Oblast: Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Plaćanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta regulisano je odredbama Zakona o planiranju i izgradnji na jedistven način. Članom 97. stav 2. Zakona propisano je da se iznos doprinosa utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole tako što se osnovica koju čini prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u jedinici lokalne samouprave, odnosno gradskoj opštini, prema poslednjim objavljenim podacima organa nadležnog za poslove statistike, pomnoži sa ukupnom neto površinom objekta koji je predmet gradnje, izraženom u metrima kvadratnim, i sa koeficijentom zone i koeficijentom namene objekta koje utvrđuje jedinica lokalne samouprave. Koeficijent zone ne može biti veći od 0,1, a koeficijent namene ne može biti veći od 1,5, pri čemu predmetne koeficijente utvrđuje jedinica lokalne samouprave (u konkretom slučaju – grada Novog Sada), najkasnije do 30. novembra tekuće godine.
Kada je reč o osnovama za umanjenje iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, oni su propisani u stavu 4. člana 97. Zakona o planiranju i izgradnji, i to:
- za troškove infrastrukturnog opremanja građevinskog zemljišta sredstvima investitora, na osnovu ugovora o zajedničkom pripremanju, odnosno opremanju građevinskog zemljišta koji fizičko ili pravno lice zaključi sa nadležnim organom, odnosno zavodom za izgradnju grada i
- za vrednost zemljišta koje investitor ustupi jedinici lokalne samouprave za izgradnju infrastrukturnih objekata.
Osim navedenih osnova, ne postoje druge mogućnosti za umanjenje iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Član 97 Zakona o planiranju i izgradnji na opšti način reguliše način obračuna doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta kao i mogućnost plaćanja doprinosa u celosti i na rate.
Jedinica lokalne samouprave u skladu sa čl. 97 st. 7 Zakona o planiranju i izgradnji ovlašćena je da svojim opštim aktom – Odlukom bliže uredi način regulisanja međusobnih odnosa između investitora i jedinice lokalne samouprave. Obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta vrši organ koji je od strane jedinice lokalne samouprave na to ovlašćen.
Kako je ova oblast različito regulisana od strane različitih jedinica lokalne samouprave, potrebno je da se za odgovor na vaša pitanja obratite organu koji je nadležan za obračun i naplatu doprinosa u jedinici loklane smaouprave na čijoj teritoriji se nalazi stambeni objekat u kojem planirate da kupite stan.
Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta (u ranijem periodu naknada za uređivanje građevinskog zemljišta) je, shodno Zakonu o finansiranju lokalne samouprave, javni prihod jedinice lokalne samouprave utvrđen zakonom – Zakonom o planiranju i izgradnji , sa pravom jedinice lokalne samouprave da svojim opštim aktom bliže uredi način regulisanja međusobnih odnosa po ovom pitanju između investitora i jedinice lokalne samouprave.
Prilikom izgradnje objekta nastaju određena odstupanja u pogledu projektovanog i izvedenog stanja i iz tog razloga postoji obaveza vršenja konačnog obračuna doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Opšti akt koji je označen u vašem pitanju sadrži odredbe kojim je detaljno regulisan način postupanja organa nadležnog za obračun doprinosa i obaveze investitora, tako da organ nadležan za izdavanje upotrebne dozvole nije nadležan da utvrđuje koje su obaveze investitora i da li investitor ima ili nema obavezu plaćanja razlike doprinosa po osnovu konačnog obračuna.
Organ nadležan za izdavanje upotrebne dozvole dužan je da u svakom slučaju uputi po službenoj zahtev za konačni obračun organu nadležnom za obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta. U zavisnosti od toga da li je utvrđeno postojanje razlike u odnosu na projektovano i izvedeno stanje izgrađenog objekta i u zavisnosti od načina kako su ranije zaključenim ugovorima i aneksima ugovora regulisani međusobni odnosi između investitora i jedinice lokalne samouprave odnosno organa nadležnog za obračun naknade ili doprinosa, utvrđivaće se da li investitor ima ili nema obavezu plaćanja eventualne razlike doprinosa ili naknade i izradiće se konačni obračun doprinosa.
Odgovor za deo pitanja koji se tiče raznih situacija koje postoje u vašoj praksi je sledeći: kada je ugovoreno da investitor plaća doprinos/naknadu na rate a još uvek ih nije isplatio, radi se o ugovornom odnosu koji je uspostavljen u ranijem periodu u vreme izdavanja građevinske dozvole, te ukoliko se konačnim obračunom u toku izdavanja upotrebne dozvole izvršenim u skladu sa danas važećim zakonom i u skladu sa danas važećim opštim aktom jedinice lokalne samouprave, utvrdi da postoji eventualna razlika u pogledu doprinosa/naknade za uređivanje građevinskog zemljišta, ugovorni odnos investitora i jedinice lokalne samouprave odnosno organa nadležnog za obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta regulisaće se novim sporazumom – aneksom ranije zaključenog ugovora u zavisnosti od okolnosti konkretnog slučaja.
Kod ugovaranja načina plaćanja eventualnog plaćanja razlike doprinosa, primenjuje se zakon i opšti akt jedinice lokalne samouprave važeći u trenutku podnošenja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole, obzirom da je postupak izdavanja upotebne dozvole samostalan postupak u odnosu na postupak izdavanja građevinske dozvole.
Osim toga, samostalni član 113 (s3) st. 2 Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji (Sl. glasnik RS br. 132/2014) predviđa da svojim opštim aktom jedinica lokalne samouprave u ovakvim i sličnim situacijama može propisati kriterijume za preugovaranje visine i načina plaćanja ranije utvrđene naknade za uređivanje građevinskog zemljišta u skladu sa odredbama Zakona koji se tiču doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, tako da je pretpostavljamo to slučaj i sa opštim aktom koji se primenjuje u vašoj jedinici lokalne samouprave, a ukoliko to nije slučaj, potrebno je izmenama tog opšteg akta – Odluke regulisati i ovakve situacije.
Ukupan iznos razlike doprinosa koji je označen u konačnom obračunu nadležni organ je dužan da označi u rešenju o upotrebnoj dozvoli. Način plaćanja te razlike zavisi od sporazuma koji je zaključen između investitora i organa nadležnog za obračun doprinosa. Ukoliko je sporazumom predviđeno plaćanje razlike doprinosa na rate, u tom slučaju organ nadležan za obračun doprinosa prati ispunjenje tih obaveza će postupak prinudne naplate.
Organ nadležan za izdavanje upotrebne dozvole, osim obaveze označavanja iznosa razlike doprinosa po konačnom obračunu u samom rešenju o upotrebnoj dozvoli, nema nikakvih drugih obaveza po ovom pitanju niti neplaćanje razlike doprinosa od strane investitora može biti razlog za nepravnosnažnost rešenja o upotrebnoj dozvoli. Naplata razlike doprinosa prinudnim putem je nezavistan postupak u odnosu na postupak izdavanja rešenja o upotrebnoj dozvoli.
Članom 97. st.8. Zakona o planiranju i izgradnji određeno je da se za sve objekte komunalne i druge infrastrukture, kao i delove ovih objekata, ne vrši obračun doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
U skladu sa čl.97.st.8. Zakona o planiranju i izgradnji, doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava se za objekte javne namene u javnoj svojini, objekte komunalne i druge infrastrukture, proizvodne i skladišne objekte, podzemne etaže objekata visokogradnje (prostor namenjen za garažiranje vozila, podstanice, trafostanice, ostave, vešernice i sl.), osim za delove podzemne etaže koje se koriste za komercijalne delatnosti, otvorena dečja igrališta, otvorene sportske terene i atletske staze.
Članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava za proizvodne i skladišne objekte.
Imajući u vidu definiciju objekta propisanu Zakonom o planiranju i izgradnji, ukoliko se radi o proizvodnom objektu koji, zajedno sa pomoćnim prostorijama, čini fizičku i funkcionalnu celinu sa jedinstvenom (proizvodnom) namenom, ceo objekat bi trebalo tretirati na jedinstven način, odnosno ne bi trebalo obračunavati doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta.
Shodno čl.97. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, i druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom, a svojim pojedinačnim aktom može predvideti dodatne pogodnosti za plaćanje doprinosa za objekte od posebnog značaja za razvoj jedinice lokalne samouprave. Ne mogu se predvideti umanjenja iznosa doprinosa za objekte stanogradnje, osim po osnovu propisanom u stavu 5. ovog člana, kao i za objekte socijalnog stanovanja kod kojih je investitor Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.
Shodno čl.97. stav 7. ovog zakona, potrebno je napraviti uvid u Odluku o utvrđivanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta lokalne samouprave kako bi se utvrdilo na koji način se vrši obračun doprinosa u konkretnom slučaju.
Osim popusta odnosno umanjenja visine doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta iz čl. 97 st. 6 i 10 Zakona o planiranju i izgradnji, kao i slučajeva kada se grade objekti za koje se ne plaća doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta (čl. 97 st. 8), važeći Zakon ne predviđa mogućnost oslobođenja niti umanjenja doprinosa.
Prema članu 97. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, iznos doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta utvrđuje se tako što se osnovica koju čini prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u jedinici lokalne samouprave, odnosno gradskoj opštini, pomnoži ukupnom neto površinom objekta koji je predmet gradnje, izraženom u metrima kvadratnim, i sa koeficijentom zone i koeficijentom namene objekta koje utvrđuje jedinica lokalne samouprave.
Saglasno citiranoj odredbi, mišljenja smo da podzemne etaže višespratnih stambenih objekata treba da budu obuhvaćene obračunom doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta.
Pitanje plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta definisano je Zakonom o planiranju i izgradnji i odgovarajućom Odlukom jedinice lokalne samouprave. Obaveza plaćanja doprinosa proizlazi direktno iz odredaba navedenih propisa, nezavisno od toga da li je na predmetnoj lokaciji izvršeno opremanje građevinskog zemljišta. Faktičko uređenje vrši se u skladu sa planskim dokumentom jedinice lokalne samouprave prema srednjoročnim i godišnjim programima uređivanja koje donosi jedinica lokalne samouprave.
Pitanje plaćanja naknade za uređivanje građevinskog zemljišta definisano je Zakonom o planiranju i izgradnji i odgovarajućom Odlukom jedinice lokalne samouprave. Obaveza plaćanja naknade proizlazi direktno iz odredaba navedenih propisa, nezavisno od toga da li je na predmetnoj lokaciji izvršeno opremanje građevinskog zemljišta. Faktičko uređenje vrši se u skladu sa planskim dokumentom jedinice lokalne samouprave prema srednjoročnim i godišnjim programima uređivanja koje donosi jedinica lokalne samouprave.