremnih radova za izgradnju novog objekta, koji prema definiciji iz člana 2. tačka 28) Zakona o planiranju i izgradnji prethode građenju objekta i obuhvataju, između ostalog, rušenje postojećih objekata na parceli.

Bez obzira na koji način se vrši uklanjanje postojećeg objekta, neophodno je da budu rešeni imovinsko-pravni odnosi na parceli i postojećem objektu. Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže se i overena saglasnost tih lica.

Ukoliko neko lice ima pravo plodouživanja na postojećem objektu, pre uklanjanja objekta neophodno je izvršiti brisanje tog prava iz evidencije katastra nepokretnosti, za šta je neophodna saglasnost tog lica, i to u formi javnobeležničkog zapisa, saglasno članu 85. Zakona o javnom beležništvu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 31/2011, 85/2012, 19/2013, 55/2014 - dr. zakon, 93/2014 - dr. zakon, 121/2014, 6/2015 i 106/2015).

Kada je reč o svojinsko-pravnom režimu objekta koji bi bio izgrađen na mestu postojećeg objekta, jedan od vlasnika bi mogao biti isključivi vlasnik tog objekta samo ukoliko bi mu drugi ustupio pravo svojine na osnovu ugovora o poklonu ili ugovora o kupoprodaji.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti o kakvoj konverziji je reč u konkretnom slučaju.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U članu 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisana je dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.
Citiranim članom Pravilnika nije propisano da se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže elaborat zaštite od požara, pa ne postoji osnov da nadležni organ zahteva dostavljanje tog dokumenta.

Iz pitanja se ne može zaključiti da li su navedeni radovi predviđeni već pribavljenim lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom ili ne.

Ukoliko su navedeni radovi predviđeni lokacijskim uslovima i građevinskom dozvolom, nije potrebno pribavljati dodatno navedenu dokumentaciju već je potrebno podneti zahtev za priključenje objekta na komunalnu i drugu infrastrukturu.  Ukoliko je reč o izmenama u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, takođe je moguće pristupiti izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, shodno čl.141. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde). Ukoliko je reč o novom objektu, odnosno novim objektima, u zavisnosti od vrste objekta potrebno je pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu, osim u slučaju izvođenja radova i građenja objekta iz čl.145. Zakona, kada je potrebno pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova.   

Podnošenje zahteva za priključenje objekta na komunalnui drugu infrastrukturu vrši se u skladu sa čl.40. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Podnošenje zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o izgradnji stambenog objekta, potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim građevinsku dozvolu. Takođe, moguće je pre izdavanja lokacijskih uslova za potrebe izrade idjenog rešenja pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.  Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6, dok se podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova prilaže se idejno rešenje, dok se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže projekat za građevinsk dozvolu i izvod iz projekta. Idejno rešenje i projekat za građevinsku dozvolu može da izrađuje isključivo privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u registar privrednih subjekata, shodno čl.126.st1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o građenju pomoćnog ili ekonomskog objekta iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde),potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145.Zakona. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.  Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima (ovde): U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Uz zahtev za izdavanje rešenja o doobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona prilaže se idejni projekat, koji može da izrađuje isključivo privredno društvo, odnosno drugo pravno lice, odnosno preduzetnik koji su upisani u registar privrednih subjekata, shodno čl.126.st1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Napominjemo da se građenje može vršiti na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu.

Ukoliko se radi o poljoprivrednom zemljištu u građevinskom području sela prve, druge, treće, četvrte i pete katastarske klase, radi se o zemljištu iz čl. 3 Zakona o poljoprivrednom zeljištu i zbog toga  potrebno je pred opštinskim organom uprave nadležnim za poljoprivredu pokrenuti postupak za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta.

Ukoliko se ukonkretnom slučaju radi o ekonomskom (pomoćnom) objektu u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, potrebno je istovremeno podneti i zahtev za utvrđivanje oslobođenja od obaveze plaćanja naknade za promene namene obzirom da se za ovu vrstu objekata shodno čl. 26 st.1 tač. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu ne plaća naknada. Objekti koji su u funkciji primarne poljoprivredne proizvodnje, shodno čl. 26. st. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu su: objekti za smeštaj mehanizacije, repromaterijala, smeštaj i čuvanje gotovih poljoprivrednih proizvoda, staje za gajenje stoke, objekti za potrebe gajenja i prikazivanje starih autohtonih sorti biljnih kultura i rasa domaćih životinja, objekti za gajenje pečurki, puževa i riba. Uz zahtev za utvrđivanje oslobađanja plaćanja naknade za prenamenu, potrebno je podneti: dokaz o vlasništvu poljoprivrednog zemljišta, kopiju plana, podatke o površini za koju se vrši prenamena i idejni projekat  za izgradnju pomoćne zgrade. 

1. Potrebno je pristupiti izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli.

Članom 141. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da, ukoliko se nakon pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli promeni investitor, novi investitor je dužan da u roku od 15 dana od dana nastanka promene, podnese organu koji je izdao građevinsku dozvolu zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli.

Podnošenje zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

2. Potrebno je ponovno prijaviti radove. Prijava radova vrši se u skladu sa čl.31. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Zahtev za produženje roka važenja izdate građevinske dozvole može se podneti samo pre isteka roka koji je označen u već izdatom rešenju o građevinskoj dozvoli.

U vašem slučaju potrebno je prvo da podnesete zahtev za izdavanje lokacijskih uslova u elektronskom sistemu CEOP a nakon toga i zahtev za izdavanje građevinske dozvole.

Članom 19. Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 22/2015) propisano je da se opštim pravilima za izgradnju uređuju vrste i kompatibilne namene objekata koji se mogu graditi u pojedinačnim zonama, odnosno klasa i namena objekata čija izgradnja je zabranjena u tim zonama, položaj objekta u odnosu na regulaciju i u odnosu na granice građevinske parcele, udaljenost objekta, visina ili spratnost objekta, uslovi za izgradnju drugih objekata na istoj građevinskoj parceli, postavljanje ograde, uslove i način obezbeđivanja pristupa parceli i prostora za parkiranje i garažiranje vozila i dr, a iskazuju se sistemom urbanističkih pravila i pokazatelja (indeks izgrađenosti ili indeks zauzetosti) i odnose se na pojedinačne građevinske parcele, kao i drugi uslovi arhitektonskog oblikovanja, materijalizacije, završne obrade, kolorita i drugo. Članom 21. stav 2. istog Pravilnika  propisano je da se na poljoprivrednom zemljištu mogu graditi:

• stambeni objekti za poljoprivredno domaćinstvo;
• ekonomski objekti (za smeštaj stoke, proizvodni objekti, objekti za preradu poljoprivrednih proizvoda, proizvodni i servisno-radni objekti u funkciji poljoprivrede (hladnjače, magacini, prehrambeni proizvodni pogoni i sl.);
• objekti za skladištenje poljoprivrednih proizvoda, kao i garaže za poljoprivrednu mehanizaciju, mašine i vozila);
• pomoćni objekti koji su u funkciji poljoprivrede (garaže, koševi, ambari, ostave, nadstrešnice i sl.);
• infrastrukturni objekti, uz saglasnost nadležnog ministarstva.

Imajući u vidu citirane odredbe Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju, potrebno je izvršiti uvid u planski dokument za predmetnu parcelu kako bi se utvrdile vrste i kompatibilne namene objekata koji se mogu graditi, kao i klasa i namena objekata čija izgradnja je zabranjena. Pritom, na poljoprivrednom zemljištu se mogu graditi samo stambeni objekti za poljoprivredno domaćinstvo.

Ukoliko iz planskog dokumenta proizlazi da nije moguće graditi stambenu kuću na poljoprivrednom zemljištu, neophodno je izvršiti promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

Za postavljanje montažnog objekta potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove, a zatim i građevinsku dozvolu. Međutim, magacini po svojoj prirodi spadaju u pomoćne objekte u smislu definicije iz člana 2. tačka 24) Zakona o planiranju i izgradnji. Izvođenje radova na izgradnji pomoćnih objekata vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.