Oblast: Imovinsko-pravni odnosi

Članom 99. Zakona o planiranju i izgradnji regulisana su pitanja u vezi sa otuđenjem, razmenom i davanjem u zakup i pribavljanjem građevinskog zemljišta u javnoj svojini. Otuđenje poljoprivrednog zemljišta u javnoj svojini nije predviđeno odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.

Izvesno ostupanje od navedenog pravila predviđeno je jedino u članu 83. stav 2. Zakona, kojim je propisano da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.

Ukoliko je u konkretnom slučaju stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena namena predmetnog zemljišta u građevinsko zemljište, mišljenja smo da je moguće sprovesti proceduru njegovog otuđenja u skladu sa odredbama člana 99. Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 24/12, 48/15 i 99/15), bez obzira na činjenicu da li je organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava. Ukoliko je predmetno zemljište i dalje evidentirano kao poljoprivredno, a pritom nije stupio na snagu  planski dokument kojim je promenjena njegova namena u građevinsko zemljište, mišljenja smo da se nisu stekli propisani uslovi za sprovođenje postupka otuđenja tog zemljišta.

Članom 19. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ" broj 6/80 i 36/90 i "Službeni list SRJ" broj 29/96) propisano je da pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da u konkretnom slučaju Vi imate pravo svojine na stanu na spratu, kao i na tavanu, dok je drugo lice vlasnik poslovnih prostorija, odnosno lokala.

Međutim, kada je reč o zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine na njima, što je propisano u članu 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.

Definisanje zajedničkih delova zgrade je predmet odredaba Zakona o održavanju stambenih zgrada. U članu 2. propisano je da se stambenom zgradom, u smislu Zakona, smatra zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku i funkcionalnu celinu. Članom 6. Zakona definisan su zajednički delovi stambene zgrade, čijim održavanjem se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline, pri čemu je u tački 1. propisano da tu, između ostalog, spadaju krovna konstrukcija, krovni pokrivač i drugi elementi krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori).

U članu 17. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada propisano je da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakona o održavanju stambenih zgrada, vlasnik posebnog dela zgrade može doneti odluku o izvođenju radova u okviru tog dela zgrade bez pribavljanja saglasnosti vlasnika drugih posebnih delova u okviru zgrade. Međutim, odluka o izvođenju radova na investicionom održavanju zajedničkih delova zgrade donosi se saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

U konkretnom slučaju, možete samostalno sprovesti proceduru za pribavljanje odgovarajuće dozvole za izvođenje radova u okviru posebnih delova zgrade čiji ste vlasnik (stan na spratu i tavanske prostorije). Izvođenje radova na promeni namene prostorija uz izvođenje građevinskih radova vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, u skladu sa članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.

Za izvođenje radova na zameni krovne konstrukcije i krovnog pokrivača, neophodno je pribaviti saglasnost vlasnika više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.

: Članom 135. stav 1. Zakona o planiranju I izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. U stavu 2. istog člana Zakona propisano je da se kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Članom 9. Zakona o javnoj svojini (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 72/11, 88/13 i 105/14) propisano je da su vode, vodotoci i njihovi izvori, mineralni resursi, resursi podzemnih voda, geotermalni i drugi geološki resursi i rezerve mineralnih sirovina, i druga dobra koja su posebnim zakonom određena kao prirodna bogatstva, u svojini Republike Srbije. Takođe, članom 10. stav 1. Zakona o javnoj svojini utvrđeno je da su stvari koje su zakonom određene kao dobra od opšteg interesa u javnoj svojini (poljoprivredno zemljište, šume i šumsko zemljište, vodno zemljište, vodni objekti, zaštićena prirodna dobra, kulturna dobra i dr.), zbog čega uživaju posebnu zaštitu.

Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o javnoj svojini, fizička i pravna lica ne mogu steći pravo svojine na vodama, vodotocima i njihovim izvorima, kao ni na vodnom zemljištu, pa samim tim ne mogu steći ni odgovarajuće pravo na tom zemljištu, u smislu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, koje je neophodno radi dobijanja građevinske dozvole. Shodno tome, ne postoji mogućnost izgradnje bazena na području koje je obuhvaćeno vodnim zemljištem.

Smisao stava 10. i 11. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji je sprečavanje situacije u kojoj bi zlonamerni sopstvenik, odnosno držalac zemljišta, bez odgovarajućeg pravnog interesa, ometao izgradnju, održavanje i upotrebu podzemnog objekta ispod njegovog zemljišta, odnosno  objekata iznad tog zemljišta (vodovi visokonaponskih dalekovodova i elise vetroturbina). Međutim, navedenim odredbama Zakona investitor nije oslobođen opšte obaveze uzdržavanja od činjenja štete sopstveniku, odnosno držaocu zemljišta preko koga ima pravo prolaza ili preleta.

U tom smislu, investitor ostaje obavezan da vlasnicima ili držaocima susednog ili okolnog zemljišta nadoknadi štetu koja bude pričinjena prolazom i prevozom i vrati zemljište u prvobitno stanje, uz eventualno donošenje sudske odluke u slučaju da strane ne postignu sporazum o visini naknade štete.

Zaključenje sporazuma o naknadi štete koju investitor eventualno pričini prolazom, odnosno prevoz, nije obavezni deo objedinjene procedure. Zaključenje tog sporazuma vrši se izuzetno, ukoliko dođe do nastanka štete, a sporazum o naknadi štete ne prilaže se ni u jednom od postupaka obuhvaćenih objedinjenom procedurom.  

Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu bez naknade regulisano je članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji. Prema citiranom članu Zakona, pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje se u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu, osim za lica iz člana 102. stav 9. Zakona.

Iz Vašeg pitanja proizlazi da niste evidentirani kao vlasnik objekta koji se nalazi na predmetnoj parceli, dok se ne može zaključiti da li ste evidentirani kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu. Ukoliko niste nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli, ne postoji pravni osnov da budete upisani kao vlasnik zemljišta (konverzija prava korišćenja u pravo svojine), već je neophodno da prethodno sprovedete postupak za izdavanje upotrebne dozvole za predmetni objekat.

Članom 158. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je da se upotrebna dozvola izdaje za ceo objekat ili za deo objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti.

Ukoliko Vaš deo objekta predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se samostalno koristiti, postoji mogućnost izdavanja upotrebne dozvole samo za taj deo objekta.

U tom slučaju, potrebno je postupiti u skladu sa odredbama propisa koji regulišu izdavanje upotrebne dozvole. Postupak i dokumentacija koju je potrebno priložiti uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole propisani su članom 158. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru Sekcije „Propisi“. 

Optički kablovi jesu objekti iz čl.69.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Ne postoji obaveza dostavljanja dokaza o uređenju imovinsko-pravnih odnosa sa vlasnikom parcele za podzemne delove objekata iz čl.69.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji.

Za nadzemne delove objekata iz čl.69.st.1. Zakona o planiranju i izgradnji postoji obaveza dostavljanja dokaza o uređenju imovinsko-pravnih odnosa sa vlasnikom parcele. U tom slučaju, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zamljištu, osim dokaza propisanih članom 135.Zakona, mogu se priložiti i drugi dokazi iz čl.69.st.8. ovog zakona.

Mišljenjem o primeni odredbe člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde) detaljnije se izlaže način postupanja nadležnog organa u postupku objedinjene procedure, u vezi sa primenom odredaba koje se odnose na formiranje građevinske parcele i vrste dokaza o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, a koje je potrebno dostaviti nadležnom organu pre donošenja pojedinačnih akata za potrebe građenja, odnosno postavljanja objekata iz čl.69. st. 1,2,3. i 4. Zakona.

Takođe, ukoliko je u konkretnom slučaju reč o radovima iz čl.144. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde),  odnosno o mikrorovovima za optičke i druge kablove, za izvođenje ovih radova nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za građenje.

U skladu sa članom 66. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko - pravnim

odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.

U skladu sa članom 135. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, smatra se da je investitor rešio imovinsko – pravne odnose na zemljištu ukoliko ima odgovarajuće pravo na zemljištu, pod čime se podrazumeva pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana zakonom za pojedine specifične situacije.

S obzirom na činjenicu da u postupku preparcelacije, odnosno parcelacije nije predviđen izuzetak od pravila, smatra se da je investitor rešio imovinsko – pravne odnose na zemljištu ukoliko ima pravo svojine ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini.

Članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine, bez naknade, a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti. Istim članom propisano je da se pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli.

Članom 104. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da, ukoliko je na jednoj katastarskoj parceli izgrađeno više objekata, u vlasništvu različitih lica, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, u evidenciju o nepokretnosti i pravima na njima upisuje da je katastarska parcela u suvlasništvu tih lica, a da je udeo tih lica u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekata koji se nalaze na toj parceli. U tom slučaju, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, na zahtev lica koje stiče pravo svojine na građevinskom zemljištu, upisuje u evidenciju nepokretnosti to lice kao vlasnika katastarske parcele, odnosno kao suvlasnika udela na toj parceli.

Iz citiranih odredaba Zakona proizlazi da, ukoliko postoji više vlasnika objekata na katastarskoj praceli, svi oni postaju suvlasnici te katastarske parcele, uz udeo koji je u srazmeri sa površinom koju poseduju u odnosu na ukupnu površinu objekata koji se nalaze na toj parceli. U slučaju da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra nije po službenoj dužnosti izvršio upis prava svojine u skladu sa citiranim odredbama Zakona, možete se obratiti zahtevom za upis suvlasništva na toj parceli.

Napominjemo da se citirane odredbe člana 102. Zakona o planiranju i izgradnji ne primenjuju na lica koja su taksativno pobrojana u članu 102. stav 9. Zakona, odnosno:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa g Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02).

Pravo i uslovi za pretvaranje prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine za ta lica uređeni su Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 64/15). Tekst Zakona možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“, podsekcija „Zakoni“.

Kao dokazi o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu za objekte iz čl. 2 tač. 26 Zakona o planiranju i izgradnji (linijski infrastrukturni objekti) koriste se dokazi iz člana 69 stav 5 – 11 Zakona o planiranju i izgradnji koristi.

Zakonom o javnoj svojini određeni su titulari prava javne svojine na nepokretnostima u javnoj svojini i to su: Republika Srbija, Autonomna pokrajina i Jedinica lokalne samouprave (izuzetno, i gradska opština ukoliko je to predviđeno Statutom jedinice lokalne samouprave; trenutno ni za jednu gradsku opštinu u Republici Srbiji nisu ispunjeni zakonom predviđeni uslovi za sticanje titulara prava javne svojine).

Organi, organizacije i ustanove čiji je osnivač Republika, Autonomna pokrajina ili Jedinica lokalne samouprave mogu  biti korisnici nepokretnosti u javnoj svojini ili nosioci prava korišćenja na tim nepokretnostima (sa upisanim pravom korišćenja kod RGZ) i nemaju prava raspolaganja tim nepokretnostima, niti imaju pravo da daju bilo kakvu saglasnost u vezi tih nepokretnosti niti da zaključuju ugovore o službenosti prolaza.

Ako se radi o nepokretnostima u javnoj svojini organ nadležan za odučivanje ili sprovođenje postupaka raspolaganja nepokretnostima u javnoj svojini je:

1. za Republiku Srbiju – Republička Direkcija za imovinu
2. za Autonomne pokrajine– organ određen Statutom AP Vojvodine
3. za Jedinicu lokalne samouprave – organ određen Statutom i opštim aktom Jedinice lokalne samouprave

Overa potpisa na izjavama – saglasnostima iz člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji  i  overa potpisa na ugovorima o uspostavljanju službenosti prolaza mogu se overiti sve do 1.03.2017.god. i pred osnovnim sudom i pred opštinskim organom uprave. 

Povodom Vaše dileme u vezi sa potrebom rešavanja imovinsko - pravnih odnosa za potrebe izgradnje male hidroelektrane i dostavljanja dokaza o tome, obaveštavamo Vas o sledećem:

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za građenje, odnosno postavljanje elektroenergetskih objekata (u koje spada i mala hidroelektrana), može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu, pod uslovom da postoji pristup objektu, odnosno uređajima, radi održavanja i otklanjanja kvarova ili havarije. U tom slučaju. kao dokaz o rešenom pristupu javnoj saobraćajnoj površini priznaje se i ugovor o uspostavljanju prava službenosti prolaza sa vlasnikom poslužnog dobra, odnosno saglasnost vlasnika poslužnog dobra.

U članu 69. stav 3. Zakona propisano je da se za objekte iz stava 1. tog člana (u koje spadaju i elektroenergetski objekti), koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata (glavni objekat, ulazna i izlazna mesta, reviziona okna i sl.), dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.

Članom 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz stava 1. i 2. (u koje spadaju i elektroenergetski objekti), može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju elektroenergetskih objekata, može se, umesto dokaza propisanih Zakonom, dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.

Članom 69. stav 10. i 11. Zakona propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. tog člana, (u koje spadaju i elektroenergetski objekti) investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemnjišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U navedenom slučaju, ne formira se građevinska parcela za predmetno zemljište, niti se dostavlja dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima u smislu Zakona.

Takođe, članom 16. stav 2. tačka 1. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem propisano je da se uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole nadležnom organu prilaže, između ostalog, dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu u smislu Zakona, osim ako je to pravo upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom, odnosno ako je Zakonom propisano da se taj dokaz ne dostavlja.

Shodno citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, za podzemni cevovod male hidroelektrane, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko - pravnim odnosima sa vlasnikom, odnosno korisnikom parcele. Kada je reč nadzemnim delovima male hidroelektrane, primenjuju se odredbe Zakona koje regulišu formiranje građevinske parcele, odnosno postoji obaveza rešavanja imovinsko – pravnih odnosa na neki od načina propisanih Zakonom, kao i prilaganja dokaza o tome uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole.