Oblast: Ostalo

Članom 110. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se građenje objekta vrši na osnovu građevinske dozvole i tehničke dokumentacije. Članom 135. Zakona propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Pod odgovarajućim pravom na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, izgradnja objekata je moguća samo na građevinskom zemljištu. Ukoliko planirate izgradnju objekta primarne poljoprivredne proizvodnje na poljoprivrednom zemljištu, neophodno je prethodno sprovesti promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište.

Postupak promene namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište regulisan je članom 87. Zakona o planiranju I izgradnji, čiji tekst možete pronaći ovde.

Predmetna materija nije regulisana odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskim aktima donetim na osnovu tog Zakona, već Zakonom o državanju stambenih zgrada.

Naime, članom 6. Zakona o državanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11) propisano je da popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori) predstavljaju radove na održavanju stambene zgrade čijim izvođenjem se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline. U članu 9. Zakona propisano je da se radovi na održavanju stambene zgrade izvode na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom, dok sredstva za održavanje stambene zgrade obezbeđuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Članom 24. Zakona o državanju stambenih zgrada regulisano je da troškove održavanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u površini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno učinjenim troškovima.

Članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Ukoliko su navedeni uslovi ispunjeni, nadležni organ izdaje građevinsku dozvolu rešenjem, u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva. Članom 136. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na rešenje o građevinskoj dozvoli može izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja. Ukoliko u navedenom roku ne bude izjavljena žalba, rešenje o građevinskoj dozvoli postaje pravosnažno.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da je nastuplia pravosnažnost rešenja o građevinskoj dozvoli, kao i da je izvršena prijava radova. U tom slučaju, investitor ima pravo da realizuje radove u svemu u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom, a sva treća lica su u obavezi da se uzdrže od bilo kojih aktivnosti kojim ga ometaju u realizaciji njegovih prava.

Ukoliko se neko poziva na ugovor čije odredbe su u suprotnosti sa pravosnažnom građevinskom dozvolom, prava iz takvog ugovora može da ostvaruje na osnovu odluke nadležnog suda donete u odgovarajućem sudskom postupku.

Napominjemo da ostvarivanje prava iz takvog ugovora ne predstavlja materiju koja je regulisana odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona.

Inspekcija za zaštitu životne sredine na nivou lokalne samouprave je organ nadležan za donošenje upravnih akta i vršenje upravnih radnji u postupku inspekcijskog nadzora u oblasti zaštite životne sredine u okviru poslova poverenih od strane Republike Srbije. Ovaj organ vrši nadzor zagađivača vazduha i nalaže mere za otklanjanje aerozagađenja kao i nadzor  u pogledu dozvoljenosti buke.

Prava i dužnosti inspketora zaštite životne sredine u odnosu na konretnu situaciju na koju se odnosi pitanje, regulisano je u čl. 110 st. 1 tač 4 – 6 Zakona o zaštiti životne sredine.

To znači da je pored utvrđivanja dozvoljenosti nivoa postojeće buke i postojanja aerozagađenja, inspektor dužan i da utvrdi da li se radi o izvođenju radova odnosno objektu za koje je potrebno izraditi ili zahtevati procenu uticaja na životnu sredinu na osnovu Zakona o proceni uticaja na životnu sredinu (Sl. Glasnik RS br. 135/2004 i 36/2009) i Uredbi o utvrđivanju liste projekata za koje je obavezna procena uticaja i liste projekata za koje se može zahtevati procena uticaja na životnu sredinu (Sl. Glasnik RS br. 114/2008).

Pozivni centar ne raspolaže tom informacijom.  

Članom 88.st.5. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište. Takođe, članom 88.st.2.ovog zakona propisano je da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.

Član 88.

Kada se planskim dokumentom promeni namena poljoprivrednog u građevinsko zemljište, organ nadležan za donošenje planskog dokumenta je dužan da u roku od 15 dana od dana stupanja na snagu tog dokumenta, organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra dostavi akt koji sadrži popis katastarskih parcela kojima je promenjena namena.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.

Poljoprivredno zemljište kojem je planskim dokumentom promenjena namena u građevinsko, do privođenja zemljišta nameni može se koristiti za poljoprivrednu proizvodnju.

Rešenje iz stava 2. ovog člana dostavlja se vlasniku zemljišta, ministarstvu nadležnom za poslove poljoprivrede i nadležnom poreskom organu u roku od 15 dana od dana donošenja rešenja.

Vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan je da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište.

Ako je promena namene, odnosno vrste zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko izvršena na osnovu zakona, planskog dokumenta ili odluke nadležnog organa do 15. jula 1992. godine, odnosno do dana stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom zemljištu ("Službeni glasnik RS", broj 49/92), ne plaća se naknada za promenu namene zemljišta, bez obzira što je kao kultura određene klase tog zemljišta upisana njiva, vinograd, voćnjak, livada, pašnjak, trstik-močvara ili neplodno zemljište.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dužan je da, po dobijanju akta iz stava 1. ovog člana u roku od 60 dana upiše zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene zemljišta, za zemljište kome je namena promenjena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište posle roka utvrđenog u stavu 6. ovog člana.

Naknada za promenu namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište ne plaća se prilikom izgradnje objekata od značaja za Republiku Srbiju, kao i za izgradnju objekata javne namene u skladu sa programom uređivanja građevinskog zemljišta kada je obveznik plaćanja Republika Srbija, autonomna pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave.

Vlada, na predlog ministarstva nadležnog za poslove građevinarstva, utvrđuje projekte za izgradnju objekata od značaja za Republiku Srbiju.

Pitanje ne sadrži dovoljno podataka na osnovu kojih bi se mogao dati sveobuhvatan odgovor, te iz tog razloga upućujemo na sledeće.

U konkrentom slučaju radi se o izgradnji pomoćnog objekta koje je u funkciji naftne bušotine, te iz tog razloga potrebno je pribaviti Lokacijske uslove i potom podneti zahtev za izdavanje rešenja na osnovu člana 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Za izgradnju predmetnog objekta, obzirom na specifičnosti samog zemljišta na kojem se planira izgradnja i obzirom na član  69 st. 1 Zakona o planiranju i izgradnji, nije potrebno formirati građevinsku parcelu u smislu odredbi člana 65. I 66. Zakona o planiranju i izgradnji, već se to za slučaj potrebe može učiniti pre podnošenja zahteva za upotrebnu dozvolu.

Ukazujemo na stav 2 člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji koji reguliše vrstu transformatorskih stanica za koje je izričito propisano da se odredbe Zakona u pogledu formiranja građevinske parcele ne primenjuju, što znači da za izgradnju te vrste objekata nije potrebno formirati građevinsku parcelu.

Ukoliko investitor insistira na izgradnji vrste trafostanice koja je navedena u pitanju, na osnovu podatka da bi se izgradnja planiranog objekta vršila na udaljenosti od 5 km (vazdušno) od naseljenog mesta, može se zaključiti da predmetna lokacija nije u građevinskom području sela, te iz tog razloga preporučujemo investitoru da se shodno čl. 69 st. 6 Zakona o planiranju i izgradnji obrati Ministarstvu za poljoprivredu radi pribavljanja saglasnosti za izgradnju planiranog objekta na predmetnom poljoprivrednom zemljištu.  U slučaju dobijanja te saglasnosti nadležnog Ministarstva, neće se primenjivati odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu o deobi parcela, već će se u smislu čl. 69. St. 6 Zakona o planiranju i izgradnji primenjivati odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, a to znači da se na predmetnom poljoprivrednom zemljištu može formirati nova parcela – građevinska parcela čija bi površina bila manja od one površine koja je propisana Zakonom o poljoprivrednom zemljištu.

Pre pribavljanja ove saglasnosti Ministarstva za poljoprivredu, mišljenja smo da je potrebno da investitor prethodno izvrši  sledeće neophodne pripreme i pravne radnje:

1. Da pribavi Informaciju o lokaciji kako bi se utvrdilo koja je namena predmetnog zemljišta i da li je za predmetni prostor predviđeno ili nije predviđeno obavezno donošenje planskog dokumenta nižeg reda ili npr. izrada urbanističko-tehničkog dokumenta – urbanističkog projekta. Ukoliko je prostornim planom predviđena dalja urbanistička razrada tog prostora, potrebno je u tom slučaju inicirati donošenje takvih dokumenata jer tek po njihovim donošenju ispunjeni su uslovi za izgradnju predmetnog i drugih objekata.
2. U slučaju da prostornim planom nije predviđena dalja urbanistička razrada predmetnog prostora potrebno je pribaviti Lokacijske uslove koje nadležni organ izdaje na osnovu važećeg Prostornog plana uz dopunsku primenu pravila građenja propisanih Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (Sl. Glasnik RS br. 22/2015).

Po dobijanju saglasnosti  Ministarstva za poljoprivredu za izgradnju predmetnog objekta na planiranoj lokaciji, a pre podnošenja zahteva za izdavanje rešenja po čl. 145. Zakona o planiranju i izgradnji, potrebno je da investitor:

1. reši imovinske odnose na predmetnoj parceli: zaključi ugovor o kupoprodaji dela predmetne parcele sa vlasnikom poljoprivrednog zemljišta ili u smislu čl, 69 st. 8 Zakona o planiranju i izgradnji ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini i izvrši upis prava na nepokretnosti u evidenciji koju vodi RGZ SKN,
2. da planiranoj lokaciji za izgradnju obezbedi pristup javnoj površini tako što će zaključiti:

• ili ugovor o kupovini dela zemljišta
• ili ugovor o ustanovljavanju službenosti prolaza sa vlasnicima poslužnih dobara i izvršiti upis u evidenciji prava na nepokretnostima koju vodi RGZ SKN (upis prava službenosti u teretnom listu Lista nepokretnosti).

Ukoliko do planirane lokacije postoji poljski – nekategorisani put, u tom slučaju potrebno je od planirane lokacije do tog puta obezbediti pristup.

Što se tiče prenamene poljoprivrednog u građevinsko zemljište u skladu sa odredbama  Zakona o poljoprivrednom zemljištu, u zavisnosti od vrste namene predmetnog prostora i godine donošenja planskog dokumenta, u smislu odredbi člana 88. stav 6 Zakona o planiranju i izgradnji, potrebno je proveriti da li je ili nije nužno u smislu odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu pokrenuti i voditi postupak prenamene.

U slučaju pokretanja postupka prenamene u smislu odredbi Zakona o poljoprivrednom zemljištu, uz zahtev sene dostvlja Izvod iz urbanističkog plana odnosno Informacija o lokaciji,  već se dostavljaju izdati Lokacijski uslovi i napred navedena saglasnost Ministarstva za poljoprivredu.

Da.

Na sticanje prava na pretvaranje tavanskog prostora ili nadziđivanje stambene zgrade primenjuje se Zakon o održavanju stambenih zgrada (Sl. glasnik RS br. 44/95, 46/98, 1/2001 – Odluka USRS, 101/2005 – dr. zakon, 27/2011 – odluka US i 88/2011) i odgovarajuće odredbe Zakona o planiranju i izgradnji.

U skladu sa čl. 18 i 21 Zakona o održavanju stambenih zgrada, pretvaranje tavanskog prostora u stambeni ili nadogradnja može se vršiti samo ukoliko su ispunjena 2 uslova: prvo, ukoliko je Skupština zgrade većinom od ukupnog broja članova donela odluku o tome i drugo, ukoliko je sa stambenom zgradom zaključen i overen pred organom nadležnim za overu ugovor o regulisanju međusobnih odnosa sa investitorom radova.

Pre preduzimanja bilo kakvih radnji u vezi navedenih radova potrebno je od organa nadležnog za izdavanje građevinskih dozvola pribaviti informaciju o lokaciji kako bi se utvrdili podaci o mogućnostima i ograničenjima gradnje na osnovu važećeg planskog dokumenta. Informaciju o lokaciji nadležni organ izdaje van elektronskog sistema objedinjene procedure.

Prilikom prilaganja dokaza o odgovarajućem pravu na objektu za izvođenje radova na pretvaranju zajedničke prostorije stambene zgrade za kolektivno stanovanje u stambeni prostor potrebno je postupiti u skladu sa članom 21. stav 1. i 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11), odnosno potrebno je priložiti odluku skupštine zgrade o pretvaranju zajedničkih prostorija u stambeni prostor, donetu većinom od ukupnog broja članova skupštine zgrade (više od 50%).

Materija koja reguliše pitanje vlasništva prostorija u stambenim zgradama nije predmet odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Službeni list SFRJ" broj 6/80 i 36/90 i "Službeni list SRJ" broj 29/96).

Članom 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. U članu 6. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik Republike Srbije" broj 44/95, 46/98 i 88/11) pobrojani su neki delovi stambene zgrade koji se smatraju zajedničkim delovima zgrade, i to: krovna konstrukcija, krovni pokrivač i drugi elementi krova, lifta sa pripadajućim delovima, protivpožarno stepenište, instalacije i uređaji za zaštitu od požara, gromobran, fasade, stepenište, itd.

Treba napomenuti da skupština zgrade, većinom od ukupnog broja članova skupštine zgrade, može doneti odluku da se zajedničke prostorije pretvore u stan ili poslovni prostor, odnosno odluku o pripajanju tih prostorija susednom stanu, odnosno poslovnoj prostoriji, saglasno članu 18. i 21. Zakona o održavanju stambenih zgrada. Zbog toga u svakom konketnom slučaju treba proveriti imovinsko – pravni ststus pojedinih prostorija u okviru stambene zgrade.

Proveru imovinsko - pravnog statusa pojedinih prostorija u okviru stambene zgrade možete izvršiti kod Republičkog geodetskog zavoda – Službe za katastar nepokretnosti koja je teritorijalno nadležna za konkretan objekat.

Potrebno je da se obratite Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrutkure, koje vrši nadzor nad izvršavanjem odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona, u skladu sa čl.172.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji.

U skladu sa čl.211. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara kazniće se za prekršaj nadležni inspektor koji u slučajevima iz čl. 174, 176, 177, 178, 179, 180, 181 i 182. ovog zakona ne donese rešenje, odnosno ne izda naredbu u primerenom roku, koji ne može biti duži od sedam dana od dana saznanja za učinjeni prekršaj. Članom st.211.st.2. ovog zakona propisano je da će se za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana.

Takođe, shodno čl.209. st.1.tač.7) Zakona o planiranju i izgradnji, novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana kazniće se za prekršaj odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako ne preduzme propisane mere u vršenju inspekcijskog nadzora (čl. 173. i 175). Članom 209. st.2. ovog zakona propisano je da će se za ponovljeni prekršaj iz stava 1. ovog člana učiniocu izreći novčana kazna i kazna zatvora do 30 dana.  Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka iz stava 1. tač. 7) podnosi nadležni organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.