Oblast: Ostalo

Predračunska vrednost radova predstavlja osnov za obračun republičke administrativne takse shodno Tarifnom  broju 170. Zakona o republičkim administrativnim taksama.

U slučaju kada nemate podatke o predračunskoj vrednosti izvedenih radova predlažemo da se o početnom iznosu – vrednosti građevinskih radova  obavestite korišćenjem podataka objavljenih na sajtu Republičkog zavoda za statistiku za oblast građevinarstva http://webrzs.stat.gov.rs/WebSite/public/ReportView.aspx

Ukazujemo i da je u napomeni za Tarifni broj 170 Zakona o republičkim administrativnim taksama predviđeno da se predračunska vrednost radova usklađuje sa indeksom potrošačkih cena koji takođe objavljuje Republički Zavod za statistiku.

Kako se radi o finansijskom obračunu, u velikom broju jedinica lokalne samouprave praksa je da ovaj obračun za potrebe izdavanja upotrebne dozvole vrši organ nadležan za obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta prilikom dostavljanja zahteva nadležnog organa za konačni obračun doprinosa.

Ukoliko se iz bilo kojih razloga ne može uz pomoć gore navedenih podataka utvrditi predračunska vrednost izvedenih radova, može se obračunati predračunska vrednost  radova na način koji će biti povoljniji po stranku investitora izgradnje objekta završenog u  periodu za koji zakonom nije bila predviđena obaveza označavanja predračunske vrednosti radova korišćenjem drugih dokaznih sredstava: overena izjava investitora o početku i završetku izvođenja radova  ili  npr. rešenje građevinske inspekcije iz ranijeg perioda i sl..

Reč je o bruto razvijenoj građevinskoj površini.

Shodno čl.2.tač.12) Zakona o planiranju i izgradnji, bruto razvijena građevinska površina jeste zbir površina svih nadzemnih etaža objekta, merenih u nivou podova svih delova objekta - spoljne mere obodnih zidova (sa oblogama, parapetima i ogradama);

U vašim pitanjima nije označeno da li je upisani korisnik predmetne kat. parcele obveznik naknade za konverziju prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine,  te na osnovu onoga što je navedeno u pitanjima pretpostavljamo da jeste.

U skladu sa Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu oba lica koja su označena u vašim pitanjima ne mogu biti podnosioci zahteva za konverziju uz naknadu niti drugo lice koje je uz saglasnost prvog lica izgradilo i legalizovalo objekat može biti stranka u postupku konverzije uz naknadu.

Zato je potrebno prvo u skladu sa članom 5. Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu sprovesti postupak u skladu sa čl. 106. Zakona o planiranju i izgradnji, naročito iz razloga što je u pitanjima navedeno da nije moguća preparcelacija u skladu sa opštim pravilima o preparcelaciji.

Radi pravilnog rešenja ove sporne pravne situacije mišljenja smo da treba postupiti na sledeći način:

1. Prvo je potrebno da lice koje je, uz saglasnost pravnog lica korisnika kat. parcele dobijenu pre stupanja na snagu Zakona o planiranju i i zgradnji (Sl. glasnik RS br. 79/11) kada je uvedena konverzija uz naknadu, izgradilo  i legalizovalo 2010.god. objekat, uz saglasnost upisanog korisnika i vlasnika ostalih objekata da sprovede postupak parcelacije shodno čl. 106 st. 6 Zakona. Napominjemo da se u tom slučaju ne primenjuju opšta pravila preparcelacije propisana Pravilnikom o opštim pravilima parcelacije, regulacije i izgradnje. Ukoliko se saglasnost za preparcelaciju ne može dobiti, u tom slučaju to lice, treba da pokrene postupak razvrgnuća imovinske zajednice u vanparničnom postupku pred nadležnim sudom u kojem će se primenjivati ista pravila propisana u članu 106 Zakona.
2. Po pravnosnažnosti rešenja RGZ SKN o provođenju parcelacije izvršene uz saglasnost upisanog korisnika i po zaključenju ugovora o razvrgnuću imovinske zajednice između ova dva lica ili po osnovu pravnosnažnog rešenja donetog u vanparničnom postupku pred nadležnim sudom, upisani korisnik kat. parcele u površini koja preostane nakon okončanja gore navedenog postupka, može pred organom nadležnim za imovinskopravne poslove pokrenuti postupak konverzije uz naknadu.

Član 104 st. 2 Zakona o planiranju i izgradnji jasno propisuje obavezu RGZ da na zemljištu na kojem je izgrađen objekat  izvrši  upis prava svojine na građevinskom zemljištu na kojem je objekat u izgrađen u skladu sa zakonm, u korist vlasnika objekta odnosno upisanih vlasnika posebnih delova objekta srazmerno površini posebnog dela čiji su vlasnici.

Ukoliko se radi o građevinskoj parceli na kojoj se nalazi jedan objekat, RGZ je dužan da postupi u skladu sa čl. 121 st. 1. Zakona o državnom premeru i katastru i u skladu sa čl. 137 st. 2 Pravilnika o katastarskom premeru i katastarskom premeru (Sl. glasnik RS br.7/2016), bez obaveze stranke da uz svoj zahtev dostavlja posebnu ispravu obzirom da se upis vrši po osnovu samog zakona (Zakona o planiranju i izgadnji).  

Samo ukoliko se na jednoj građevinskoj parceli nalazi više objekata ili se radi o otvorenom stambenom bloku, RGZ ne može da postupi u skladu sa članom 104. St. 2 Zakona o planiran ju i izgradnji dok se prethodno u postupku utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu objekta (čl. 70 Zakona o planiranju i izgradnji) ne formira građevinska parcela za objekat na koji se odnosi zahtev iz člana 104. st. 2 Zakona o planiranju i izgradnji.

U skladu sa načelom jedinstva nepokretnosti (član 106 Zakona o planiranju i izgradnji), po izvršenom upisu prava vlasnika posebnih delova objekta na građevinskom zemljištu na kojem se nalazi taj objekat, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta, zajedno sa izgrađenim objektom postaje jedinstveni predmet prava svojine.

Uverenje Opštine u vašem slučaju nije osnov za upis prava na zemljištu u javnoj evidenciji za upis prava na nepokretnostima koju vodi RGZ SKN. 

Potrebno je na osnovu  čl. 70 st. 3 tač. 2 Zakona o planiranju i  izgradnji da podnesete organu nadležnom za imovinskopravne poslove Opštine Aranđelovac zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta ako ste staus vašeg objekta rešili u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za izdavanje građevinske dozvole iz 1995.god.ili drugim propisom o leglaizaciji.

Uz zahtev treba da dostavite građevinsku i upotrebnu dozvolu za objekat odnosno rešenje o leglaizaciji, kopiju plana i uverenje RGZ da li je izvršeno geodetsko obeleževanje odnosno formiranje kat. parcele i po kom osnovu kao i druge isprave na čije vas dostavljanje nadležni organ obaveže.

U tom posupku, po prethodnom sprovođenju propisanih radnji i ukoliko su ispunjeni uslovi propsiani zakonom, nadležni organ donosi rešenje o utvrđivanju zemljišta za redovnu upotrebu objekta i ukoliko je to potrebno i  o formiranju građevinske parcele, koje nakon pravnosnažnosti predstavlja pravni osnov za upis kod RGZ SKN.

Napominjemo da se u vašem slučaju radi o građevinskom zemljištu u javnoj svojini Republike Srbije, zbog čega imate obavezu da  za površinu za koju bude utvrđeno da čini zemljište za redovnu upotrebu vašeg objekta, platite i odgovarajuću naknadu čiji iznos će se u utvrđivati u toku samog postupka.

Članom 88.st.5. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena izpoljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište. Takođe, članom 88.st.2.ovog zakona propisano je da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.

Član 88.

Kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta je dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi akt koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.

Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.

Rešenje iz stava 2. ovog člana dostavlja se vlasniku zemljišta, ministarstvu nadležnom za poslove poljoprivrede i nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od dana donošenja rešenja.

Vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan je da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište.

Ako je promena namene, odnosno vrste zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta ili odluke nadležnog organa do 15. jula 1992. godine, odnosno do dana stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Službeni glasnik RS", broj 49/92), ne plaća se naknada za promenu namene zemljišta, bez obzira što je kao kultura određene klase tog zemljišta upisana njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, trstik-močvara ili neplodno zemljište.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dužan je da, po dobijanju akta iz stava 1. ovog člana u roku od 60 dana upiše zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene zemljišta, za zemljište kome je namena promenjena izpoljoprivrednog u građevinsko zemljište posle roka utvrđenog u stavu 6. ovog člana.

Naknada za promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište ne plaća se prilikom izgradnje objekata od značaja za Republiku Srbiju, kao i za izgradnju objekata javne namene u skladu sa programom uređivanja građevinskog zemljišta kada je obveznik plaćanja Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave.

Vlada, na predlog ministarstva nadležnog za poslove građevinarstva, utvrđuje projekte za izgradnju objekata od značaja za Republiku Srbiju.

Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju propisano je da

Svaka novoformirana građevinska parcela mora imati pristup na javnu saobraćajnu površinu.

Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnoj saobraćajnoj površini ne može

biti manja od 2,50 m. Objekti u privrednim i industrijskim zonama moraju obezbediti protivpožarni put

oko objekata, koji ne može biti uži od 3,5 m, za jednosmernu komunikaciju, odnosno 6 m za dvosmerno

kretanje vozila.

Članom 88.st.5. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište. Takođe, članom 88.st.2.ovog zakona propisano je da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.

Članom 99. Zakona o planiranju i izgradnji regulisana su pitanja u vezi sa otuđenjem, razmenom i davanjem u zakup i pribavljanjem građevinskog zemljišta u javnoj svojini. Otuđenje poljoprivrednog zemljišta u javnoj svojini nije predviđeno odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.

Izvesno ostupanje od navedenog pravila predviđeno je jedino u članu 83. stav 2. Zakona, kojim je propisano da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.

Ukoliko je u konkretnom slučaju stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena namena predmetnog zemljišta u građevinsko zemljište, mišljenja smo da je moguće sprovesti proceduru njegovog otuđenja u skladu sa odredbama člana 99. Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 24/12, 48/15 i 99/15), bez obzira na činjenicu da li je organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava. Ukoliko je predmetno zemljište i dalje evidentirano kao poljoprivredno, a pritom nije stupio na snagu  planski dokument kojim je promenjena njegova namena u građevinsko zemljište, mišljenja smo da se nisu stekli propisani uslovi za sprovođenje postupka otuđenja tog zemljišta.

Članom 176. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je:

U vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je ovlašćen da:

1) naredi rešenjem obustavu radova i uklanjanje objekta ili njegovog dela, ako se objekat gradi ili je

njegovo građenje završeno bez građevinske dozvole, odnosno ako se objekat gradi suprotno

lokacijskim uslovima, odnosno građevinskoj dozvoli, odnosno potvrdi o prijavi radova;

1a) naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno vraćanje u prvobitno stanje, ako se objekat gradi,

odnosno izvode radovi bez rešenja iz člana 145. ovog zakona;

2) naloži rešenjem obustavu radova i odredi rok koji ne može biti duži od 60 dana za pribavljanje,

odnosno izmenu građevinske dozvole, ako se objekat ne gradi prema građevinskoj dozvoli, odnosno

projektu za izvođenje, a ako investitor u ostavljenom roku ne pribavi, odnosno izmeni građevinsku

dozvolu, da naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela;

3) naloži rešenjem obustavu radova, ako investitor nije zaključio ugovor o građenju, u skladu sa ovim

zakonom;

4) naloži rešenjem obustavu radova i odredi rok koji ne može biti duži od 30 dana za pribavljanje

građevinske dozvole, ako utvrdi da je za radove koji se izvode na osnovu rešenja iz člana 145. ovog

zakona potrebno pribaviti građevinsku dozvolu, a ako investitor u ostavljenom roku ne pribavi

građevinsku dozvolu, da naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela;

5) naloži rešenjem obustavu radova i odredi rok koji ne može biti duži od 30 dana za pribavljanje,

odnosno izmenu građevinske dozvole, ako izgrađeni temelji nisu usklađeni sa, građevinskom dozvolom i

projektom za izvođenje a ako investitor u ostavljenom roku ne pribavi građevinsku dozvolu, da naloži

rešenjem uklanjanje izgrađenih temelja i vraćanje terena u prvobitno stanje;

6) naloži rešenjem uklanjanje objekta, odnosno njegovog dela ako je nastavljeno građenje, odnosno

izvođenje radova i posle donošenja rešenja o obustavi radova;

7) naloži rešenjem uklanjanje privremenog objekta iz člana 147. ovog zakona protekom propisanog

roka;

8) naloži rešenjem investitoru, odnosno vlasniku objekta zabranu daljeg uklanjanja objekta, odnosno

njegovog dela, ako se objekat ili njegov deo uklanja bez rešenja o dozvoli uklanjanja objekta, odnosno

njegovog dela;

9) naloži rešenjem obustavu radova, ako investitor nije rešenjem odredio stručni nadzor, u skladu sa

ovim zakonom;

10) naredi sprovođenje drugih mera, u skladu sa ovim zakonom.

Rešenje o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela odnosi se i na delove objekta koji nisu opisani

u rešenju o rušenju, a nastali su nakon sastavljanja zabeležbe i čine jednu građevinsku celinu.

Kada građevinski inspektor utvrdi da je postupanje lica sa odgovarajućom licencom u suprotnosti sa

propisima, odnosno pravilima struke, dužan je da o tome obavesti nadležni organ i organizaciju koja je

izdala licencu radi utvrđivanja odgovornosti.

Građevinski inspektor podnosi prekršajnu, odnosno krivičnu prijavu i inicira postupak oduzimanja

licence glavnom projektantu, odnosno odgovornom projektantu koji je potpisao tehnički dokument

ili je potvrdio taj dokument, ako u postupku nadzora utvrdi da taj dokument nije u skladu sa ovim

zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu ovog zakona.

Nadležni organ i organizacija iz stava 3. ovog člana dužni su da podnosioca obaveštenja obaveste o

preduzetim merama u roku od 30 dana od podnošenja obaveštenja, kao i da mu dostave primerak

odluke donete u postupku po prijavi, radi informisanja.

Članom 33. Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju propisano je da za parkiranje za sopstvene potrebe, vlasnici porodičnih i stambenih objekata svih vrsta po pravilu obezbeđuju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan javne saobraćajne površine, i to -jedno parking ili garažno mesto na jedan stan.Za parkiranje vozila za sopstvene potrebe, vlasnici ostalih objekata obezbeđuju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan javne saobraćajne površine, gde se broj potrebnih parking mesta određuje na osnovu namene i vrste delatnosti. Ipak, pitanje načina korišćenja parking mesta nije pitanje koje je regulisano odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata koji se donose na osnovu njih. Parcela koja služi za redovnu upotrebu objekta mogla bi se smatrati zajedničkim dvorištem, koje bi samim tim predstavljala zajedničku imovinu svih vlasnika posebnih delova zgrade, a način njenog korišćenja uređuje se aktom skupštine zgrade.