Oblast: Građevinska dozvola

Na osnovu raspoloživih informacija može se zaključiti da se radi o dogradnji u smislu člana 2, tačka 33. Zakona o planiranju i izgradnjil, za koje je potrebno pribaviti građevinsku dozvolu. Pre pribavljanja građevinske dozvole potrebno je ishodovati lokacijske uslove, budući da se objekat priključivati na komunalnu i drugu infrastrukturu.

U skladu sa čl.2.tač.33) Zakona o planiranju i izgradnji, dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta, kao i nadziđivanje objekta, i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu. S obzirom na to da se u konkretnom slučaju izgrađuje nov prostor van postojećeg gabarita objekta (dogradnja), za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti lokacijske uslove, koji sadrže  sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu projekta za građevinsku dozvolu, u skladu sa čl.53a st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, a potom i građevinsku dozvolu.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Pre pribavljanja lokacijskih uslova možete, ali ne morate, od nadležnog organa pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke u vezi sa ograničenjima i mogućnostima gradnje na katastarskoj parceli.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U stavu 2. istog člana propisano je da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana zakonom, dok je u stavu 6. propisano da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica.

Članom 1. stav 1. Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 93/14 i 22/15) propisano je da potpis, rukopis i prepis overava javni beležnik, ako zakonom nije drugačije određeno. Članom 29. citiranog Zakona propisano je da osnovni sudovi, odnosno opštinske uprave kao povereni posao zadržavaju nadležnost za overavanje potpisa, rukopisa i prepisa do 1. marta 2017. godine.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji i Zakona o overavanju potpisa, rukopisa i prepisa, overu saglasnosti suvlasnika zemljišta za izgradnju ili izvođenje radova može izvršiti javni beležnik, osnovni sud ili organ opštinske uprave (zaključno sa 1. martom 2017. godine).

Ne postoji posebno propisana forma isprave (dokumenta) kojom suvlasnici daju saglasnost za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu.   

Ukoliko se u konkretnom slučaju vrši samo zamena krovnog pokrivača, a da se ne menja spoljni izgled objekta, kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, reč je o radovima na tekućem održavanju objekta, za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju.

U drugom slučaju, ukoliko se u konkretnom slučaju vrši promena krovnog pokrivača, u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije, reč je o radovima na investicionom održavanju objekta, koji se vrše na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona.

U skladu sa čl.2. tač.36) i 36a) Zakona o planiranju i izgradnji,

36) investiciono održavanje je izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije;

36a) tekuće (redovno) održavanje objekta jeste izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom objekta ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svi radovi kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;

U skladu sa odredbom člana 57. stav 7. Zakona o planiranju I izgradnji, lokacijski uslovi važe 12 meseci od dana izdavanja ili do isteka važenja građevinske dozvole izdate u skladu sa tim uslovima, za katastarsku parcel za koju je podnet zahtev.

Članom 140. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se sa građenjem objekta to jest, sa izvođenjem radova ne počne u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je građevinska dozvola izdata. U tom smislu, dovoljno je započeti sa izgradnjom objekta u roku od 2 godine da bi građevinska dozvola bila važeća. Ipak, treba voditi računa I ostalim odredbama člana 140. Zakona, kjima je propisano da građevinska dozvola takođe prestaje da važi ako se u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola ne izda upotrebna dozvola, osim u slučaju porodične stambene zgrade koju investitor radi rešavanja svojih stambenih potreba. To znači da je u slučaju izgradnje porodičnog stambenog objekta potrebno da se sa izgradnjom krene pre isteka roka od 2 godine od dana kada je rešenje kojim je izdata građevinska dozvola postalo pravnosnažno, a da se zahtev za dobijanje upotrebne dozvole podnese pre isteka roka od 5 godina od dana kada je to rešenje postalo pravnosnažno. Izuzetak, kao što je rečeno, predstavlja situacija kada se radi o izgradnji porodičnog stambenog objekta, invstitor nije vezan ovim rokom.  Ipak, čak i u slučaju da je investitor vezan rokom, on može od nadležnog organa zatražiti da građevinska dozvola ostane na snazi još dve godine po isteku roka od 5 godina od pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ako pruži dokaz da je stepen završenosti objekta preko 80%, odnosno pruži dokaze o tome da je objekat ukrovljen, sa postavljenom spoljnom stolarijom I izvedenim razvodima unutrašnjih instalacija koji omogućavaju njegovo priključenje na spoljnu mrežu infrastructure.

Da biste u konkretnom slučaju stekli pravo na građenje, možete izvršiti sledeće:

• Izvršiti parcelaciju, nakon čega se ishoduju lokacijski uslovi i građevinska dozvola; ili
• Prilikom podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole priložiti overenu saglasnost svih lica u čijem je vlasništvu građevinsko zemljište (u kom slučaju se ne vrši parcelacija), u skladu sa čl.135.st.6.Zakona o planiranju i izgradnji.

Parcelacija

Shodno članu 31. Zakona o planiranju i izgradnji, pravila građenja u prostornom planu područja posebne namene, prostornog plana jedinice lokalne samouprave i planovima generalne i detaljne regulacije sadrže, između ostalog, uslove za parcelaciju, preparcelaciju i formiranje građevinske parcele, kao i minimalnu i maksimalnu površinu građevinske parcele.

Na osnovu člana 65. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, na jednoj katastarskoj parceli može se obrazovati veći broj građevinskih parcela, koje se mogu deliti parcelacijom do minimuma utvrđenog primenom pravila o parcelaciji ili ukrupniti preparcelacijom, a prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti, odnosno, planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele, na osnovu projekta parcelacije.

Projekat preparcelacije izrađuje ovlašćeno privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik koje je upisano u odgovarajući registar. Projekat preparcelacije potvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma. Ako nadležni organ utvrdi da projekat preparcelacije, odnosno parcelacije nije urađen u skladu sa važećim planskim dokumentom, odnosno podzakonskim aktom kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje, obavestiće o tome podnosioca zahteva.

Overena saglasnost suvlasnika

Članom 135. st.1. Zakona o planiranju I izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135.st.6. Zakona o planiranju I izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.

 Članom 140. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova, u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, a u svakom slučaju ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ne izda upotrebna dozvola. Mogućnost produžetka važenja građevinske dozvole propisana je u stavu 4. člana 140. Zakona, i to još dve godine nakon proteka 5 godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata, ukoliko investitor pruži dokaz da je stepen završenosti objekata preko 80%, odnosno ako se u postupku utvrdi da je objekat ukrovljen, sa postavljenom spoljnom stolarijom i izvedenim razvodima unutrašnjih instalacija koje omogućavaju njegovo priključenje na spoljnu mrežu infrastrukture.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je u konkretnom slučaju rok važenja građevinske dozvole (odobrenja za izgradnju) istekao, kao i da nisu ispunjeni uslovi za produžetak važenja građevinske dozvole, propisani članom 140. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji.

U tom slučaju, za izvođenje radova na dogradnji (koji odgovaraju opisu iz Vašeg pitanja) neophodno je sprovesti kompletnu proceduru za pribavljanje nove građevinske dozvole. Postupak i dokumentacija koju je potrebno priložiti uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru Sekcije „Propisi“.

Iz pitanja je nejasno šta podrazumevate pod „već uplaćenim troškovima komunalija“, ali je nesporno da ste prilikom podnošenja zahteva za izdavanje nove građevinske dozvole u obavezi da priložite dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja o građevinskoj dozvoli i naknadi za Centralnu evidenciju, saglasno članu 16. stav 2. tačka 3. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

U skladu sa odredbama člana 65. Zakona o planiranju i izgradnji, Ako nadležni organ utvrdi da projekat preparcelacije, odnosno parcelacije nije urađen u skladu sa važećim planskim dokumentom, odnosno podzakonskim aktom kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje, obavestiće o tome podnosioca zahteva. Podnosilac zahteva može podneti prigovor na obaveštenje iz stava 5. ovog člana opštinskom, odnosno gradskom veću, u roku od tri dana od dana od dana dostavljanja.Iz pitanja koje ste postavili nije jasno da il ste od nadležnog drugostepenog organa dobili odluku po prigovoru i koja je sadržina te odluke. Potrebno je da nadležni drugostepeni organ donese odluku po prigovoru, protiv koje ćete, u slučaju da za to ima osnova, najverovatnije moći da pokrenete upravni spor.

Članom 110. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se građenje objekta vrši na osnovu građevinske dozvole i tehničke dokumentacije. Članom 135. Zakona propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Pod odgovarajućim pravom na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, izgradnja objekata je moguća samo na građevinskom zemljištu. Ukoliko planirate izgradnju objekta primarne poljoprivredne proizvodnje na poljoprivrednom zemljištu, neophodno je prethodno sprovesti promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

Postupak promene namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište regulisan je članom 87. Zakona o planiranju I izgradnji, čiji tekst možete pronaći ovde.

Prema članu 53a Zakona o planiranju i izgradnji, lokacijski uslovi su javna isprava koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu, a sadrži sve uslove za izradu tehničke dokumentacije. Lokacijski uslovi se izdaju za izgradnju, odnosno dogradnju objekata za koje se izdaje građevinska dozvola, kao i za objekte koji se priključuju na komunalnu i drugu infrastrukturu.

Saglasno citiranoj odredbi Zakona, pribavljanje lokacijskih uslova je neophodno ukoliko se želi izvođenje radova za koje je prema odredbama Zakona potrebno dobiti građevinsku dozvolu.