Oblast: Ostalo

Ukoliko tehničkom dokumentaicjom za izgradnju predmetne zgrade nije predviđena izgradnja garaže u podrumu zgrade, u tom slučaju nije moguć upis u Katastru  već je potrebno sprovesti postupak ozakonjenja.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U stavu 2. istog člana propisano je da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom.

Korisnik građevinskog zemljišta nema odgovarajuće pravo na zemljištu u smislu odredaba člana 135. Zakona o planiranju i izgradnji i ne može dobiti građevinsku dozvolu kao investitor radova na predmetnoj parceli. Shodno tome, zahtev za izdavanje građevinske dozvole može biti podnet tek nakon što potencijalni investitor u katastru nepokretnosti bude evidentiran kao vlasnik predmetnog zemljišta.

U vezi sa tim, nijedan ugovor zaključen sa nevlasnikom ne bi bio podoban da treće lice na osnovu njega stekne status finansijera radova u smislu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji (član 135a).  

Način odlaganja otpadnog građevinskog materijala, zemlje i ostalog građevinskog materijala nije regulisan odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona, već Zakonom o komunalnim delatnostima („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 88/11 i 104/16).

Članom 34. tačka 16. Zakona o komunalnim delatnostima propisano je da je opštinski, odnosno gradski komunalni inspektor ovlašćen da, između ostalog, zabrani rešenjem odlaganje otpadnog građevinskog materijala, zemlje i ostalog građevinskog materijala van za to određene lokacije. Postupanje suprotno ovoj odredbi Zakona o komunalnim delatnostima predstavlja prekršaj, za koji se pravno lice kažnjava novčanom kaznom od 100.000 do 1.000.000 dinara, preduzetnik kaznom od 50.000 do 500.000 dinara, a fizičko lice kaznom od 20.000 do 50.000 dinara.

Član 6.

Kontrolom usklađenosti izgrađenog objekta, odnosno izvedenih radova sa građevinskom dozvolom, odnosno rešenjem iz člana 145. Zakona i tehničkom dokumentacijom iz člana 5. stav 2. tač. 2) i 3) ovog pravilnika, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno materijala, opreme i instalacija, utvrđuje se usklađenost u pogledu:

1) položaja i osnovnih dimenzija objekta;

2) osnovnih elemenata konstrukcije objekta;

3) elemenata tehničke zaštite na objektu;

4) završne obrade i opreme objekta;

5) vrsta instalacija u objektu;

6) specifičnih uređaja i postrojenja koji su ugrađeni u objekat;

7) uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat.

Član 12.

Pregledom radova uređenja građevinske parcele na kojoj je izgrađen objekat proverava se:

1) da li su sa parcele uklonjeni svi pomoćni gradilišni objekti i uređaji, odnosno ranije izgrađeni objekti čije je rušenje predviđeno;

2) da li je izvršena predviđena nivelacija terena (nasipi, kaskade i sl.);

3) da li su izvršeni radovi predviđeni za odvod atmosferskih i podzemnih voda (rigole, drenažni kanali i sl.);

4) da li je, ukoliko je to predviđeno projektom, izvršeno ograđivanje građevinske parcele;

5) da li je izvršeno predviđeno uređenje slobodnih površina na parceli (pešačke i kolske staze, požarni putevi i platoi za vatrogasna vozila, parking prostori, travnjaci i sl.).

Pregled iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu:

1) građevinske dozvole;

2) tehničke dokumentacije iz člana 5. stav2. tač. 2) i 3) ovog pravilnika;

3) građevinskog dnevnika, odnosno dela dnevnika koji se odnosi na ovu vrstu radova.

Ovakva  situacija je vrlo česta u praksi i nije nemoguća. Najčešće nastaje ili prilikom izrade Katastra nepokretnosti kada se na osnoivu podataka iz izvršenog premera menjaju ganice postojeće katastrskih parcela ili prilikom provodjenja parcelacije u katastarskom operatu što predstavlja pripremu za postupak eksproprijacije.

Stupanjem na snagu dana 27.11.2015.god. Zakona o ozakonjenju objekata (Sl. Glasnik RS br. 96/2015) prestao je da važi prethodni Zakon o legalizaciji objekata.

Poslednje izmene Zakona o planiranju I izgradnji vršene su 2014.god., dakle u vreme važenja Zakona o legalizaciji a pre donošenja Zakona o ozakonjenju.

Bez obzira što se u članu 70. stav 3 važećeg Zakona o planiranju i  izgradnji pominje “legalizacija” to ne znači da se odredbe ovog člana ne mogu primeniti i na objekte koji su predmet ozakonjenja jer osnovna intencija Zakona o ozakonjenju objekata je ista kao kod Zakona o legalizaciji objekat– rešavanje pravnog statusa objekata izgrađenih bez građevinske dozvole I upotrebne dozvole.

Da bi lice koje nije evidentirano u evidenciji Katastra kao graditelj – držalac bespravno sagrađenog objekta na građevinskom zemljištu koje može biti predmet postupka za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade shodno čl. 70 Zakona o planiranju I izgradnji , potrebno je pre pokretanja ovog postupka kod Republičkog geodetskog zavoda da podnese zahtev za upis prava državine na objektu  shodno čl. 135 Zakona o državnom premeru i katastru.

List nepokretnosti koji se može pribaviti nakon izvršnosti rešenja o upisu shodno čl. 135 Zakona o državnom premeru i katastru predstavlja odgovarajući dokaz o postojanju prava na bespravno sagrađenog objektu potrebnog za vođenje postupka po čl. 70 Zakona o planiranju i izgradnji.

Napominjemo da se pozivni centar bavi isključivo odredbama Zakona o planiranju i izgradnji iz decembra 2014. godine.

Ukoliko smatrate da nadležni organ ne postupa u skladu sa odredbama ovog zakona, potrebno je da se obratite Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture koje vrši nadzor nad primenom odredbi ovog zakona i podzakonskih akata donetih na osnovu ovog zakona, shodno čl.172.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji. 

Članom 173. i 174. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde) propisana su prava i dužnosti, kao i ovlašćenja urbanističkog inspektora. Članom 175. Zakona i planiranju i izgradnji propisana su prava i dužnosti građevinskog inspektora, dok se čl.176-184. ovog zakona odnose na ovlašćenja građevinskog inspektora.

Takođe, članovima 209-211. ovog zakona propisane su kaznene odredbe:

Član 209.

Novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana kazniće se za prekršaj odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako:

1) ne dostavi u propisanom roku potrebne podatke i uslove za izradu planskog dokumenta (član 46);

2) ne izda lokacijske uslove, građevinsku, odnosno upotrebnu dozvolu u propisanom roku (čl. 8d, 53, 56, 136. i 158);

3) ne organizuje javnu prezentaciju urbanističkog projekta (član 63);

4) ne dostavi zahtevgrađevinskoj inspekciji za uklanjanje objekta za koji je izdata privremena građevinska dozvola (član 147);

5) ne sačini program i ne sprovede izvršenje uklanjanja objekta (član 171);

6) ne omogući urbanističkom odnosno građevinskom inspektoru potpun i nesmetan uvid u raspoloživu dokumentaciju (čl. 173. i 175);

7) ne preduzme propisane mere u vršenju inspekcijskog nadzora (čl. 173. i 175);

8) ne dostavi u propisanom roku podatke o objektima izgrađenim bez građevinske dozvole (član 200).

Za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu će se izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana.

Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka iz stava 1. tač. 1) i 3) ovog člana podnosi nadležni urbanistički inspektor, zahtev iz stava 1. tač. 2) i 4) ovog člana građevinski inspektor, zahtev iz stava 1. tačka 6) ovog člana urbanistički, odnosno građevinski inspektor, a zahtev iz stava 1. tač. 5) i 7) ovog člana organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Član 210.

Novčanom kaznom od 50.000 do 100.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana kazniće se za prekršaj odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako:

1) izda lokacijske uslove protivno ovom zakonu i propisima donetim na osnovu ovog zakona (član 53);

2) izda građevinsku dozvolu protivno ovom zakonu i propisima donetim na osnovu ovog zakona (čl. 135. i 136);

3) izda upotrebnu dozvolu protivno propisima (član 158).

Za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu će se izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana.

Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka iz stava 1. ovog člana podnosi registrator, odnosno organ nadležan za sprovođenje objedinjene procedure ako registrator nije imenovan u skladu sa članom 8vovog zakona.

Član 211.

Novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara kazniće se za prekršaj nadležni inspektor koji u slučajevima iz čl. 174, 176, 177, 178, 179, 180, 181, 182. i 198. ovog zakona ne donese rešenje, odnosno ne izda naredbu u primerenom roku, koji ne može biti duži od sedam dana od dana saznanja za učinjeni prekršaj.

Za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu će se izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana.

Određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima (u koje spadaju i slučajevi u kojima je reč o legalizovanom objektu) regulisano je odredbama člana 70. Zakona o planiranju i izgradnji.

Zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela. Zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne poslove.

U slučaju kada je reč o objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana legalizacija objekata ili na osnovu Zakona o legalizaciji objekata ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 117/14), zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele se podnosi ako je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice. Uz zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele vlasnik objekta dostavlja dokaz o pravu svojine i osnov sticanja, odnosno dokaz da je po podnetom zahtevu organ nadležan za poslove legalizacije doneo rešenje o legalizaciji objekta, kopiju plana parcele i uverenje organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra da li je izvršeno obeležavanje, odnosno formiranje katastarske parcele i po kom osnovu. Po prijemu zahteva, organ nadležan za imovinsko-pravne poslove pribavlja po službenoj dužnosti od organa nadležnog za poslove urbanizma izveštaj da li postojeća katastarska parcela ispunjava uslove da bude određena kao zemljište za redovnu upotrebu objekta i uslove za građevinsku parcelu, odnosno da li je, radi utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta potrebno izraditi projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, da li postoje urbanistički uslovi za izradu ovih projekata, odnosno pribavi mišljenje, ako je već izvršeno obeležavanje ili formiranje katastarske parcele, da izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije nije potrebna. Ako organ za poslove urbanizma utvrdi da je potrebna izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, izveštaj sadrži i predlog za formiranje građevinske parcele. Izveštaj, kao i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, izrađuju se u skladu sa uslovima sadržanim u važećem planskom dokumentu, a naročito sa uslovima koji se odnose na položaj postojećeg objekta u odnosu na regulaciju i granice katastarske parcele, uslove i način pristupa katastarskoj parceli, opšti minimum u pogledu površine koji parcela mora ispunjavati u odnosu na namenu i površinu postojećeg objekta ili u skladu sa opštim pravilima za formiranje građevinske parcele propisanim u podzakonskom aktu kojim se uređuju opšta pravila za parcelaciju, regulaciju i izgradnju. Ako izveštaj iz stava sadrži obavezu izrade projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, nadležni organ obaveštava podnosioca zahteva o potrebi izrade projekta, sa predlogom za formiranje katastarske parcele.

Vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine nad zajedničkim delovima zgrade u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi, saglasno članu 8. stav 3. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 104/2016). Takođe, članom 5. stav 2. istog Zakona propisano je da se sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Pitanje koje ste postavili ne odnosi se na primenu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o stanovanju i održavanju zgrada.
Članom 12. stav 1. tačka 3) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da vlasnik posebnog dela zgrade, osim prava propisanih zakonom kojim se uređuje pravo svojine, ima pravo i da svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih vlasnika posebnih delova, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade.
Shodno citiranoj odredbi Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da u okviru tog dela izvodi radove bez pribavljanja saglasnosti ostalih vlasnika posebnih delova zgrade, ali uz obavezu dobijanja odgovarajućeg akta za ostvarivanje prava na izgradnju.

Namena Pozivnog centra je pružanje dodatnih informacija i pojašnjenja u cilju boljeg razumevanja i pravilne primene Zakona o planiranju i izgradnji. Pozivni centar ne daje instrukcije za postupanje u konkretnim slučajevima.
U vezi sa Vašim pitanjem, ukazujemo Vam na odredbe člana 53. Zakona o planiranju i izgradnji, kojim je propisana mogućnost dobijanja informacije o lokaciji, koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela na osnovu planskog dokumenta. Informaciju o lokaciji izdaje organ nadležan za izdavanje lokacijskih uslova u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva, uz naknadu stvarnih troškova izdavanja te informacije

Članom 65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na većem broju katastarskih parcela može obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje. U članu 66. Zakona regulisano je da se uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji proizlazi da nije predviđena mogućnost delimične, niti fazne preparcelacije, već se uz zahtev za provođenje preparcelacije mora priložiti dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele, što znači da postupak mora da obuhvati kompletnu površinu koja je predmet preparcelacije.