Oblast: Građevinska dozvola

Elaborat energetske efikasnosti i elaborat geotehničkih uslova uz idejni projekat se izrađuju u zavisnosti od toga da li su na objektu predviđeni radovi kojima se utiče na osnovne zahteve za objekat.  

Shodno čl.49. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl.glasnik RS“, br. 77/2015), u slučaju da su na objektu predviđeni radovi, kojima se utiče na osnovne zahteve za objekat, kao prilog idejnom projektu se izrađuju i odgovarajući elaborati i studije kojima se propisuju mere za ispunjenje tih osnovnih zahteva (npr. u slučaju energetske sanacije - kada je neophodna izrada elaborata energetske efikasnosti, u slučaju rekonstrukcije objekta kojom se utiče na osnovni zahtev "zaštita od požara" - kada je neophodna izrada elaborata zaštite od požara i dr.).

Projektu za građevinsku dozvolu prilaže se elaborat energetske efikasnosti, za zgrade za koje je propisano utvrđivanje energetskih svojstava, izrađen prema propisima o energetskoj efikasnosti zgrada, kao i elaborat o geotehničkim uslovima izgradnje, izrađen prema propisima o geološkim istraživanjima, nezavisno od toga o kojoj kategoriji objekta je reč.  

Shodno čl.58. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, projektu za građevinsku dozvolu, zavisno od vrste i klase objekta, prilažu se:

• elaborat o geotehničkim uslovima izgradnje, izrađen prema propisima o geološkim istraživanjima;
• elaborat zaštite od požara, kojim se utvrđuju mere za zaštitu od požara, čiji je sadržaj određen u skladu sa Prilogom 11 ovog pravilnika, ukoliko je za objekat propisana izrada glavnog projekta zaštite od požara i pribavljanje saglasnosti na projekat za izvođenje, u skladu sa propisima kojima se uređuje zaštita od požara;
• elaborat energetske efikasnosti, za zgrade za koje je propisano utvrđivanje energetskih svojstava, izrađen prema propisima o energetskoj efikasnosti zgrada;
• studija o proceni uticaja na životnu sredinu, ukoliko je utvrđena potreba procene uticaja na životnu sredinu u skladu sa propisima kojima se uređuje ova oblast.

Projektu za građevinsku dozvolu, zavisno od vrste i klase objekta, se prema potrebi prilažu i drugi elaborati i studije kojima se dokazuje ispunjenje osnovnih zahteva za objekat, izrađeni u skladu sa propisima.

Elaborati i studije iz st. 1. i 2. ovog člana ne podležu tehničkoj kontroli, već tehnička kontrola samo proverava primenu mera predviđenih elaboratima i studijama u projektima.

Potrebno je zaključiti ugovor sa novim investitorom pre izdavanja izmenjenog rešenja o građevinskoj dozvolei, s obzirom da je ugovor deo obavezne dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za izmenu građevinske dozvole.

Sastavni deo izmenjenog rešenja o građevinskoj dozvoli jeste novi obračun doprinosa.

Shodno čl.98. Zakona o planiranju i izgradnji, iznos, način plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i sredstvo obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate su sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli.

Kada nadležni organ po zahtevu investitora izda građevinsku dozvolu usled promena u toku građenja, sastavni deo tog rešenja je novi obračun doprinosa.

Sastavni deo rešenja o upotrebnoj dozvoli je konačni obračun doprinosa.

Najkasnije do podnošenja prijave radova, investitor je dužan da izvrši uplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta u celosti, odnosno ako plaća na rate da uplati prvu ratu i dostavi sredstvo obezbeđenja plaćanja.

Kao sredstvo obezbeđenja plaćanja doprinosa, investitor je dužan da:

1) do momenta prijave radova, dostavi neopozivu bankarsku garanciju, naplativu na prvi poziv, bez prigovora koja glasi na ukupan iznos nedospelih rata i koja je izdata na rok koji mora biti duži tri meseca od dana dospeća poslednje rate, ili

2) uspostavi hipoteku na objektu koji vredi najmanje 30% više od ukupnog iznosa nedospelih rata, u korist jedinice lokalne samouprave.

Investitor koji gradi objekat čija ukupna bruto razvijena građevinska površina ne prelazi 200 m² i koji ne sadrži više od dve stambene jedinice nije u obavezi da podnese sredstvo obezbeđenja u slučaju plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

Takođe, shodno čl.24. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure, na proveru icpunjenosti formalnih uslova za postupanje po zahtevu za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli, shodno se primenjuju odredbe ovog pravilnika koje se odnose na izdavanje građevinske dozvole.

Shodno čl.15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure, uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže se ugovor između imaoca javnih ovlašćenja, odnosno drugi dokaz o obezbeđivanju nedostajuće infrastrukture, ako je to uslov za izdavanje građevinske dozvole predviđen lokacijskim uslovima.

Za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, sastavni deo zahteva za izdavanje građevinske dozvole je izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate, za objekte čija ukupa bruto razvijena građevinska površina prelazi 200m2 i koji sadrži više od dve stambene jedinice.

Shodno čl.21. tač. 8) Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure, rešenje o građevinskoj dozvoli sadrži podatke o načinu regulisanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, uključujući i visinu doprinosa, pravo na umanjenje na osnovu ugovora sa imaocima javnih ovlašćenja.

Ukoliko je reč o pruključku na komunalnu mrežu za potrebe građenja ili eksploatacije objekata, potrebno je pribaviti privremenu građevinsku dozvolu.

Shodno čl.147. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, privremena građevinska dozvola se izdaje za izgradnju: asfaltne baze, separacije agregata, fabrike betona, samostojećih, ankerisanih meteoroloških anamometarskih stubova, kao i stubova za druge namene, privremene saobraćajnice i priključci, priključci na komunalnu mrežu za potrebe građenja ili eksploatacije objekata, kao i za izvođenje istražnih radova na lokaciji, u cilju utvrđivanja uslova za izradu projekta za izvođenje i za izmeštanje postojećih instalacija.

Za potrebe pridobijanja privremene građevinske dozvole, vrši se izrada idejnog projekta, s obzirom da se na postupak izdavanja privremene građevinske dozvole i njenu sadržinu primenjuju odredbe koje se odnose na izdavanje rešenja iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji.

Za potrebe izrade idejnog projekta, Zakon o planiranju i izgradnji propisuje pribavljanje lokacijskih uslova, koji sadrže, između ostalog, uslove (mesto) priključenja na komunalnu infrastrukturu.

Shodno čl. 2 Uredbe o lokacijskim uslovima („Sl. Glasnik RS“, br. 35/2015), lokacijski uslovi sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, projekta za građevinsku dozvolu i projekta za izvođenje, u skladu sa Zakonom oplaniranju i izgradnji.

Izuzetno od stava 1. ovog člana lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, rekonstrukciju kojom se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu, osim u slučajevima za koje je zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova.

Nadležni organ jedinice lokalne samopuprave može da izda lokacijske uslove na osnovu Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju, u slučaju da u propisanom roku nije usvojen planski dokument.

Shodno članu 57. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji, ukoliko je za područje, na kome se nalazi katastarska parcela za koju je podnet zahtev za izdavanje lokacijskih uslova, predviđena obaveza dalje planske razrade, a takav planski dokument nije donet u roku propisanom članom 27. stav 6. ovog zakona, lokacijski uslovi izdaju se na osnovu podzakonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja, i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju.

U skladu sa članom 27. stav 6. odlukom o izradi planskog dokumenta iz stava 1. ovog člana može se utvrditi period zabrane izgradnje u obuhvatu tog planskog dokumenta, a najduže 12 meseci od dana donošenja te odluke. Ako u propisanom roku plan detaljne regulacije ne bude usvojen, lokacijski uslovi izdaće se u skladu sa članom 57. stav 5. ovog zakona.

Ukoliko nije utvrđen period zabrane izgradnje u obuhvatu tog planskog dokumenta, mišljenja smo da je moguće izdati lokacijske uslove na osnovu podzkonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju.

Članom 215. Zakona o planiranju i izgradnji, propisano je postupanje jedinica lokalne samopuprave u pogledu donošenja planskih dokumenata:

Član 215.

Opština, odnosno grad doneće prostorni plan u roku od 18 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Opština, grad i grad Beograd doneće plan generalne regulacije, odnosno planove generalne regulacije za sedište jedinice lokalne samouprave u roku od dve godine od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Opština, grad i grad Beograd doneće planove generalne regulacije za ostala naselja, koji su predviđeni za donošenje prostornim planom jedinice lokalne samouprave, u roku od tri godine od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Do stupanja na snagu planskih dokumenata iz st. 1, 2. i 3. ovog člana primenjivaće se postojeći prostorni i urbanistički planovi.

Informacija o lokaciji i lokacijska dozvola izdavaće se na osnovu postojećih prostornih i urbanističkih planova do dana stupanja na snagu planskih dokumenata iz st. 1, 2. i 3. ovog člana.

Postupak izrade i donošenja prostornog, odnosno urbanističkog plana započet pre stupanja na snagu ovog zakona, nastaviće se po odredbama ovog zakona, osim za prostorne, odnosno urbanističke planove za koje je obavljen javni uvid koji će se okončati po propisima po kojima su započeti.

Zakon propisuje da urbanistički inspektor, u vršenju inspekcijskog nadzora, ima pravo i dužnost da proverava da li je planski dokument izrađen i donet u skladu sa zakonom i propisima donetim na osnovu zakona.

Shodno čl.174. tač. 7) Zakona o planiranju i izgradnji, u vršenju inspekcijskog nadzora urbanistički inspektor je ovlašćen da bez odlaganja obavesti ministra nadležnog za poslove prostornog planiranja i urbanizma, ako utvrdi da organ nadležan za donošenje planskog dokumenta nije u propisanom roku doneo planski dokument.

S obzirom da je reč o objektu kategorije A, za koje projekat za građevinsku dozvolu čini projekat arhitekture sa izjavom odgovornog projektanta da objekat ima odgovarajuću nosivost i stabilnost, izjavu potpisuje odgovorni projektant arhitektonskog projekta.

Takođe, to znači da tehničku kontrolu može da vrši arhitekta sa odgovarajućom licencom.

Da, član 135. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji odnosi se na izgradnju saobraćajnice, s obzirom da se održavanje ulica i puteva smatra komunalnom delatnošću prema odredbama Zakona o komunalnim delatnostima, ali isključivo ako je reč o održavanju ulica i puteva za koje rešenje za izvođenje radova, odnosno građevinsku dozvolu izdaje jedinica lokalne samouprave.  

Shodno čl.2. stav 2. Tač. 10) Zakona o komunalnim delatnostima, komunalnom delatnošću se smatra, između ostalog, i održavanje ulica i puteva.

Shodno čl.27. tač. 27) Zakona o planiranju i izgradnji, komunalna infrastruktura jesu svi objekti infrastrukture za koje rešenje za izvođenje radova, odnosno građevinsku dozvolu izdaje jedinica lokalne samouprave.

Takođe, član 54.stav 2. Zakona o planiranju se odnosi na izdavanje lokacijskih uslova za dogradnju ulica i puteva, ali, kao što je već navedeno, isključivo ako je reč o ulicama i putevima za koje rešenje za izvođenje radova, odnosno građevinsku dozvolu izdaje jedinica lokalne samouprave. 

Nadležni organ pribavlja izmenjene uslove od imaoca javnih ovlašćenja.

Shodno čl.142. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji, ako izmene iz stava 2. ovog člana nisu u saglasnosti sa izdatim lokacijskim uslovima, nadležni organ će u objedinjenoj proceduri od imaoca javnih ovlašćenja pribaviti izmenjene uslove i u skladu sa njima doneti rešenje po zahtevu investitora.

Postupak se pokreće na osnovu zahteva stranke za izmenu građevinske dozvole.

Projekat za građevinsku dozvolu se može izmeniti u odnosu na idejno rešenje, ali mora biti u skladu sa izdatim lokacijskim uslovima.

Izvodom iz projekta, koji se izrađuje za potrebe pribavljanja građevinske dozvole se, između ostalog, sagledava usklađenost projektovanog objekta sa lokacijskim uslovima.

Ukoliko nije moguće dobiti saglasnost suvlasnika parcele, nophodno je sprovesti postupak parcelacije, kako bi investitor postao isključivi vlasnik parcele na kojoj se objekat nalazi.

Shodno čl.142. st. 4. Zakona o planiranju i izgradnji, ako izmene (svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta) nisu u saglasnosti sa izdatim lokacijskim uslovima, nadležni organ će u objedinjenoj proceduri od imaoca javnih ovlašćenja pribaviti izmenjene uslove i u skladu sa njima doneti rešenje po zahtevu investitora.

U skladu sa navedenim, nadležni organ po službenoj dužnosti pribavlja izmenjene uslove.

Shodno čl.142. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji, uz zahtev za izmenu građevinske dozvole prilaže se novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu koji se menja.

Prema ovome, investitor uz zahtev za izmenu građevinske dozvole ne podnosi idejno rešenje, već novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu.  

Shodno čl.25. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure („Sl. glasnik RS“, br. 22/2015), ako se izmena građevinske dozvole traži zbog odstupanja u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, a podaci navedeni u izvodu iz projekta za građevinsku dozvolu, koji je sastavni deo zahteva za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli, nisu u skladu sa važećim lokacijskim uslovima, nadležni organ izdaje nove lokacijske uslove.

Na izdavanje lokacijskih uslova iz stava 1. ovog člana shodno se primenjuju odredbe ovog pravilnika koje se odnose na izdavanje lokacijskih uslova.

U postupku izdavanja novih lokacijskih uslova, nadležni organ pribavlja samo one uslove za projektovanje i priključenje koji nisu u skladu sa traženom izmenom.