Oblast: Imovinsko-pravni odnosi

Članom 69. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se za postavljanje stubnih transformatorskih stanica 10/04 kv i 20/04 kv ne primenjuju odredbe o formiranju građevinske parcele propisane Zakonom. Kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji, može se podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta.

Saglasno citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu za postavljanje stubnih transformatorskih stanica 10/04 kv i 20/04 kv, osim dokaza koji su propisani opštim odredbama Zakona, moguće je dostaviti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Članom 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji nije propisana mogućnost da se u navedenom slučaju kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu dostavi saglasnost vlasnika parcele.

Deoba stvari na kojoj postoji susvojina nije predmet regulisanja Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ" broj 6/80 i 36/90, "Službeni list SRJ" broj 29/96 i „Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 115/05 – dr. zakon).

Članom 15. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju, dok je u stavu 4. istog člana regulisano da je za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna saglasnost svih suvlasnika. U članu 16. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa propisano je da suvlasnici sporazumno određuju način deobe stvari, a u slučaju da se ne može postići sporazum, odlučuje sud. Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari ako je fizička deoba nemoguća ili je moguća samo uz znatno smanjenje vrednosti stvari.

Članom 102. stav 1. i 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine, bez naknade i stiče se danom stupanja na snagu Zakona, a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti. U stavu 3. istog člana regulisano je da se pravo svojine na katastarskoj parceli upisuje u korist lica koje je upisano kao vlasnik objekta, odnosno objekata koji se nalaze na toj parceli, odnosno u vlasništvu lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na katastarskoj parceli na neizgrađenom građevinskom zemljištu (osim za lica iz člana 102. stav 9. Zakona).

Iz citiranih odredbi Zakona o planiranju i izgradnji proizlazi da pravo svojine na katastarskoj parceli, po ispunjenju propisanih uslova, stiče isključivo lice koje je u evidenciji katastra nepokretnosti evidentirano, odnosno upisano kao vlasnik objekta/objekata, odnosno kao nosilac prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu. Ukoliko je neki objekat izgrađen bez građevinske dozvole, ne može biti ni evidentiran u evidenciji katastra nepokretnosti, pa samim tim ni “vlasništvo” nad takvim objektom ne može biti osnov za sticanje prava svojine na katastarskoj parceli.

Kada je reč o objektu za koji je izdejstvovana i građevinska i upotrebna dozvola, ispunjenost uslova za sticanje prava svojine na predmetnoj katastarskoj parceli zavisi od toga da li je taj objekat upisan u evidenciju katastra nepokretnosti, odnosno ko je evidentiran kao njegov vlasnik (u katastru nepokretnosti). Ukoliko je u pitanju objekat koji je upisan u evidenciju katastra nepokretnosti, vlasnik objekta stiče pravo svojine na predmetnoj parceli. Način sticanja prava svojine na katastarskoj parceli u tom slučaju (sa ili bez naknade) zavisi od toga da li je reč o nekom od lica pobrojanih u članu 102. stav 9. Zakona o planiranju i izgradnji, što se iz Vašeg pitanja ne može zaključiti.

Pitanja u vezi sa primenom odredaba Zakona o ozakonjenju objekata, odnosno u vezi sa mogućnošću ozakonjenja nelegalno izgrađenih objekata, možete postaviti posredstvom mejla: ozakonjenje@mgsi.gov.rs

Članom 70. Zakona o planiranju i izgradnji regulisano je samo određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima (što se može zaključiti i iz podnaslova tog člana Zakona „20.5. Određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima“). U tekstu člana regulišu se slučajevi na koje se predmetni član primenjuje, kao i pod kojim uslovima vlasnik objekta može podneti zahtev za utvrđivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta i formiranje građevinske parcele (član 70. stav 3. tač 1 – 3. Zakona). Iz formulacije člana nesporno je da se pod nadležnim organom podrazumeva organ jedinice lokalne samouprave nadležan za imovinsko-pravne odnose.

Pozivni centar je namenjen za pružanje dodatnih informacija i pojašnjenja u cilju boljeg razumevanja i pravilne primene Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona. Kada je reč o odredbama Zakona o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu, pitanja u vezi sa primenom odredaba tog Zakona možete postaviti neposredno Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji (član 69. stav 6) propisana je mogućnost građenja na poljoprivrednom zemljištu isključivo za linijske infrastrukturne objekte, komunalnu infrastrukturu, elektroenergetske i elektronske objekte ili komunikacione mreže i uređaje, i to uz prethodno pribavljenu saglasnost ministarstva nadležnog za poslove poljoprivrede. Ostale vrste objekata mogu se graditi po sprovedenom postupku promene namene poljoprivrednog zemljišta.

Promena namene obradivog poljoprivrednog zemljišta regulisana je odredbama Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Zahtev za izdavanje saglasnosti na promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta investitor podnosi Ministarstvu poljoprivrede. Uz zahtev se podnosi sledeća dokumentacija:

• dokaz o vlasništvu, odnosno pravu korišćenja obradivog poljoprivrednog zemljišta za koje se traži saglasnost;
• zapisnik poljoprivrednog inspektora o postojećem stanju u pogledu načina korišćenja obradivog poljoprivrednog zemljišta za koje se traži saglasnost;
• dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi;
• projekat rekultivacije, ako se promena namene vrši na određeno vreme iz člana 23. stav 1. tačka 2. Zakona i potvrda o overenim bilansnim rezervama mineralnih sirovina.

Za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta plaća se naknada, i to jednokratno u iznosu od 50% tržišne vrednosti obradivog poljoprivrednog zemljišta na dan podnošenja zahteva za promenu namene obradivog poljoprivrednog zemljišta, odnosno 20% tržišne vrednosti građevinskog zemljišta za promenu namene iz člana 23. stav 1. tačka 3) Zakona.

Članom 5. stav 2. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada propisano je da se sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Imajući u vidu činjenicu da je reč o pravu koje se stiče na osnovu samog zakona (ex lege), nije potrebno sprovoditi posebnu proceduru.

Članom 135. stav 1. i 2. Zakona o planiranju I izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana Zakonom.

Članom 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisani su posebni slučajevi formiranja građevinske parcele, odnosno izuzeci od opšteg pravila. Imajući u vidu činjenicu da članom 69. stav 10. i 11. Zakona nisu obuhvaćeni niskonaponski nadzemni vodovi, za izvođenje predmetnih radova neophodno je dostaviti dokaz o rešenim imovinskopravnim odnosima, na neki od načina propisanih Zakonom.

Članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu, pretvara u pravo svojine, bez naknade, pri čemu se pravo svojine stiče danom stupanja na snagu Zakona, a upis prava svojine vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti.

Shodno citiranim odredbama Zakona, imalac prava korišćenja na građevinskom zemljištu stiče pravo svojine na građevinskom zemljištu po samom Zakonu (ex lege), a upis vrši organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti, što znači da nije potrebno podnositi poseban zahtev za pokretanje postupka.

Napominjemo da se citirane odredbe Zakona ne primenjuju na:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa g Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02).

Pravo i uslovi za pretvaranje prava korišćenja građevinskog zemljišta u pravo svojine za navedena lica uređena su Zakonom o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 64/2015).

Ukoliko su u konkretnom slučaju ispunjeni uslovi za pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine bez naknade (u skladu sa članom 102. Zakona o planiranju i izgradnji), a organ nadležan za poslove državnog premera i katastra nije sproveo postupak upisa, možete se obratiti urgencijom u cilju realizacije zakonom propisanog postupka.

Korisnik je isto što i nosilac prava korišćenja.

Članom 65. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na jednoj katastarskoj parceli može obrazovati veći broj građevinskih parcela, koje se mogu deliti parcelacijom do minimuma utvrđenog primenom pravila o parcelaciji ili ukrupniti preparcelacijom. U stavu 2. člana 66. Zakona propisano je da se uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele.

Shodno citiranim odredbama Zakona o planiranju i izgradnji, pre pokretanja postupka parcelacije na zemljištu neophodno je rešiti imovinsko-pravne odnose za sve katastraske parcele koje su predmet postupka parcelacije, što podrazumeva i eventualno pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine.

Ukoliko ne postoji pismena isprava podobna za upis prava na zemljištu u korist vašeg dede odnosno njegovih pravnih sledbenika (pismeni ugovor o kupoprodaji koji je overen u skladu sa zakonom) potrebno je da pokrenete parnični postupak radi utvrđivanja prava svojine na predmetnom zemjištu pre sudom opšte nadležnosti prema upisanim zemljišnoknjižnim sopstvenicima i prodavcu odnosno njegovom pravnom sledbeniku. Po pravnosnažnosti te presude (ukoliko tužbeni zahtev bude usovjen), potrebno je upisati prava na nepokretnosti kod Katastra a potom podneti zahtev za izdavanje odgovarajućeg akta kojim se odobrava izgradnja garaže koju planirate da gradite.