Oblast: Građevinska dozvola

Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište

Zemljište mora biti određeno zakonom ili planskim dokuemntom kao građevinsko zemljište kako bi se na njemu vršila izgradnja objekta.

Postupak promene namene zemljišta na inicijativu potencijalnog investitora nije regulisan važećim propisima.

Shodno tome, mišljenja smo da se potencijalni investitor može obratiti organu jedinice lokalne samouprave, nadležnom za donošenje planskih dokumenata, sa predlogom za promenu namene iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

Objedinjena procedura

Postupak pribavljanja dozvole za gradnju propisuje Pravilnik o postupku sprovođenja obedinjene procedure („Sl. glasnik RS“, br.22/2015).

Lokacijski uslovi

Za uslove izgradnje na katastarskoj parceli, investitor podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.

Članom 6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisano je šta se prilaže od dokumentacije uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.

Troškovi se sastoje od republičke administrativne takse, koja je propisana Zakonom o republičkim administrativnim taksama, kao i od stvarnih troškova za pribavljanje uslova od imalaca javnih ovlašćenja (javnih preduzeća), koje utvrđuje svaki od imalaca javnih ovlašćenja posebno.

Shodno čl. 13. Uredbe o lokacijskim uslovima („Sl.glasnik RS“, br.35/2015), nadležni organ i imalac javnih ovlašćenja su obavezni da na svojoj internet stranici objave iznose stvarnih troškova za izdavanje i objavljivanje lokacijskih uslova i uslova za projektovanje i priključenje prema klasi i nameni objekta, kao i da informacije o izmeni visine tih stvarnih troškova bez odlaganja ažuriraju.

Građevinska dozvola

Član 15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisuje postupak za izdavanje građevinske dozvole, odnosno spisak dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za idavanje građevinske dozvole.

Uz zahtev se prilaže dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja o građevinskoj dozvoli.

Za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, sastavni deo zahteva za izdavanje građevinske dozvole je i izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate, za objekte čija ukupna bruto razvijena građevinska površina prelazi 200 m2 i koji sadrži više od dve stambene jedinice.

Shodno čl. Član 58. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema kalsi i nameni objekata („Sl. glasnik RS“, br.23/2015),  projektu za građevinsku dozvolu, zavisno od vrste i klase objekta, između ostalog prilaže se i elaborat zaštite od požara, kojim se utvrđuju mere za zaštitu od požara.

Shodno članu 58. navedenog Pravilnika, investitor je dužan da uz projekat za građevinsku dozvolu podnese elaborat zaštite od požara, kojim se utvrđuju mere za zaštitu od požara.

Takođe,

U skladu sa Uputstvom o načinu postupanja organa Ministarstva unutrašnjih poslova i organa koji sprovodi objedinjenu proceduru u postupcima ostvarivanja prava na gradnju za objekte na koje se primenjuju mere zaštite od požara:

1)U postupku objedinjene procedure u kojima se koristi i neki od dokaza ili akata pribavljenih u skladu sa ranije važećim Zakonom o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US) i to: lokacijska dozvola, overen glavni projekat sa rešenjem o davanju saglasnosti i rešenjem o sprovedenosti mera zaštite od požara, građevinska dozvola i slično, nadležni organ nastavlja postupak kako je predviđeno sada važećim Zakonom o planiranju i izgradnji i Zakonom o zaštiti od požara („Sl. Glasnik RS" br. 111/09 i 20/15). Ako se vrši izmena tehničke dokumentacije u delu koji se odnosi na mere zaštite od požara u odnosu na sadržaj glavnog projekta na koji je pribavljena saglasnost organa nadležnog za poslove zaštite od požara u ranije vođenom postupku, u objedinjenoj proceduri će se pribaviti i saglasnost na projekat izrađen u formi projekta za izvođenje, koji sadrži izmene projekta na koji je pribavljena saglasnost,  pre izdavanja upotrebne dozvole, u kom slučaju se dostavlja na uvid i projekat na  koji je pribavljena saglasnost.

2)Ako je pribavljena saglasnost u pogledu mera zaštite od požara na glavni projekat, ne pribavlja se saglasnost na projekat za izvođenje u postupcima ostvarivanja prava na gradnju, odnosno smatra se da je ta saglasnost pribavljena.

3) U slučaju nastavljanja postupka po Zakonu o planiranju i izgradnji i odredbama člana 84. stav 1. tačka 1)  Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl. glasnik RS“, broj 23/15), kada prethodno nije izdata saglasnost na glavni projekat od strane nadležnog organa Ministarstva unutrašnjih poslova izrađenog po tada važećim propisima, investitor pribavlja saglasnost na glavne projekte od nadležnog organa Ministarstva unutrašnjih poslova van objedinjene procedure u roku od 6 meseci od dana stupanja na snagu Pravilnika o Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, u kom slučaju se ne pribavlja saglasnost na projekat za izvođenje, odnosno smatra se da je ta saglasnost pribavljena.

Izvod iz projekta se izrađuje za potrebe pribavljanja građevinske dozvole, kako bi se omogućilo nadležnom organu da efikasno i kvalitetno izvrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za izgradnju, i izda građevinsku dozvolu, bez upuštanja u ocenu tehničke dokumentacije.

Sadržina izvoda iz projekta definisana je članom 33. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl.glasnik RS“,br.77/2015).

Shodno stav 4. čl.17. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure („Sl.glasnik RS“,br.22/2015), ako podnosilac zahteva u roku od 10 dana od prijema zaključka iz stava 1. ovog člana, a najkasnije 30 dana od dana njegovog objavljivanja na internet stranici nadležnog organa, podnese nov, usaglašen, zahtev i otkloni sve nedostatke, ne dostavlja se dokumentacija podneta uz zahtev koji je odbačen, niti se ponovo plaća administrativna taksa iz člana 15. stav 2. tačka 3) ovog pravilnika.

(Podnosilac zahteva može samo jednom iskoristiti pravo na podnošenje usaglašenog zahteva bez obaveze dostavljanja dokumentacije podnete uz zahtev koji je odbačen i ponovog plaćanje administrativne takse, odnosno naknade.)

Shodno čl.17. navedenog pravilnika, investitor ne pribavlja važeće lokacijske uslove pri podnošenju usaglašenog zahteva.

Ukoliko investitor pri podnošenju usaglašenog zahteva ponovo ne podnese svu propisanu dokumentaciju i ne otkloni sve nedostatke, u tom slučaju investitor mora podneti nov zahtev za izdavanje građevinske dozvole i dostaviti svu dokumentaciju propisanu čl.15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure. U tom slučaju, investitor mora pribaviti važeće lokacijske uslove, odnosno podneti zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.

Shodno čl.142. Zakona o planiranju i izgradnji, po izdavanju rešenja o građevinskoj dozvoli, investitor, u skladu sa novonastalim finansijskim i drugim okolnostima, izmenama u dostupnosti komunalne i druge infrastrukture, radi usaglašavanja sa projektom za izvođenje i iz drugih razloga, može podneti zahtev za izmenu građevinske dozvole. Ako u toku izgradnje, odnosno izvođenja radova, nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, glavni projekat, odnosno projekat za građevinsku dozvolu, investitor je dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole.

Izmenom u smislu stava 1. ovog člana smatra se svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta.

Uz zahtev iz stava 1. ovog člana prilaže se novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu koji se menja.

Ukoliko se parcela nalazi na teritoriji opštine Surčin, zahtev za izdavanje građevinske dozvole se podnosi nadležnom organu opštine Surčin, osim ukoliko je reč o objektima iz čl.133. i 134, kada je za izdavanje građevinske dozvole nadležno ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno autonomna pokrajina.

Shodno članu 57. stav 5. Zakona o planiranju i izgradnji, ukoliko je za područje, na kome se nalazi katastarska parcela za koju je podnet zahtev za izdavanje lokacijskih uslova, predviđena obaveza dalje planske razrade, a takav planski dokument nije donet u roku propisanom članom 27. stav 6. ovog zakona, lokacijski uslovi izdaju se na osnovu podzakonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja, i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju.

U skladu sa članom 27. stav 6. odlukom o izradi planskog dokumenta iz stava 1. ovog člana može se utvrditi period zabrane izgradnje u obuhvatu tog planskog dokumenta, a najduže 12 meseci od dana donošenja te odluke. Ako u propisanom roku plan detaljne regulacije ne bude usvojen, lokacijski uslovi izdaće se u skladu sa članom 57. stav 5. ovog zakona.

Ukoliko nije utvrđen period zabrane izgradnje u obuhvatu tog planskog dokumenta, mišljenja smo da je moguće izdati lokacijske uslove na osnovu podzkonskog akta kojim se uređuju opšta pravila parcelacije, uređenja i građenja i na osnovu postojećeg planskog dokumenta koji sadrži regulacionu liniju.

Shodno čl.15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure („Sl.glasnik RS“, br.22/2015), uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole prilaže se ugovor između investitora i imaoca javnih ovlašćenja, odnosno drugi dokaz o obezbeđivanju nedostajuće infrastrukture, ako je to uslov za izdavanje građevinske dozvole predviđen lokacijskim uslovima.

Shodno čl.15. ovog pravilnika, investitor je dužan da kontaktira imaoce javnih ovlašćenja, za potrebe zaključenja ugovora, ako je to uslov za izdavanje građevinske dozvole predviđen lokacijskim uslovima.

Shodno čl.147. Zakona o planiranju i izgradnji, privremena građevinska dozvola se izdaje za izgradnju: asfaltne baze, separacije agregata, fabrike betona, samostojećih, ankerisanih meteoroloških anamometarskih stubova, kao i stubova za druge namene, privremene saobraćajnice i priključci, priključci na komunalnu mrežu za potrebe građenja ili eksploatacije objekata, kao i za izvođenje istražnih radova na lokaciji, u cilju utvrđivanja uslova za izradu projekta za izvođenje i za izmeštanje postojećih instalacija.

Na postupak izdavanja privremene građevinske dozvole i njenu sadržinu primenjuju se odredbe koje se odnose na izdavanje rešenja iz člana 145. ovog zakona.

Privremena građevinska dozvola, osim izgradnje objekata iz stava 1. ovog člana, može se izdati i za izvođenje radova na proizvodnim objektima ili objektima u funkciji proizvodnih objekata, a za koje je podnet zahtev za legalizaciju, radi dovođenja objekta u funkcionalno stanje, u cilju nastavka proizvodnje ili obnavljanja proizvodnog procesa. Po završetku radova na investicionom održavanju, adaptaciji, rekonstrukciji ili sanaciji, investitor je u obavezi da organu nadležnom za poslove legalizacije dostavi tehnički opis i popis radova na investicionom održavanju, idejni projekat, odnosno projekat za izvođenje, zavisno od radova koji se izvode.

Za radove iz stava 3. ovog člana privremena građevinska dozvola se može izdati ako je investitor upisan kao vlasnik na građevinskom zemljištu na kome je taj objekat sagrađen.

Zavisno od vrste objekta, odnosno radova, privremena građevinska dozvola se donosi za tačno određeni period u kome se objekat može koristiti, odnosno izvoditi radovi, a koji ne može biti duži od tri godine od dana donošenja privremene građevinske dozvole.

U slučaju da investitor sam ne ukloni privremeni objekat u određenom roku, organ koji je doneo privremenu građevinsku dozvolu, po službenoj dužnosti dostavlja zahtev građevinskoj inspekciji za uklanjanje.

Žalba na rešenje građevinskog inspektora ne zadržava izvršenje rešenja.

Na zahtev investitora, rešenje o privremenoj građevinskoj dozvoli može se jednom produžiti za još tri godine. Istekom naknadnog roka, primenjuju se odredbe ovog člana o uklanjanju privremenog objekta.

Shodno stav 2. čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji, rešenje o odobrenju izvođenja radova se izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo u skladu sa članom 135. ovog zakona, koji dostavi idejni projekat u skladu sa podzakonskim aktom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije prema klasi objekta, odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, odnosno uklanjanju prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom, a uredio je odnose sa jedinicom lokalne samouprave u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i platio odgovarajuću administrativnu taksu.

Shodno čl.130. Zakona o planiranju i izgradnji, Organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, dužan je da trajno čuva jedan originalni primerak dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska dozvola, odnosno primerak tehničke dokumentacije za izgradnju tog objekta.

Investitor je dužan da trajno čuva jedan originalni ili na propisan način kompletiran primerak tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska dozvola sa svim izmenama i dopunama izvršenim u toku građenja i svim detaljima za izvođenje radova.

Shodno čl.4. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure, kada nadležni organ overava tehničku dokumentaciju u skladu sa Zakonom, podnosilac zahteva tu dokumentaciju dostavlja nadležnom organu u onolikom broju primeraka koliko želi da mu bude vraćeno nakon overe, uvećano za jedan primerak za potrebe nadležnog organa.

Shodno čl. 33. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata („Sl. glasnik RS“, br.23/2015), izvod iz projekta, koji se izrađuje za potrebe pribavljanja građevinske dozvole, sadrži osnovne podatke o objektu i učesnicima u izgradnji, lokacijske podatke i druga dokumenta iz kojih se sagledava usklađenost projektovanog objekta sa lokacijskim uslovima, ispunjenje osnovnih zahteva za objekat i drugi podaci od važnosti za odlučivanje u upravnom postupku.

Shodno navedenom, projekat za građevinsku dozvolu mora biti usklađen sa izdatim lokacijskim uslovima.