Oblast: Sva pitanja
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
U cilju izgradnje objekta, potrebno je pribaviti građevinsku dozvolu, u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pre podnošenja zahteva za izdavanja građevinske dozvole, neophodno je pribaviti lokacijske uslove, koji sadrže podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, a sadrži sve uslove za izradu tehničke
dokumentacije.
Postupak i dokumentacija neophodna za izdavanje lokacijskih uslova propisani su članom 53a Zakona o planiranju i izgradnji i članom 6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, dok su postupak i dokumentacija koja se prilaže uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole propisani članom 135. Zakona i članom 16. Pravilnika. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru sekcije „Propisi“.
Prvo je potrebno proveriti da li je građevinska dozvola u konkretnom slučaju prestala da važi, u skladu sa propisima koji su bili na snazi kada je ishodovana građevinska dozvola. Ukoliko građevinska dozvola nije prestala da važi, moguće je nastaviti gradnju, s tim što je potrebno da se dok traje građenje objekta pristupi izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, u skladu sa čl.141.st.8. Zakona o planiranju i izgradnji.
U slučaju kada se nakon pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli promeni investitor, potrebno je pristupiti izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, shodno čl. 141. Zakona o planiranju i izgradnji (ovde). Članom 141. st.8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli može podneti dok traje građenje objekta.
Izmene rešenja o građevinskoj dozvoli usled promene investitora
Član 141.
Ako se nakon pravnosnažnosti rešenja o građevinskoj dozvoli promeni investitor, novi investitor je dužan da u roku od 15 dana od dana nastanka promene, podnese organu koji je izdao građevinsku dozvolu zahtev za izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli.
Uz zahtev iz stava 1. ovog člana prilaže se dokaz o pravu svojine, odnosno drugom pravu na zemljištu radi izgradnje objekta, odnosno dokaz o pravu svojine na objektu radi rekonstrukcije objekta i drugi pravni osnov sticanja prava svojine na objektu u izgradnji.
Ako se objekat u izgradnji nalazi na zemljištu koje je u privatnoj svojini, uz zahtev iz stava 2. Ovog člana dostavlja se ugovor o kupovini građevinskog zemljišta, odnosno objekta u izgradnji, zaključen u obliku javnobeležničkog zapisa, odnosno drugi pravni osnov o sticanju prava svojine na građevinskom zemljištu, odnosno objektu u izgradnji, sa dokazom o plaćenom odgovarajućem porezu u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, odnosno dokazom da promet građevinskog zemljišta, odnosno objekta u izgradnji nije predmet oporezivanja u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu.
Ako se objekat u izgradnji nalazi na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, a nosilac izdate građevinske dozvole je zakupac na tom zemljištu, uz zahtev iz stava 2. ovog člana podnosi se izvod iz evidencije nepokretnosti i pravima na njima sa upisanim pravom zakupa na ime novog vlasnika objekta u teretnom listu. Uz zahtev za upis prava zakupa na građevinskom zemljištu na ime novog vlasnika objekta u izgradnji, dostavlja se ugovor o kupovini objekta u izgradnji, zaključen u obliku javnobeležničkog zapisa, odnosno drugi pravni osnov o sticanju prava svojine na objektu u izgradnji, sa dokazom o plaćenom odgovarajućem porezu u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, odnosno dokazom da promet objekta u izgradnji nije predmet oporezivanja u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu i ugovor sa vlasnikom građevinskog zemljišta u javnoj svojini o izmeni ugovora o zakupu, u skladu sa ovim zakonom.
Ako je predmet izdate građevinske dozvole nadziđivanje, odnosno pretvaranje zajedničkih prostorija u stan ili poslovni prostor, kao dokaz iz stava 2. ovog člana podnosi se ugovor o kupovini objekta u izgradnji, odnosno drugi pravni osnov sticanja prava svojine na objektu u izgradnji, koji je sudski overen i sa dokazom o plaćenom odgovarajućem porezu u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, odnosno dokazom da promet objekta u izgradnji nije predmet oporezivanja zakona kojim se uređuju porezi na imovinu i ugovor zaključen sa skupštinom, odnosno savetom zgrade, u skladu sa posebnim zakonom.
Ako je predmet izdate građevinske dozvole rekonstrukcija postojećeg objekta, kao dokaz iz stava 2. ovog člana podnosi se izvod iz javne knjige o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima sa upisanim pravom svojine na objektu za koji je izdata građevinska dozvola o rekonstrukciji.
Kao dokaz iz stava 2. ovog člana može se podneti i pravnosnažno rešenje o nasleđivanju, kao i rešenje o statusnoj promeni privrednog društva iz koga se na nesporan način može utvrditi pravni kontinuitet podnosioca.
Zahtev za izmenu rešenja o lokacijskoj i građevinskoj dozvoli, može se podneti dok traje građenje objekta.
Rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli izdaje se u roku od osam dana od dana podnošenja zahteva i sadrži podatke o izmeni u pogledu imena, odnosno naziva investitora, dok u ostalim delovima ostaje nepromenjeno.
Na osnovu rešenja iz stava 9. ovog člana, nadležni organ je dužan da na projektu za građevinsku dozvolu upiše i pečatom organa overi nastalu promenu.
Rešenje iz stava 9. ovog člana dostavlja se ranijem i novom investitoru i građevinskoj inspekciji.
Na rešenje iz stava 9. ovog člana može se izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja, a ako je donosilac rešenja Ministarstvo, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, tužbom se može pokrenuti upravni spor.
Odredba ovog člana koja se odnosi na izmenu rešenja o lokacijskoj i građevinskoj dozvoli usled promene investitora shodno se primenjuje i na izmenu odobrenja za izgradnju i glavnog projekta potvrđenog u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 47/03 i 34/06), kao i na izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli izdatoj po odredbama ranije važećih zakona kojima je uređivana izgradnja objekata, kada je u skladu sa tim rešenjem započeta izgradnja objekta
Za izvođenje radova na dogradnji potrebno je prvo pribaviti lokacijske uslove za konkretnu katastarsku parcelu, a potom, na osnovu pribavljenih lokacijskih uslova, građevinsku dozvolu, u postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Takođe, možete od nadležnog organa zatražiti i informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, a tek nakon toga podneti zahtev za dobijanje lokacijskih uslova i građevinsku dozvolu. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. ovog pravilnika.
Izvođenje radova na rekonstrukciji objekta vrši se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole.
Nije potrebno ishodovati dva rešenja u konkretnom slučaju, već se može podneti jedan zahtev - zahtev za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli. Prilikom popunjavanja zahteva za izdavanje građevinske dozvole kroz CIS (u koraku u kome se unose podaci o objektu), potrebno je uneti podatke o izvođenju radova na dogradnji objekta i podatke o izvođenju radova na rekonstrukciji postojećeg objekta.
Uslovi građenja objekta određeni su pravilima građenja u planskom dokumentu.Organu nadležnom za izdavanje građevinske dozvole možete podneti zahtev za izdavanje informacije o lokaciji koja sadrži podatke i mogućnostima i ograničenjima gradnje na određenoj kat. parceli u skladu sa važećim planskim dokumentom.
Da biste u konkretnom slučaju stekli pravo na građenje, možete izvršiti sledeće:
- Izvršiti parcelaciju, nakon čega se ishoduju lokacijski uslovi i građevinska dozvola; ili
- Prilikom podnošenja zahteva za izdavanje građevinske dozvole, odnosno rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, priložiti overenu saglasnost svih lica u čijem je vlasništvu građevinsko zemljište (u kom slučaju se ne vrši parcelacija), u skladu sa čl.135.st.6.Zakona o planiranju i izgradnji.
Parcelacija
Shodno članu 31. Zakona o planiranju i izgradnji, pravila građenja u prostornom planu područja posebne namene, prostornog plana jedinice lokalne samouprave i planovima generalne i detaljne regulacije sadrže, između ostalog, uslove za parcelaciju, preparcelaciju i formiranje građevinske parcele, kao i minimalnu i maksimalnu površinu građevinske parcele.
Na osnovu člana 65. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji, na jednoj katastarskoj parceli može se obrazovati veći broj građevinskih parcela, koje se mogu deliti parcelacijom do minimuma utvrđenog primenom pravila o parcelaciji ili ukrupniti preparcelacijom, a prema planiranoj ili postojećoj izgrađenosti, odnosno, planiranoj ili postojećoj nameni građevinske parcele, na osnovu projekta parcelacije.
Projekat preparcelacije izrađuje ovlašćeno privredno društvo, odnosno drugo pravno lice ili preduzetnik koje je upisano u odgovarajući registar. Projekat preparcelacije potvrđuje organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma. Ako nadležni organ utvrdi da projekat preparcelacije, odnosno parcelacije nije urađen u skladu sa važećim planskim dokumentom, odnosno podzakonskim aktom kojim se utvrđuju opšta pravila parcelacije, regulacije i izgradnje, obavestiće o tome podnosioca zahteva.
Overena saglasnost suvlasnika
Članom 135. st.1. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola, odnosno rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, izdaje investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu. U skladu sa čl.135.st.2. ovog zakona, kao odgovarajuće pravo na zemljištu smatra se pravo svojine, pravo zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i druga prava propisana ovim zakonom. Članom 135.st.6. Zakona o planiranju I izgradnji regulisano je da se za izgradnju ili izvođenje radova na građevinskom zemljištu ili objektu koji je u vlasništvu više lica, kao dokaz o odgovarajućem pravu prilaže i overena saglasnost tih lica, a ako se izvode radovi na nadziđivanju, prilaže se i ugovor zaključen u skladu sa posebnim zakonom.
Ne. Građenje pomoćnog objekta vrši se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.
S obzirom na to da u konkretnom slučaju rušenje objekta prethodi izgradnji pomoćnog objekta, potrebno je da idejni projekat sadrži projekat rušenja, shodno čl.26. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata (ovde).
Iz pitanja se ne može zaključiti o kakvim radovima je u konkretnom slučaju reč.
Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o radovima iz čl.145. Zakona o planiranju i izgradnji, odnosno o izvođenju radova u gabaritu i volumenu objekta, za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. Za izvođenje radova iz čl.145. Zakona potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu idejnog projekta, osim u slučajevima iz čl.2.st.2. Uredbe o lokacijskim uslovima, koju možete pronaći ovde. U skladu sa čl.2.st.2.Uredbe o lokacijskim uslovima, lokacijski uslovi se ne izdaju za izvođenje radova na investicionom održavanju objekta i uklanjanju prepreka za osobe sa invaliditetom, radove kojima se ne menja spoljni izgled, ne povećava broj funkcionalnih jedinica i kapacitet instalacija, adaptaciju, sanaciju, građenje zidanih ograda, kao i u svim ostalim slučajevima izvođenja radova kojima se ne vrši priključenje na komunalnu infrastrukturu odnosno ne menjaju kapaciteti i funkcionalnost postojećih priključaka na infrastrukturnu mrežu, osim u slučajevima za koje je Zakonom, odnosno planskim dokumentom propisana obaveza pribavljanja uslova. Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem.
Ukoliko je u konkretnom slučaju reč o izvođenju radova izvan volumena i gabarita objekta za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti građevinsku dozvolu. Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. U tom slučaju potrebno je prethodno pribaviti lokacijske uslove koji sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu projekta za građevinsku dozvolu.
Članom 131. stav 2. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 132/14), koji nije u prečišćenom tekstu, propisano je da lokacijska dozvola izdata u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji, po pravnosnažnosti predstavlja osnov za izdavanje građevinske dozvole, u skladu sa ovim zakonom. Takođe, članom 57. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem („Službeni glasnik Republike Srbije“ broj 113/15) propisano je da lokacijska dozvola za koju je zahtev za izdavanje podnet do 17. decembra 2014. godine i koja je izdata u skladu sa ranije važećim Zakonom o planiranju i izgradnji, predstavlja osnov za izdavanje građevinske dozvole. Kaznena odredba za nepostupanje nadležnog organa u rokovima propisanim Zakonom utvrđena je u članu 209. stav 1. tačka 2), kojim je propisano da će se kazniti za prekršaj novčanom kaznom od 25.000 do 50.000 dinara ili kaznom zatvora do 30 dana odgovorno službeno lice u nadležnom organu uprave ako ne izda lokacijske uslove, građevinsku, odnosno upotrebnu dozvolu u propisanom roku (za građevinsku dozvolu ovaj rok iznosi pet radnih dana od dana podnošenja zahteva). Zahtev za pokretanje prekršajnog postupka u ovom slučaju podnosi građevinski inspektor, a zbog istog prekršaja je i registrator centralne evidencije dužan da bez odlaganja podnese prekršajnu prijavu.
Iz Vašeg pitanja se ne može zaključiti da li je u konkretnom slučaju zahtev za izdavanje lokacijske dozvole podnet do 17. decembra 2014. godine. Ukoliko je tako, mišljenja smo da je nadležni organ dužan da postupi u skladu sa članom 131. stav 2. Zakona o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji i članom 57. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, odnosno da na osnovu pravosnažne lokacijske dozvole (odnosno izda građevinsku dozvolu. Ukoliko nadležni organ ne postupi u skladu sa tim, čini prekršaj iz člana 209. stav 1. tačka 2) Zakona o planiranju i izgradnji.
Naknadu imovinske štete koju eventualno pretrpi usled nezakonitog postupanja organa uprave, investitor može potraživati u skladu sa propisima koji regulišu materiju obligaciono – pravnih odnosa.
Članom 2. tačka 32) Zakona o planiranju i izgradnji rekonstrukcija je definisana kao izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta, kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta i zaštitu od požara; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija sa povećanjem kapaciteta. Članom 145. stav 2. Zakona propisano je da se rekonstrukcija vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova (a ne na osnovu građevinske dozvole), pri čemu rešenje izdaje isti organ koji je nadležan i za izdavanje građevinske dozvole.
Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Odredbama navedenih propisa je regulisano da se uz zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju za izvođenje radova, između ostalog, dostavlja i dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu u smislu Zakona, odnosno, u konkretnom slučaju - dokaz o pravu svojine na objektu.
Ukoliko niste u mogućnosti da pribavite dokaz o pravu svojine na objektu, u obavezi ste da prethodno ishodujete upotrebnu dozvolu za predmetni objekat, izgrađen u skladu sa pravosnažnom građevinskom dozvolom (iz 1972. godine).
Postupak izdavanja upotrebne dozvole, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 158. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs u okviru Sekcije „Propisi“.
Imalac prava na posebnom delu objekta – stanu izgrađenom u objektu za koji je izdata samo građevinska dozvola ali ne i upotrebna dozvola, u smislu čl. 74 st. 5 tač. 2 Zakona o državnom premeru i katastru (Sl. glasnik RS broj 72/2009, 18/2010, 65/2013, 96/2015) i člana 127. i 128. Pravilnika o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti (Sl. glasnik RS br. 7/2016), vrši se na osnovu uverenja koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole uvidom u tehničku dokumentaciju na osnove koje je izdata građevinska dozvola, a ukoliko nije moguće izdavanje tog uverenja, u tom slučaju upis se vrši na osnovu nalaza i mišljenja veštaka građevinske struke odnosno na osnovu elaborata geodetskih radova koji izrađuje ovlašćena geodetska organizacija.
U ovakvim situacijama, kada nije izdata upotrebna dozvola, u skladu sa poslednjim izmenama Zakona o državnom prememru i katastru iz novmebra meseca 2015.god., vrši se upis imaoca prava ne kao vlasnika već kao držaoca uz zabeležbu da je za objekat izdata građevinska dozvola ali ne i upotrebna dozvola.
To znači da je upis imaoca prava na posebnom delu kao vlasnika sa pravom svojine moguć jedino ukoliko je za taj objekat izdata i upotrebna dozvola.
U konkretnom slučaju radi se o starom objektu za koji je građevinska dozvola izdata 1970.god. tako da bi se u postupku izdavanja upotrebne dozvole primenjivali oni propisi koji su važili u vreme izdavanja građevinske dozvole (član 4. stav 3 Zakona o ozakonjenju objekata), što u praksi znači dosta pogodnosti za onog ko u ovom trenutku pribavlja upotrebnu dozvolu.
Izrada tehničke dokumentacije za potrebe izdavanja upotrebne dozvole i vođenje ovog postupka je veliki finansijski izdatak i iz tog razloga predlažemo da se radi sprovođenje ovog postupka angažuje skupština stanara zgrade.
Iz vašeg pitanja proizilazi da ste rešenje o građevinskoj dozvoli pribavili za vreme važenja Zakona o planiranju i izgradnji (Sl. glasnik RS br. 72/09, 81/09, 64/10, 24/11). Izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji iz 2014.godine (Sl. glasnik RS br. 132/2014 i 145/2014) u članu 140. st. 3 predviđeno je da građevinska dozvola prestaje da važi ako se u roku od 5 godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola ne izda upotrebna dozvola, osim ukoliko se, između ostalog, ne radi o porodičnim stambenim zgradama koje investitor gradi radi rešavanja sopstvenih stambenih potreba. Ukazujemo da shodno stavu 4. istog člana Zakona postoji mogućnost produženja roka važenja građevinske dozvole.
Nakon isteka roka važenja građevinske dozvole, čl. 140 st. 5 istog Zakona predviđa da će investitor, bez obzira na stepen izgrađenosti tog objekta, plaćati porez na imovinu kao da se radi o završenom objektu, sve dok se za tu lokaciju ne izda nova građevinska dozvola.
Osim toga, u toku postupka izdavanja upotrebne dozvole, vrši se konačni obračun diprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Kako je jedinica lokalne samouprave ovlašćena članom 97. st. 7 Zakona o planiranju i izgradnji da u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, međusobne odnose sa investitorom bliže uredi svojim opštim aktom – odlukom, potrebno je da izvršite uvid u važeću Odluku jedinice lokalne smaouprave kojom je regulisano pitanje doprinosa za uređivanje građevinskog zemlište i da se u kontaktu sa organom nadležnim za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta bliže informišete o svojim pravima i obavezama.