Oblast: Imovinsko-pravni odnosi

Članom 60. stav 1. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - Odluka US RS i 96/2015) propisano je da se svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa.

Ukoliko je prilikom upisa stvarnog prava na objektu, odnosno posebnom delu objekta u katastar nepokretnosti došlo do tehničke greške, neophodno je izvršiti ispravku te greške. Ispravljanje grešaka u održavanju katastra nepokretnosti regulisano je članom 137. Zakona o državnom premeru i katastru, kojim je propisano da služba za katastar nepokretnosti po službenoj dužnosti ili po zahtevu stranke, ispravlja sve utvrđene greške, nedostatke i propuste u podacima o nepokretnostima, pri čemu se greške, nedostaci i propusti o upisanim stvarnim pravima na nepokretnostima mogu ispraviti u roku od deset godina od dana upisa u održavanju katastra nepokretnosti, ili u roku od deset godina od dana početka primene katastra nepokretnosti.

Napominjemo da je namena Pozivnog centra pružanje dodatnih informacija i pojašnjenja u cilju boljeg razumevanja i pravilne primene Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona, ali ne i drugih zakona.

Odredbama Zakona o planiranju i izgradnji nije ograničen broj investitora za izvođenje određenih radova, već to zavisi od imovinsko - pravnih odnosa na zemljištu, odnosno objektu na kome se radovi izvode.

Ukoliko je građevinskom dozvolom kao investitor radova na izgradnji objekta određen samo jedan suvlasnik zamljišta, a na osnovu overene saglasnosti drugog suvlasnika zemljišta, upotrebna dozvola može biti izdata samo na investitora radova navedenog u građevinskoj dozvoli. Eventualna izmena investitora je moguća u skladu sa članom 141. Zakona o planiranju i izgradnji, što podrazumeva sprovođenje odgovarajućeg postupka za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli. Saglasno citiranom članu Zakona, uz zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli potrebno je dostaviti pravni osnov sticanja prava svojine na objektu u izgradnji. 

Ukoliko nakon izdavanja građevinske dozvole nije došlo do promene imovinsko-pravnog statusa predmetne parcele, dokaz o sticanju prava svojine na objektu u izgradnji može biti odgovarajući ugovor kojim se regulišu međusobni odnosi izmeđju investitora, odnosno između suinvestitora, ali ne i list nepokretnosti, jer se u njemu ne može konstatovati bilo kakva promena u odnosu na stanje koje je postojalo u momentu izdavanja građevinske dozvole.

Članom 65. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na većem broju katastarskih parcela može obrazovati jedna ili više građevinskih parcela na osnovu projekta preparcelacije, na način i pod uslovima utvrđenim u planskom dokumentu, a ukoliko planski dokument nije donet, obrazovaće se na osnovu podzakonskog akta kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje. U članu 66. Zakona regulisano je da se uz zahtev za provođenje preparcelacije, odnosno parcelacije podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele i projekat preparcelacije, odnosno parcelacije potvrđen od strane organa nadležnog za poslove urbanizma jedinice lokalne samouprave, čiji sastavni deo je projekat geodetskog obeležavanja.

Iz citiranih odredaba Zakona o planiranju i izgradnji proizlazi da nije predviđena mogućnost delimične, niti fazne preparcelacije, već se uz zahtev za provođenje preparcelacije mora priložiti dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve katastarske parcele, što znači da postupak mora da obuhvati kompletnu površinu koja je predmet preparcelacije.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, između ostalog, za građenje, odnosno postavljanje linijskih infrastrukturnih objekata (u koje spada i gasovod) može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu. U stavu 3. istog člana propisano je da se za objekte iz stava 1, koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata, dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.

U stavu 8. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2, može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz člana 69. i drugih dokaza propisanih Zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.

Članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U tom slučaju, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište.

Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu (gasovodu) koji je u celini podzemni, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. Ukoliko je, pak, u pitanju objekat koji je delimično nadzemni, a delimično podzemni, za nadzemne delove formira se građevinska parcela u skladu sa odredbama člana 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, dok se za podzemne delove ne dostavlja dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela.

Članom 69. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, između ostalog, za građenje, odnosno postavljanje linijskih infrastrukturnih objekata (u koje spada i gasovod) može formirati građevinska parcela koja odstupa od površine ili položaja predviđenih planskim dokumentom za tu zonu. U stavu 3. istog člana propisano je da se za objekte iz stava 1, koji se sastoje iz podzemnih i nadzemnih delova, građevinska parcela formira za nadzemne delove tih objekata, dok se za podzemne delove tog objekta u trasi koridora ne formira posebna građevinska parcela.
U stavu 8. člana 69. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, za objekte iz st. 1. i 2, može podneti i ugovor o ustanovljavanju prava službenosti, odnosno ugovor o zakupu zemljišta u privatnoj svojini sa vlasnikom zemljišta, zaključen u skladu sa posebnim propisima, kao i ugovor o uspostavljanju prava službenosti zaključen sa vlasnikom, odnosno korisnikom zemljišta koji je imalac javnih ovlašćenja, na period koji odredi vlasnik, odnosno korisnik zemljišta. Za izgradnju, dogradnju ili rekonstrukciju komunalne infrastrukture i linijskih infrastrukturnih i elektroenergetskih objekata, kao dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu, može se, umesto propisanih dokaza iz člana 69. i drugih dokaza propisanih Zakonom dostaviti i popis katastarskih parcela sa priloženim saglasnostima vlasnika, odnosno korisnika zemljišta.
Članom 69. stav 10. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da na zemljištu iznad podzemnih delova objekta iz stava 1. i na zemljištu ispod vodova visokonaponskih dalekovodova i elisa vetroturbina, investitor ima pravo prolaza ili preleta ispod, odnosno iznad zemljišta, uz obavezu sopstvenika, odnosno držaoca tog zemljišta da ne ometa izgradnju, održavanje i upotrebu tog objekta. U tom slučaju, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište.
Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o objektu (gasovodu) koji je u celini podzemni, ne dostavlja se dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela za predmetno zemljište. Ukoliko je, pak, u pitanju objekat koji je delimično nadzemni, a delimično podzemni, za nadzemne delove formira se građevinska parcela u skladu sa odredbama člana 69. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji, dok se za podzemne delove ne dostavlja dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima u smislu Zakona, niti se formira građevinska parcela.

Saglasno odredbama čl. 60. i 61. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - Odluka US RS i 96/2015), svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa. Imalac prava na nepokretnosti obavezan je da podnese zahtev za upis nepokretnosti i prava svojine u katastar nepokretnosti.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti da li je objekat (zgrada) upisan u registar katastra nepokretnosti.

Ukoliko je zgrada evidentirana u registru katastra nepokretnosti, u cilju upisa prava svojine na posebnom delu objekta (stanu) neophodno je dokazati pravno sledbeništvo, odnosno da ste od lica koje je evidentirano kao vlasnik stana (neposredno ili posredno) stekli pravo svojine.

Ukoliko zgrada nije evidentirana u registru katastra nepokretnosti, potrebno je najpre sprovesti postupak za upis celog objekta u katastar nepokretnosti. Upis objekta u evidenciju katastra nepokretnosti vrši se na osnovu upotrebne dozvole. Ukoliko je za konkretnu zgradu izdata upotrebna dozvola, kako ste naveli u Vašem pitanju, potrebno je podneti zahtev za upis prava svojine na posebnom delu objekta u skladu sa članom 74. stav 5. tačka 2) Zakona o državnom premeru i katastru.

Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti da li je predmetni objekat evidentiran u evidenciji katastra nepokretnosti, ko je vlasnik objekta fizičko lice, kao i da li je neko evidentiran kao korisnik korisnik tog građevinskog zemljišta.

Članom 102. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se pravo korišćenja na građevinskom zemljištu pretvara u pravo svojine, bez naknade, pri čemu se ova odredba ne odnosi na:

• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, koja su bila ili jesu privredna društva i druga pravna lica na koja su se primenjivale odredbe zakona kojima se uređuje privatizacija, stečajni i izvršni postupak, kao i njihove pravne sledbenike;
• lica nosioce prava korišćenja na neizgrađenom građevinskom zemljištu u državnoj svojini koje je stečeno radi izgradnje u skladu sa ranije važećim zakonima kojima je bilo uređeno građevinsko zemljište do 13. maja 2013. godine, ili na osnovu odluke nadležnog organa;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, čiji je položaj određen zakonom kojim se uređuje sport, kao i udruženja;
• društvena preduzeća, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu;
• lica, nosioce prava korišćenja na građevinskom zemljištu, na koja se primenjuju odredbe propisa Republike Srbije i bilateralnih međunarodnih ugovora kojima se uređuje sprovođenje Aneksa g Sporazuma o pitanjima sukcesije ("Službeni list SRJ - Međunarodni ugovori", broj 6/02).

Saglasno članu 106. stav 1. Zakona o planiranju i izgradnji, po okončanom postupku pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, katastarska parcela izgrađenog građevinskog zemljišta zajedno sa objektima sagrađenim na njoj postaje jedinstveni predmet prava svojine (jedinstvo nepokretnosti), tako da se sva postojeća prava i tereti koji su postojali na objektu, odnosno posebnom delu objekta, od trenutka upisa prava svojine prenose i na tu katastarsku parcelu, odnosno deo katastarske parcele vlasnika tog posebnog dela, osim ako je na tom zemljištu ustanovljen dugoročni zakup u skladu sa Zakonom.

Ukoliko predmetni objekat nije evidentiran u evidenciji katastra nepokretnosti, reč je o neizgrađenom građevinskom zemljištu u javnoj svojini, u smislu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, čije se otuđenje sprovodi javnim nadmetanjem ili prikupljanjem ponuda javnim oglasom, po tržišnim uslovima, u skladu sa Zakonom.

Pitanje koje ste postavili ne odnosi se na primenu odredaba Zakona o planiranju i izgradnji, već Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik Republike Srbije“  broj 72/09, 18/10, 65/13, 15/15 – Odluka USRS i 96/15).

Članom 60. Zakona o državnom premeru i katastru propisano je da se svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa. Shodno citiranoj odredbi Zakona, upis prava svojine na nepokretnosti vrši se u katastru nepokretnosti, na osnovu dokumenta kojim se vrši prenos prava svojine na predmetnoj nepokretnosti (ugovor o kupoprodaji). Sticalac se evidentira u katastru nepokretnosti kao vlasnik sa istim obimom prava kao i vlasnik koji mu je preneo pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti.

Da, potrebno je prethodno izvršiti pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu.

Pretvaranje prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu regulisano je čl.102. Zakona o planiranju i izgradnji, koji možete pronaći ovde.

Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom.

Fasada kolektivne stambene zgrade je zajednički deo zgrade i u zajedničkoj svojini svih stanara zgrade tako da je za izvođenje tih radova potrebna saglasnost vlasnika stanova u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju stmbenih zgrada. Predlažemo da se radi dobijanja saglasnosti za izvođenje ovih radova obratite Skupštini stanara zgrade pozivajući se na čl. 10 st. 1 navedenog Zakona.