Oblast: Ostalo

Članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade. U stavu 3. navedenog člana propisano je da se pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, osim za lica iz člana 102. stav 9. Zakona. Članom 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji obuhvaćena su sledeća lica:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa g Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02).

Ukoliko ste u katastru nepokretnosti evidentirani kao vlasnik postojećeg objekta, odnosno nosilac prava korišćenja na predmetnoj parceli, stekli ste pravo svojine na zemljištu po samom Zakonu, bez naknade. Ukoliko ste obuhvaćeni krugom lica koji je definisan članom 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji, na Vas se primenjuju odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 64/15). Tekst Zakona možete pronaći ovde.

Ukoliko u katastru nepokretnosti niste evidentirani kao vlasnik postojećeg objekta, niti kao nosilac prava korišćenja na predmetnoj parceli, primenjuju se opšte odredbe o otuđenju građevinskog zemljišta u javnoj svojini, što je predmet regulisanja člana 99. i 100. Zakona o planiranju i izgradnji. U tom slučaju, otuđenje neizgrađenog građevinskog zemljišta u javnoj svojini sprovodi se javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom, po tržišnim uslovima, u skladu sa Zakonom.

Objekti u konkretnom slučaju se mogu graditi i na poljoprivrednom zemljištu, u skladu sa čl.69. st.6. Zakona o planiranju i izgradnji.

U skladu sa čl.69. st.6. Zakona o planiranju i izgradnji, linijski infrastrukturni objekti i komunalna infrastruktura, elektroenergetski i elektronski objekti ili komunikacione mreže i uređaji, mogu se graditi i na poljoprivrednom zemljištu, uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede. Za potrebe izgradnje navedenih objekata na poljoprivrednom zemljištu, mogu se primenjivati odredbe ovog zakona koje se odnose na preparcelaciju, parcelaciju i ispravku granica susednih parcela, kao i odredbe o odstupanju od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom u skladu sa stavom 1. ovog člana.

Na konkretan slučaj ne može se primeniti član 70 st. 14 Zakona planiranju i izgradnji, zato što se ona bližim tumačenjem i sagledavanjem situacije koja je predmet ovog pitanja, može primeniti samo na slučaj kada je na jednoj građevinskoj parceli (formiranoj pre 11.09.2009.god.) izgrađen jedan objekat.

U konkretnom slučaju, na jednoj kat.  parceli (verovatno formiranoj kao građevinska parcela) izgrađeno je više objekata različitih vlasnika. Potrebno je u postupku određivanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade odrediti da se za potrebe tog objekta mora izraditi projekat preparcelacije radi formiranja građevinske parcele za taj objekat. Ne treba zanemariti obavezu nadležnog organa da poštuje član 106 Zakona o planiranju i zgradnji zbog kojeg  ne može  favorizovati jednog vlasnika objekta na štetu ostalih vlasnika objekata prilikom davanja uslova za preparcelaciju radi formiranja građevinske parcele samo za potrebe objekta koji je predmet postupka.

Ukoliko preparcelacijom za taj objekat, ostali vlasnici ne bi imali izlaz na javnu površiniu odnosno na ostatku parcele ne bi mogli formirati posebne građevinske parcele za svoje objekte, u tom slučaju treba odbiti zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i uputiti stranku da za postupak preparcelacije pribavi saglasnost ostalih vlansika objekata (član 106 st. 4 Zakona). Ukoliko saglasnost za preparcelaciju ne bude postignuta, stranka može  u skladu sa članom 106 st. 5 Zakona o planiranju i izgradnji pokreneuti pred nadležnim sudom vanparnični postupak za razvrgnuće imovinske zajednice. U tom postupku se takođe izrađuje projekat parcelacije ali shodno članu 106 st. 6 Zakona za potrebe razvrgnuća imovinske zajednice ne primenjuju se opšta pravila o parcelaciji odnosno preparcelaciji.

Ne, objedinjenom procedurom nije obuhvaćen postupak uklanjanja objekta.

Uklanjanje objekta regulisano je članovim 167-171. Zakona o planiranju i izgradnji. U slučaju da je rušenje deo projekta pripremnih radova za izgradnju objekta, tada je sastavni deo projekta za građevinsku dozvolu, u skladu sa članom 26. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata. U tom slučaju, zahtev za izdavanje građevinske dozvole podnosi se kroz centralni informacioni sistem, a u skladu sa članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.

Potrebno je prvo pribaviti informaciju o lokaciji i utvrditi da li se predmetno zemljište nalazi u regulaciji postojeće saobraćajnice - javnog puta. Ukoliko se ispostavi da je to zemljišt u u okviru regulacije postojeće saobraćajnice, u tom slučaju  parcela na kojoj se planira izgradnja objekta ima izlaz na javnu površinu, iako ta saobraćajnica nije imovinski rešena.

Ukoliko se parcela čiji je korisnik navedeno javno preduzeće nalazi van regulacije postojeće saobraćajnice, u tom slučaju je potrebno pred nadležnim organom  titulara prava javne svojine na tom zemljištu pokrenuti postupak za uspostavljanje službenosti prolaza nakon čega je potrebno u teretnom listu Lista nepokretnosti za tu kat. parcelu kod nadležne službe RGZ izvršiti upis tereta – prava službensoti prolaza uspostavljenog u korist investitora izgradnje planiranog objekta.

Uslovi građenja objekta određeni su pravilima građenja u planskom dokumentu.

Potrebno je da organu nadležnom za izdavane građevinske dozvole podnesete zahtev za izdavanje informacije o lokaciji koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.

Pravila građenja u planskom dokumentu definišu koji objekti se mogu graditi na poljoprivrednom zemljištu.

Za predmetnu promenu namene stambenog u poslovni prostor potrebno je pribaviti saglasnost većine od ukupnog broja članova skupštine zgrade, odnosno više od 50%.

Pre svega, potrebno je proveriti da li je nova namena objekta u konkretnom slučaju u skladu sa planskim dokumentom.

U slučaju da jeste, prilikom prilaganja dokaza o odgovarajućem pravu na objektu za promenu namene stambenog u poslovni prostor treba postupiti u skladu sa članom 21. stav 1. i 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11), odnosno potrebno je priložiti odluku skupštine zgrade o pretvaranju zajedničkih prostorija u stambeni prostor, donetu većinom od ukupnog broja članova skupštine zgrade. 

Shodno čl.17. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011):

Skupština zgrade može punovažno odlučivati ako je prisutno više od polovine članova skupštine.

Skupština zgrade većinom glasova prisutnih članova skupštine zgrade donosi odluke koje se odnose na tekuće održavanje zgrade.

Skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade.

Smatra se da je glasanje obavljeno i u slučaju kada vlasnici stanova i drugih posebnih delova u zgradi daju pismenu saglasnost, a prema kriterijumima za donošenje odluka utvrđenim ovim zakonom.

Ne.

Shodno čl.2. tač. 3) Pravilnika o energetskoj efikasnosti zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 61/2011) bruto razvijena građevinska površina jeste zbir površina svih nadzemnih etaža zgrade, merenih u nivou podova svih delova objekta - spoljne mere obodnih zidova (sa oblogama, parapetima i ogradama). U bruto građevinsku površinu ne računaju se površine u okviru sistema dvostrukih fasada, staklenika, površine koje čine termički omotač zgrade u brutorazvijenu građevinsku površinu ne obračunava se kod heterogenih zidova debljina termoizolacije preko 5 cm, a kod homogenih zidova debljina zida veća od 30 cm uz postizanje, ovim pravilnikom propisanih uslova energetske efikasnosti zgrada.

Kako je i za građenje objekata i za izvođenje radova iz čl. 145 Zakona o planiranju i izgradnji na objektima iz čl. 133 istog zakona, shodno čl. 150 st. 2 Zakona, potrebno da izvođač poseduje odgovarajuću licencu ako se radi o objektima za koje građevinsku dozvolu ili rešenje odobrenju izvođenja radova  izdaje ministarstvo, i za otklanjanje nedostataka u toku trajanja garantnog roka i  za naknadne radove iz člana 145. Zakona potrebno je da izvođač poseduje tzv. veliku licencu.

Podnošenje zahteva za uklanjanje objekta ne vrši se u postupku objedinjene procedure, osim u slučaju kada uklanjanje objekta prethodi izgradnji novog objekta, odnosno kada se vrši na osnovu projekta za građevinsku dozvolu (projekat pripremnih radova).

Uklanjanje objekta vrši se u skladu sa čl. 167-171. Zakona o planiranju i izgradnji, koji možete pronaći ovde.

U skladu sa čl.168. Zakona, uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela, osim u slučaju izvršenja inspekcijskog rešenja, može se pristupiti samo na osnovu dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela.

Uz zahtev za izdavanje dozvole o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela podnosi se :

1) projekat rušenja sa tehničkom kontrolom;

2) dokaz o svojini na objektu

3) uslovi, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće komunalne i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Dozvola o uklanjanju objekta, odnosno njegovog dela izdaje se rešenjem u roku od 8 dana od dana dostavljanja uredne dokumentacije.

Na rešenje iz stava 3. ovog člana može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Na rešenje iz stava 3. ovog člana, kada je donosilac rešenja ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, ne može se izjaviti žalba, ali se tužbom može pokrenuti upravni spor, u roku od 30 dana od dana dostavljanja rešenja.