Oblast: Ostalo

Članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine, bez naknade, i to danom stupanja na snagu Zakona a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti. Shodno tome, imalac prava korišćenja na građevinskom zemljištu nije u obavezi da preduzme nikakvu posebnu aktivnost u cilju upisa prava svojine.

Napominjemo da se citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji ne odnose na lica iz člana 102. stav 9. Zakona, odnosno:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa G Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02)

Lica iz člana 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji imaju pravo na pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, u skladu sa odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 64/15). Tekst Zakona možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs/index.php, u okviru sekcije „Propisi“.

Pitanja u vezi sa ozakonjenjem (legalizacijom) objekata možete postaviti posredstvom mejla: ozakonjenje@mgsi.gov.rs  

Članom 70. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima.

20.5. Određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima

Član 70.

Zemljište za redovnu upotrebu jeste zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta, koje ispunjava uslove za građevinsku parcelu i koje po sprovedenom postupku, u skladu sa ovim zakonom, postaje katastarska parcela.

Zemljište za redovnu upotrebu objekta izgrađenog u otvorenom stambenom bloku jeste zemljište ispod objekta, a po zahtevu podnosioca zahteva u postupku legalizacije, nadležni organ može odrediti građevinsko zemljište ispod objekta kao zemljište za redovnu upotrebu, uz obavezu podnosioca zahteva da u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja o legalizaciji pokrene postupak za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu, u skladu sa ovim zakonom.

Zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele podnosi se organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko-pravne (u daljem tekstu: nadležni organ) odnose ako:

1) postojeća katastarska parcela na kojoj je objekat sagrađen predstavlja samo zemljište ispod objekta, osim u slučaju propisanim ovim zakonom;

2) se radi o objektu za koji je podnet zahtev za legalizaciju za koji je nadležni organ utvrdio da postoji mogućnost legalizacije ili objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je uređivana legalizacija objekata ili na osnovu Zakona o legalizaciji objekata ("Službeni glasnik RS", br. 95/13 i 117/14), kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice;

3) se radi o objektu koji je upisan u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole ("Službeni glasnik RS", broj 25/13), kada je takav objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome je kao nosilac prava korišćenja, odnosno vlasnik upisana Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili pravno lice čiji su osnivači Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave ili neko drugo pravno, odnosno fizičko lice.

Uz zahtev iz stava 3. ovog člana vlasnik objekta dostavlja dokaz o pravu svojine i osnov sticanja, odnosno dokaz da je po podnetom zahtevu organ nadležan za poslove legalizacije utvrdio mogućnost legalizacije, odnosno doneo rešenje o legalizaciji objekta, kopiju plana parcele i uverenje organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra da li je izvršeno obeležavanje, odnosno formiranje katastarske parcele i po kom osnovu.

Po prijemu zahteva iz stava 3. ovog člana nadležni organ pribavlja po službenoj dužnosti od organa nadležnog za poslove urbanizma izveštaj da li postojeća katastarska parcela ispunjava uslove da bude određena kao zemljište za redovnu upotrebu objekta i uslove za građevinsku parcelu, odnosno da li je, radi utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta potrebno izraditi projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, da li postoje urbanistički uslovi za izradu ovih projekata, odnosno pribavi mišljenje, ako je već izvršeno obeležavanje ili formiranje katastarske parcele, da izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije nije potrebna. Ako organ za poslove urbanizma utvrdi da je potrebna izrada projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, izveštaj sadrži i predlog za formiranje građevinske parcele.

Izveštaj iz stava 5. ovog člana, kao i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije, izrađuju se u skladu sa uslovima sadržanim u važećem planskom dokumentu, a naročito sa uslovima koji se odnose na položaj postojećeg objekta u odnosu na regulaciju i granice katastarske parcele, uslove i način pristupa katastarskoj parceli, opšti minimum u pogledu površine koji parcela mora ispunjavati u odnosu na namenu i površinu postojećeg objekta ili u skladu sa opštim pravilima za formiranje građevinske parcele propisanim u podzakonskom aktu kojim se uređuju opšta pravila za parcelaciju, regulaciju i izgradnju.

Ako izveštaj iz stava 5. ovog člana sadrži obavezu izrade projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, nadležni organ obaveštava podnosioca zahteva o potrebi izrade projekta, sa predlogom za formiranje katastarske parcele.

Ako se na osnovu izveštaja iz stava 5. ovog člana utvrdi da nema urbanističkih uslova za izradu projekta preparcelacije, odnosno parcelacije, nadležni organ o tome obaveštava podnosioca zahteva, koji ima pravo da u roku od tri dana od dana dobijanja obaveštenja

podnese prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću.

Rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu i formiranju građevinske parcele, po sprovedenom postupku, donosi nadležni organ.

Rešenjem iz stava 9. ovog člana određuju se svi elementi potrebni za formiranje katastarske parcele, odnosno utvrđuje se da je postojeća katastarska parcela istovremeno i građevinska parcela, a sastavni deo rešenja je potvrđeni projekat preparcelacije, odnosno parcelacije koji sadrži projekat geodetskog obeležavanja, odnosno konstataciju da je katastarska parcela već obeležena, odnosno formirana.

Rešenjem iz stava 9. ovog člana utvrđuje se prestanak prava korišćenja, odnosno prava svojine dotadašnjeg korisnika, odnosno vlasnika građevinskog zemljišta i pravo vlasnika objekta da pravo svojine na građevinskom zemljištu stekne neposrednom pogodbom, po tržišnoj ceni, u skladu sa ovim zakonom.

Na rešenje iz stava 9. ovog člana može se izjaviti žalba ministarstvu nadležnom za poslove građevinarstva, u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Pravnosnažno rešenje iz stava 9. ovog člana je osnov za provođenje promene kod organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra.

Ako je građevinska parcela formirana do 11. septembra 2009. godine u skladu za zakonom, nadležni organ tu činjenicu prihvata kao stečeno pravo u postupku određivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta.

U skladu sa  opštim pravilima građanskog prava koja se primenjuju na susedska prava,  ukoliko sused ne daje saglasnost drugom susedu za korišćenje njegove nepokretnosti u cilju vršenja neophodnih radova na objektu čiji je vlasnik drugi sused, može se podneti tužba sudu opšte nadležnosti kojom će se od suda tražiti da drugo lice obaveže na trpljenje.

U tom sudskom postupku utvrđivaće se opravdanost takvog tužbenog zahteva i u zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja I veštačenja koje će sud na predlog parničnih stranaka odrediti, zavisiće i odluka suda o tužbenom zahtevu.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti na koja podzakonska akta se misli.

Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz člana 145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa članom 135. stav 2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135. stav 6. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.

Članom 9. stav 1. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da je raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja, dok je u stavu 2. istog člana propisano je da o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

U skladu sa članom 44. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Rešenje  o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona

Shodno čl.145. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, adaptacija se vrši na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.

Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji i Zakona o stanovanju i održavanju zgrada proizlazi da ne postoje prepreke da skupština stambene zajednice sprovede proceduru za pretvaranje zajedničkog dela stambene zgrade u stambeni prostor. 

Sve savete u vezi sigurnosti kupovine stana u izgradnji u konkretnom slučaju kao i savete  u vezi  povraćaja PDV-a možete dobiti od lica koja se bave pružanjem pravnih usluga i zastupanjem u postupku  prodaje (advokat, agencija za nekretnine). 

Što se tiče ostalog dela Vašeg pitanja, ukoliko je investitor završio izgradnju objekta, dužan je da izvrši tehnički pregled izgrađenog objekta, te ukoliko se utvrdi da je objekat izgrađen u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom i odgovarajućom tehničkom dokumentacijom, investitor u elektronskom sistemu CEOP podnosi zahtev za izdavanje upotrebne dozvole uz koji dostavlja elaborat geodetskih radova  za objekat radi evidentiranja objekta i posebnih delova objekta (stanovi, lokali i dr.) kao i elaborat  geodetskih radova za podzemne instalacije.

Nakon pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ (onaj koji je izdao upotrebnu dozvolu) po službenoj dužnosti podnosi zahtev Katastru za upis prava na objektu  i posebnim delovima objekta.

Po izvršnosti rešenja Katastra o izvršenim upisima, ukoliko zaključite ugovor sa investitorom, možete podneti zahtev Katastru za upis prava svojine na stanu koji je predmet kupoprodaje.

Na osnovu člana 60. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – odluka US i 96/2015 – odluka US), svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti, a prestaju brisanjem upisa. Članom 74. istog Zakona propisano je da upis nepokretnosti jeste upis podataka o parceli, objektu i posebnom delu objekta. Upis podataka o objektu zavisi od njegove klase i kategorije, odnosno od načina na koji su određeni u tehničkoj dokumentaciji po kojoj je objekat izgrađen.

Prema trenutno važećim propisima, klasifikacija i kategorizacija objekata regulisana je članom 7. Pravilnika o klasifikaciji objekata („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 22/2015).

Članom 114. stav 1. tačka 4) Zakona o državnom premeru i katastru regulisano je da promene u postupku održavanja katastra nepokretnosti obuhvataju, između ostalog, promene načina korišćenja objekta i posebnog dela objekta.

Pitanja u vezi sa primenom odredaba Zakona o državnom premeru i katastru, odnosno   promenom načina korišćenja objekta i posebnog dela objekta možete postaviti neposredno Republičkom geodetskom zavodu, kontakt mejl: kn@rgz.gov.rs 

Upis podataka o objektu zavisi od njegove klase i kategorije, odnosno od načina na koji su određeni u tehničkoj dokumentaciji po kojoj je objekat izgrađen.

Članom 114. stav 1. tačka 4) Zakona o državnom premeru i katastru regulisano je da promene u postupku održavanja katastra nepokretnosti obuhvataju, između ostalog, promene načina korišćenja objekta i posebnog dela objekta. Pitanja u vezi sa primenom odredaba Zakona o državnom premeru i katastru, odnosno promenom načina korišćenja objekta i posebnog dela objekta možete postaviti neposredno Republičkom geodetskom zavodu, kontakt mejl: kn@rgz.gov.rs 

Kada je reč o izvođenju radova na posebnom delu objekta (stanu), primenjuju se opšte odredbe Zakona o planiranju i izgradnju koje regulišu imovinsko - pravne odnose u cilju izvođenja radova na predmetnom objektu. U vezi sa tim, članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podžakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse.

Za izvođenje radova na posebnom delu objekta neophodno je dostaviti dokaz o pravu svojine, iz čega proizlazi da zakupac ne može biti investitor predmetnih radova. U vezi sa tim, Zakonom o planiranju i izgradnji je predviđena mogućnost da treće lice (npr. zakupac posebnog dela objekta) bude finansijer izvođenja radova, ako je uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole priložen ugovor između investitora i finansijera, overen u skladu sa zakonom koji uređuje overu potpisa, u kome se investitor saglasio da nosilac prava i obaveze iz građevinske dozvole bude i finansijer. U tom slučaju, finansijer solidarno sa investitorom odgovara za sve obaveze prema trećim licima, koje su posledica radnji koje preduzme u skladu sa ovlašćenjima koja su mu preneta ugovorom, u skladu sa članom 135a stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji.

Na osnovu podataka koje ste dali u svom pitanju kao I činjenice da izveštaj na osnovu kojeg se utvrđuje šta čini zemljište za redovnu upotrebu zgrade na osnovu podataka iz važećeg planskog dokumenta izdaje organ opštine nadležan za urbanizam  u svakom pojedinačnom odnosno konkretnom slučaju, nismo u mogućnosti da odgovorimo koje su mogućnosti za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu.

U svakom slučaju, ukoliko ste u Katastru upisani kao sopstvenik jednog od objekata ali ne I kao sopstvenik zemljišta pod objektom,   ispunjavate uslove iz člana 70 stav 3 tač. 1 Zakona o planiranju I izagradnji da podnesete zahtev službi opštine nadležnoj za imovinskopravne poslove. Sva ova pitanja na koje ukazujete mogu se raspraviti u konkretnom postupku za utvđivanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade.  

Kao što je u Vašem pitanju i konstatovano, odredbom člana 44.  Odluke o naknadama za poslove registracije i druge usluge koje pruza Agencija za privredne registre propisano je da državnim organima i organizacijama, organima autonomnih pokrajina i jedinicama lokalne samouprave, Agencija za privredne registre u skladu sa zakonom ustupa podatke i dokumenta bez naknade, na osnovu pisanog i obrazloženog zahteva, u slučajevima kada su im ti podaci potrebni za obavljanje poslova iz njihove nadležnosti. Shodno tome, ne postoji osnov za oslobođenje od plaćanja naknade za CEOP za jedinicu lokalne samouprave (u konkretnom slučaju grad Beograd). 

Saglasnost za dogradnju (proširenje) postojećeg pomoćnog objekta mora se pribaviti od svih upisanih zemljišnoknjižnih vlasnika. Saglasnost se daje u pismenoj formi sa odgovarajućom overom koju vrši javni beležnik.

Što se tiče „otkupa“ dela dvorišta takva situacija, ukoliko se radi o kolektivnoj stambenoj zgradi sa više vlasnika stanova, nije izvodljiva dok se prethodno ne utvrdi šta čini zemljište za redovnu upotrebu te zgrade i dok se po tom osnovu ne izvrši odgovar ajuća promena u Katastru. Tek po okončanju tog postupka i po okončanom postupku upisa po rešenju o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade pred Katastrom, ukoliko preostane neki deo parcele i pošto se utvrdi ko je vlasnik, može se govoriti o načinu i uslovima pribavljanja tog zemljišta.

Postupak za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade vodi se pred službom nadležnom u jedinici lokalne samouprave za imovinskopravne odnose.