Oblast: Imovinsko-pravni odnosi
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Da.
U skladu sa čl.69.st.8. Zakona o planiranju i izgradnji, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2. ovog člana, može se podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz ovog člana i drugih dokaza propisanih ovim zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta. Kada se kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu prilaže ugovor o ustanovljavanju prava službenosti ili saglasnost vlasnika ili korisnika zemljišta, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra upisuje pravo svojine samo na objektu, a ugovor, odnosno saglasnost vlasnika se upisuje u list nepokretnosti koji vodi organ nadležan za poslove državnog premera i katastra.
U cilju otklanjanja dileme u pogledu imovinsko – pravnog statusa predmetne površine, potrebno je izvršiti uvid u evidenciju katastra nepokretnosti i utvrditi ko je njen vlasnik. Ukoliko je reč o garažama koje se nalaze u okviru stambenih zgrada (kao što se iz Vašeg pitanja može zaključiti), ne radi se o javnoj površini, već o sastavnom delu stambene zgrade (odnosno stambenih zgrada).
Prema članu 19. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Na zajedničkim delovima zgrade (u koje spada i krov), vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.
Članom 17. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada propisano je da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade (u koje spada popravka krova). Saglasno članu 24. stav 1. istog Zakona, troškove održavanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u površini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi.
Članom 145. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se izvođenje radova na investicionom održavanju objekta vrši na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.
Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru Sekcije „Propisi“.
Ukoliko se ispostavi da je reč o površini koja nije deo stambene zgrade, već javna površina, za njenu popravku nadležno je javno preduzeće kome je ta površina poverena na upravljanje i održavanje.
Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti šta podrazumevate pod formulacijom da “vlasnik objekta nema vlasništvo, a vlasnik je po ugovoru o kupoprodaji”.
Prema članu 60. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/09, 18/10, 65/13, 15/15 i 96/15), svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti, a prestaju brisanjem upisa. Takođe, članom 63. istog Zakona propisano je da su podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.
Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o državnom premeru i katastru, vlasnikom se smatra lice koje je kao takvo upisano u katastar nepokretnosti. Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti sa licem koje nije vlasnik ne može imati stvarnopravno dejstvo, odnosno ne može dovesti do sticanja prava svojine na predmetnoj nepokretnosti. U tom slučaju, savesni kupac jedino ima pravo naknade štete od lica koje ga je dovelo u zabludu da jeste vlasnik nepokretnosti.
Ukoliko postoji valjani pravni osnov da neko lice bude upisano u katastar nepokretnosti kao vlasnik, može se pokrenuti odgovarajući postupak za upis prava svojine kod Republičkog geodetskog zavoda. Postupak, potrebna dokumentacija i takse za upis u katastar nepokretnosti detaljno su opisani na internet stranici Republičkog geodetskog zavoda. Stranici možete pristupiti posredstvom sledećeg linka: http://www.rgz.gov.rs/template1a.asp?PageName=2012_08_10_01
|
U praksi je uočen problem da imaoci javnih ovlašćenja zloupotrebljavaju mogućnost izdavanja tzv. "uslovnih" uslova za projektovanje i priključenje, kojima investitorima nameću obavezu zasnivanja ugovorne službenosti, u slučajevima kada se takva službenost zasniva ex lege - po samom zakonu, u skladu sa članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji. Ovakva praksa je neprihvatljiva jer se takvi uslovi mogu izdati sam u slučaju potrebe izgradnje nedostajuće infrastrukture, kada se naknadno izdavanje građevinske dozvole uslovljava prethodnim zaključenjem ugovora sa imaoce javnih ovlašćenja o izgradnji nedostajeće infrastrukture, kako bi se objekat mogao priključiti na postojeću infrastrukturu imaoca javnih ovlašćenja. Da podsetimo član 69. st. 10. i 11. Zakona propisuje: Na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. ovog člana i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U slučaju iz stava 10. ovog člana, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu ovog zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. U smislu navedenog odgovori na Vaša pitanja su: 1. Imaoci javnih ovlašćenja nemaju pravo da vam tehničkim uslovima za izvođenje radova na izgradnji podzemnih delova linijskih objekata elektronskih komunikacija u pružnom pojasu uslove početak radova zaključenjem ugovora o konstituisanju prava službenosti prolaza, jer se to pravo zasniva po sili zakona (član 69. stav 10. Zakona), s tim što imaju pravo na nadoknadu štete do koje eventualno dođe tokom izvođenja radova i korišćenja te infrastrukture. Naravno, ovo pravilo se ne odnosi na ulazna i izlazna mesta te infrastrukture, za koja se pravo službenosti mora zasnovati ugovorom, što su imovinsko pravni uslovi za izdavanje građevinske dozvole, koje proverava nadležni organ u postupku izdavanja građevinske dozvole. 2. Imaoci javnih ovlašćenja nemaju pravo da vam tehničkim uslovima za izvođenje radova na uduvavanju optičkog kabla u vašu postojeću podzemnu infrastrukturu, koja je ranije izgrađena u pružnom pojasu, a za koju imate upotrebnu dozvolu, početak radova uslovljavaju zaključenjem ugovora o konstituisanju prava službenosti prolaza koji podrazumeva (visoka) plaćanja na godišnjem nivou, već imaju pravo samo na nadoknadu štete do koje eventualno dođe tokom izvođenja radova i korišćenjem te infrastrukture. Ovo naročito imajući u vidu da se radovi vrše u okviru već postojeće infrastrukture koja je u vašem vlasništvu. U suprotnom biste bili ograničeni u vršenju vaših vlasničkih prava, koja imate na toj infrastrukturi. 3. Ukoliko imaoci javnih ovlašćenja, suprotno navedenom, insistiraju na zaključenju ugovora kojim se zasniva službenost, vi treba da kod nadležnog organa insistirate da vam izda građevinsku dozvolu, u skladu sa citiranim članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji, te da nakon pribavljanja građevinske dozvole prijavite radove. Postojanje građevinske dozvole podrazumeva da su sva imovinsko pravna pitanja prethodno rešena, pa imalac javnih ovlašćenja, koji je u ovom slučaju samo vlasnik, odnosno korisnik predmetne parcele, na kojoj se izvode radovi, ne može osporiti vaše pravo da radove izvodite bez pomenutog ugovora kojim bi se zasnovala službenost. Dakle, imaoci javnih ovlašćenja, koji se u konkretnom slučaju ne razlikuju od ostalih vlasnika poslužnog dobra, moraju da vam omoguće "ulazak na gradilište" po osnovu izdate građevinske dozvole, a u suprotnom možete da tražite uvođenje u posed, u cilju izvođenja radova, kao i naknadu štete prouzrokovane onemogućenjem izgradnje. |
Da još jednom podsetimo, u tzv. "uslovnim" uslovima za projektovanje i priključenje može se ko uslov za izdavanje građevinske dozvole postaviti isključivo prethodno zaključenje ugovora o izgradnji nedostajuće infrastrukture, ne i zaključenje ugovora o zasnivanju službenosti, jer se uslovi za projektovanje i priključenje izdaju u cilju priključenja objekta na infrastrukturu imaoca javnih ovlašćenja, a ne u cilju uspostavljanja prava službenosti na njegovoj imovini.
Shodno odredbama člana član 46. Zakona o osnovama svojinsko prvanih odnosa napuštena nepokretnost prelazi u državnu svojinu u trenutku njenog napuštanja, te smo mišljenja da je potrebno da se obratite nadležnom javnom pravobraniocu radi utvrđivanja imovinsko-pravnih odnosa na navedenom objektu odnosno radi obijanja saglasnosti vezano za sprovođenja rušenja na istom.
Imajući u vidu da svojinu na nepokretnosti-objektu stiče investitor gradjenjem tog objekta u skladu sa zakonom 21. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, jasno je da se izmena građevinske dozvole, po osnovu promene investitora u toku gradnje, može izvršiti samo u delu te dozvole, za objekte za koje nije izdata upotrebna dozvola. U suprotnom bi se kroz promet građevinske dozvole dozvolio promet već izgrađenih objekata, što bi dovelo i do pravne nesigurnosti na tržištu nepokretnosti.
Obzirom da je izdavanjem upotrebne dozvole za neke od objekata iz građevinske dozvole ista u tom delu konzumirana, jasno je da u tom delu građevinska dozvola ne može da bude izmenjena.
Pogrešno je tumačenje odredbe člana 141. stav 1. Zakona, da novi investitor ne može podneti zahtev za izmenu građevinske dozvole nakon isteka roka od 15 dana od dana prometa građevinske dozvole. Naime, ovaj rok nije prekluzivan jer nije izričito propisan gubitak prava na izmenu građevinske dozvole ako taj rok nije ispoštovan.
Potrebno je da pribavite informaciju o lokaciji koju nadležni organ jedinice lokalne samouprave izdaje na osnovu važećeg planskog dokumenta.
Vrsta zemljišta (građevinsko ili poljoprivredno) i planirana namena su od značaja za ostvarivanje prava na gradnju. Da li je u konkretnom slučaju potrebna preparcelacija radi formiranja građevinske parcele ceni nadležni organ jedinice lokalne samouprave.
Pravo korišćenja građevinskog zemljišta nije pravo podobno za izdavanje građevinske dozvole, stoga je potrebno pre pribavljanja građevinske dozvole izvršiti konverziju u pravo svojine.
Nakon toga potrebno je u sistemu elektronske objedinjene procedure pribaviti prvo, Lokacijske uslove a potom i Rešenje o građevinskoj dozvoli
Zahtev za izdavanje Lokacijskih uslova a potpom i građevinske dozvole možete podneti ovde:
https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home.
Dokumentacija koja se nadležnom organu dostavlja uz zahtev propisana je u članu 6. (za Lokacijske uslove) i članu 16. (za građevinsku dozvolu) Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem (Sl. glasnik RS br. 113/2015).
Pre početka bilo kakvog postupka potrebno je da se upoznate sa pravilima (i obavezama) utvrđenim Zakonom o planiranju i izgradnji i Zakonom o održavanju stambenih zgrada. Osim toga, potrebno je utvrditi da li predmetna zelena površina predstavlja parcelu koja pripada stambenoj zgradi ili ne, koja je namena te površine tako što ćete pribaviti informaciju o lokaciji.
U skladu sa članom 104 st. 2 Zakona o planiranju i izgradnji potrebno je da RGZ SKN upiše pravo svojine na predmetnoj parceli u korist svih vlasnika posebnih delova zgrade (stanova i poslovnih prostora) srazmerno površini posebnih delova zgrade koje ta lica imaju u svojini, naročito stoga, što shodno čl. 135 Zakona o planiranju i zgradnji pravo korišćenja u konkretnom slučaju nije podobno pravo za pribavljanje građevinske dozvole.
Po izvršenom upisu prava svojine na zemljištu u korist vlasnika stanova, potrebno je da zaključite odgovarajući ugovor sa Skupštinom stanara zgrade uz saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade, u skladu sa odredbama Zakona o održavanju stambenih zgrada, na osnovu kojeg biste mogli steći legitimaciju za podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole.
Vaša namera da proširite svoj lokal i na delu označene površine predstavlja dogradnju postojeće stambene zgrade i iz tih razloga je potrebna saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade.
Ukoliko se utvrdi da su svi ovde navedeni uslovi ostvarljivi predlažemo da krenete u proceduru pribavljanja dokumentacije potrebne za dogradnju ovog objekta.
Razmena parcela koju ste predložili Opštini, ne može se realizovati dok prethodno ne izvršite preparcelaciju radi odvajanja površina javne namene i tek pošto se u Katastru izvrši provođenje Projetka preparcelacije i formira posebna kat. parcela predviđena za izgradnju saobraćajnice i građevinska/e parcela/e za izgradnju objekta. Dakle, i pored toga što izrada Projekta preparcelacije zahteva znatna finansijska sredstva, u vašem slučaju Projekat preparcelacije je nužan prethodni uslov bez kojeg se ne može.
Ukoliko se u toku preparcelacije pokaže da bi u sastav građevinske parcele u kojoj vi imate veću površinu, ušla I kat. parcela čiji je nosilac prava javne svojine Opštine, potrebno je za izradu i provođenje Projekta preparcelacije pribaviti i saglasnost nadležnog organa Opštine.
U svom pitanju niste naveli da li je na predmetnoj parceli upisano pravo korišćenja u vašu korist, te ukoliko jeste tada je potrebno svakako da pre ili posle provođenja preparcelacije izvršite konverziju u pravo svojine pred RGZ SKN ukoliko se radi o slučaju za koji se radi konverzija bez naknade ili ako se radi o slučaju na koji se primenjuju odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine uz naknadu, pred nadležnim organom uprave.
Nakon pravnosnažnosti rešenja o provođenju Projekta preparcelacije znaće se o kojim površinama za razmenu se radi, i tada se može krenuti u razmenu sa Opštinom. Napominjemo da se razmenom u ovom slučaju smatra i pribavljanje nepokrentosti u javnoj svojinu u smislu odredbi čl. 99. st. 21 Zakona o planiranju i izgradnji, da se ova razmena sa Opštinom može sprovesti i na osnovu sporazuma sa vlasnikom građevinskog zemljišta (sa vama pod uslovom da ste umesto prava korišćenja upisali u Katastru pravo svojine) u skladu sa čl. 99 st. 20 Zakona o planiranju i izgradnji te da je u skladu sa istom odredbom Opština u obavezi da način razmene – pribavljanja kao i sam postupak u ovakvim slučajevima reguliše svojim opštim aktom – Odlukom o načinu i postupku raspolaganja neizgrađenim građevinskim zemljištem.
Ukoliko Opština još uvek nije uskladila postojeći opšti akt kojim je regulisan postupak raspolaganja neizgrađenim građevinskim zemljište u javnoj svojini sa odredbama čl. 99 Zakona o planiranju i izgradnji ili ukoliko ne postoji spremnost nadležnih organa Opštine da se realizuje razmena nepokretnosti u konkretnom slučaju, u tom slučaju može se u postupku ispravke granica susednih parcela pribaviti uz naknadu (koju biste vi platili) deo građevinske parcele koji pripada opštini.
U takvoj situaciji, nakon što ste i vi upisali pravo svojine, nakon što je formirana građevinska parcela u čiji sastav ulazi vaša parcela sa većom površinom i parcela sa upisanim pravom javne svojine Opštine sa manjom površinom, potrebno je postupati u skladu sa čl. 68 i čl. 100 Zakona o planiranju i izgradnji.
U konkretnom slučaju radi se o izgradnji novih betonskih temelja sa novim, većim dimenzijama radi postavljanja novih čelično - rešetkastih stubova dalekovoda. Dakle, ne može se smatrati da se radi o jednostavnim radovima za koje nije potrebno pribavljanje rešenja o građevinskoj dozvoli odnosno drugog akta nadležnog organa u skladu sa propisima o izgradnji objekata.
Stubovi dalekovoda sa betonskim temeljima većih dimenzija od prvobitno izgrađenih, predstavljaju novi objekat i stoga je u skladu sa propisima o eksproprijaciji potrebno da korisnik ekspropijacije preko Ministarstva finansija od Vlade RS pribavi rešenje o utvrđivanju javnog interesa za sprovođenje postupka eksproprijacije (u ovom slučaju se ne radi o nepotpunoj eksproprijaciji) u kom postupku svakako treba priložiti i rešenje o upotrebnoj dozvoli za izgradnju dalekovoda koje je pribavljeno u ranijem periodu.
Nakon toga potrebno je da korisnik ekspropijacije (pravno lice/pravni sledbenik pravnog lica koje je u upotrebnoj dozvoli označen kao investitor) pred nadležnim organom uprave pokrene postupak eksproprijacije.
Nakon pravnosnažnosti eksproprijaciji, korisnik ekpropijacije - pravno lice u čiju korist je izvršena eksproprijacija, u svojstvu investitora podnosi odgovarajući zahtev za dobijanje rešenja u skladu sa propisima o izgradnji objekata.
Izvođač radova nije ovlašćen da pokreće i vodi postupak utvrđivanja javnog interesa i postupak eksproprijacije.