Oblast: Ostalo

Pitanje koje ste postavili ne odnosi se na primenu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US i 96/2015).

Članom 74. stav 5. tačka 2) Zakona o državnom premeru i katastru propisano je da se podaci o posebnim delovima objekta, za nepokretnost za koju je izdata upotrebna dozvola, upisuju u evidenciju katastra nepokretnosti na osnovu te upotrebne dozvole, ako sadrži takve podatke, odnosno na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola, i to putem uverenja nadležnog organa, a ako nadležni organ nije u mogućnosti da izda takvo uverenje, podaci o posebnom delu objekta mogu se upisati na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke na okolnost podataka o posebnom delu objekta nastalom saglasno upotrebnoj dozvoli.

Iz citiranih odredbi Zakona o državnom premeru i katastru proizlazi da bi se u cilju dobijanja predmetnog uverenja trebalo obratiti organu nadležnom za izdavanje upotrebne dozvole za konkretan objekat, a ukoliko nadležni organ nije u mogućnosti da izda takvo uverenje, podaci o posebnom delu objekta mogu se upisati na osnovu nalaza i mišljenja stalnog sudskog veštaka građevinske struke na okolnost podataka o posebnom delu objekta nastalom saglasno upotrebnoj dozvoli. 

Utvrđivanje obaveze plaćanja naknade za prenamenu ili oslobađanje od obaveze plaćanja ove naknade je postupak koji se vodi van objedinjene procedure. Stoga je potrebno da se investitor lično obrati nadležnom organom zahtevom uz koji će dostaviti svu potrebnu dokumentaciju I navesi sve informacije koje su navedene I u ovom pitanju. Nadležni organ u vašoj opštini, po sprovedenom postupku utvrđuje da li postoji obaveza plaćanja naknade ili se radi o oslobođenju od plaćanja naknade za prenamenu.

Predmet regulisanja Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada definisan je u članu 1. tog zakona. Kako se ovim zakonom reguliše održivi razvoj stanovanja, upravljanje, korišćenje i održavanje stambene zgradom, posebnih i zajedničkih delova zgrade, na oblast planiranja i izgradnje, odredbe ovog Zakona ne mogu se primenjivati osim kada je, u slučaju nadgradnje, pripajanja zajedničkih delova zgrade i pretvaranja zajedničke prostorije u stan, shodno članu 135. Zakona o planiranju izgradnji  potrebno dostaviti odgovarajući pravni osnov radi utvrđivanja postojanja prava podobnog za izdavanje građevinske dozvole.

Zakonodavac je u članu 3 st. 2 tač. 4 Zakona o stanovanju i održavanju stambenih zgrada definisao prodičnu zgradu sa najviše 2 stana za koju se u smislu tog zakona, ne primenjuju prava i obaveze utvrđene tim propisom. Ukoliko bi se radilo o porodičnoj zgradi sa vise od dva stana (što nije nemoguće u praksi ako se radi npr. o porodičnoj zajednici u kojoj 1 stan koriste roditelji a npr preostala 2 ili 3 stana njihova deca sa svojim porodicama), u tom slučaju na stanare te zgrade bi se primenjivale odgovarajuće odredbe o upravljanju, korišćenju i održavanju stamebne zgrade koje su propisane Zakonom o stanovanju i održavanju stambenih zgrada.

Dakle, definicija porodične zgrade iz člana 3 st.2 tač. 4  Zakona o stanovanju I održavanju stambene zgrade kao zgrade sa najviše 2 stana ne može da se analogno koristi u slučaju planiranja i izgradnje novih objekata u kom slučaju je potrebno koristiti postojeće podzakonske propise za tu oblast.

Članovima 65 - 67. Zakona o planiranju i izgradnji regulisani su postupci preparcelacije i parcelacije, dok su članom 68. Zakona regulisani ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac na osnovu ranijih propisa.

Shodno članu 65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, na većem broju katastarskih parcela može se obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje (Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju - „Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 22/2015).

Shodno članu 68. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, ispravka granica susednih katastarskih parcela, spajanje susednih katastarskih parcela istog vlasnika, kao i spajanje susednih parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac na osnovu ranijih propisa, vrši se na osnovu elaborata geodetskih radova.

Ukoliko je u konkretnom slučaju potrebno izvršiti ispravku (a ne izmenu) granica susednih parcela, primenjuju se odredbe člana 68. Zakona o planiranju i izgradnji, što podrazumeva rešavanje imovinsko - pravnih odnosa u skladu sa članom 68. stav 3. Zakona, a nakon toga i izradu pre izrde elaborata geodetskih radova.

Ukoliko ne postoji potreba za ispravkom granica susednih parcela, formiranje više građevinskih parcela na većem broju katastarskih parcela vrši se u postupku preparcelacije, u skladu sa odredbama čl. 65 - 67. Zakona o planiranju i izgradnji.

Članom 93. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da uređivanje građevinskog zemljišta obuhvata njegovo pripremanje i opremanje. Opremanje zemljišta obuhvata izgradnju objekata komunalne infrastrukture i izgradnju i uređenje površina javne namene.

Članom 94. Zakona propisano je da se uređivanje građevinskog zemljišta obavlja u skladu sa važećim planskim dokumentom prema srednjoročnim i godišnjim programima uređivanja koje donosi jedinica lokalne samouprave, uz staranje o zaštiti, racionalnom i održivom korišćenju zemljišta.

Shodno citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, jedinica lokalne samouprave, neposredno ili posredstvom privrednog društva, javnog preduzeća, odnosno druge organizacije obezbeđuje uslove za uređivanje, upotrebu, unapređivanje i zaštitu građevinskog zemljišta, što obuhvata i izgradnju komunalne infrastrukture.

Izuzetno, građevinsko zemljište koje nije uređeno u smislu Zakona, a nalazi se u obuhvatu planskog dokumenta na osnovu koga se mogu izdati lokacijski uslovi, odnosno građevinska dozvola, može se pripremiti, odnosno opremiti i sredstvima fizičkih ili pravnih lica, saglasno članu 92. Zakona o planiranju i izgradnji. U tom slučaju, zainteresovano lice podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave predlog o finansiranju pripremanja, odnosno opremanja građevinskog zemljišta, po kome je nadležni organ dužan da postupi u roku od 15 dana od dana prijema predloga. Ukoliko predlog bude prihvaćen, zainteresovano lice i nadležni organ zaključuju ugovor o zajedničkom pripremanju, odnosno opremanju građevinskog zemljišta.

Pitanje koje ste postavili ne odnosi se na primenu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 104/2016).

Naime, članom 3. stav 2. tačka 16) Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da su zajednički delovi zgrade oni delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini i u koje, između ostalog, spada i sušionica za veš. U članu 8. stav 3. istog Zakona propisano je da nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi. Ova odredba se odnosi na sve vlasnike posebnih delova zgrade, bez obzira da li su ti posebni delovi zgrade postojali u trenutku izdavanja upotrebne dozvole za objekat, ili su naknadno dograđeni.

Iz formulacije člana 104. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji nesporno proizlazi da ukoliko se na katastarskoj parceli nalazi objekat, odnosno objekti u suvlasništvu različitih lica ili je objekat sastavljen od posebnih delova koji su u vlasništvu različitih lica, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima upisuje da je katastarska parcela u suvlasništvu tih lica, a da je udeo tih lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli. U stavu 3. istog člana propisano je da po zahtevu lica koje stiče pravo svojine na građevinskom zemljištu, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima upisuje to lice kao vlasnika katastarske parcele, odnosno kao suvlasnika udela na toj parceli.

Shodno citiranim odredbama člana 104. Zakona o planiranju i izgradnji, svaki vlasnik posebnog dela objekta ima pravo da organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra podnese zahtev za upis suvlasništva na predmetnoj parceli, pri čemu je njegov udeo u srazmeri sa površinom koju poseduje u odnosu na ukupnu površinu objekta.

Članom 146.st.3. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da izgradnju i postavljanje spomenika i spomen obeležja na površinama javne namene obezbeđuje i uređuje jedinica lokalne samouprave, uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove kulture. Zabranjena je izgradnja spomenika i spomen obeležja izvan površina javne namene.

Prema tome, potrebno je da se obratite nadležnom organu jedinice lokalne samouprave.

Ne.

Članom 136. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisana je sadržina građevinske dozvole. U tački 3) citiranog stava regulisano je da, između ostalog, građevinska dozvola sadrži podatke o katastarskoj parceli, odnosno katastarskim parcelama na kojima se gradi objekat. Imajući to u vidu, eventualna promena građevinske parcele na kojoj se gradi objekat prouzrokovala uticala bi na punovažnost izdate građevinske dozvole.

Potrebno je da nadležnom organu za izdavanje građevinske dozvole podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji, koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela na osnovu planskog dokumenta.