Oblast: Sva pitanja
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Članom 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je:
rekonstrukcija jeste izvođenje građevinskih radova na postojećem objektu u gabaritu i volumenu objekta, kojima se: utiče na stabilnost i sigurnost objekta i zaštitu od požara; menjaju konstruktivni elementi ili tehnološki proces; menja spoljni izgled objekta ili povećava broj funkcionalnih jedinica, vrši zamena uređaja, postrojenja, opreme i instalacija sa povećanjem kapaciteta;
sanacija jeste izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se vrši
popravka uređaja, postrojenja i opreme, odnosno zamena konstruktivnih elemenata objekta, kojima se
ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče
na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim
restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji;
Smatramo da se u konkretnom slučaju radi o rekonstrukciji. Izvođenje radova na sanaciji i rekonstrukciji objekta vrši se na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona. U tom slučaju, investitor uz zahtev za izdavanje rešenja prilaže idejni projekat izrađen u skladu sa Pravilnikom o sadržini, načinu i postupku izrade i načinu vršenja kontrole teničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata, u skladu sa čl.145.st.2. Zakona o planiranju i izgradnji.
Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja kojim se odobrava izvođenje radova iz čl.145. Zakona vrši se u skladu sa čl.28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde. Podnošenje zahteva vrši se kroz Centralni informacioni sistem, kome možete pristupiti ovde. Sva uputstva za korišćenje portala za elektronsko podnošenje zahteva za građenje možete pronaći na sajtu www.gradjevinskedozvole.rs u sekciji E-procedura.
U ovom trenutku ne postoji osnov za upis prava svojine na neizgrađenim posebnim delovima zgrade u smislu odredbi Zakona o državnom premeru i katastru. Upis prava svojine na rekonstruisanom i dograđenom objektu moći će da bude izvršen nakon što se za izgrađeni objekat pribavi upotrebna dozvola.
Članom 2, tačka 35) propisano je da je sanacija izvođenje građevinskih i drugih radova na postojećem objektu kojima se vrši popravka uređaja, postrojenja i opreme, odnosno zamena konstruktivnih elemenata objekta, kojima se ne menja spoljni izgled, ne utiče na bezbednost susednih objekata, saobraćaja i životne sredine i ne utiče na zaštitu prirodnog i nepokretnog kulturnog dobra, odnosno njegove zaštićene okoline, osim restauratorskih, konzervatorskih i radova na revitalizaciji;
Za sanaciju objekata ili rekonstrukciju objekta potrebno je pribaviti rešenje o odobrenju izvođenja radova u skla1) idejni projekat izrađen u skladu sa pravilnikom kojim se uređuje sadržina tehničke dokumentacije,
odnosno tehnički opis i popis radova za izvođenje radova na investicionom održavanju, odnosno
uklanjanju prepreka za kretanje osoba sa invaliditetom;
2) dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja i naknadi za
Centralnu evidenciju.
Uz zahtev iz stava 1. ovog člana prilaže se i:
1) dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu u smislu Zakona, osim ako je to pravo
upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom, odnosno ako je Zakonom propisano da se taj
dokaz ne dostavlja;
2) ugovor između investitora i finansijera, ako je zaključen;
3) ugovor između investitora i imaoca javnih ovlašćenja, odnosno drugi dokaz o obezbeđivanju
nedostajuće infrastrukture, ako je to uslov predviđen lokacijskim uslovima;
4) saglasnost suvlasnika, overena u skladu sa zakonom, ako se gradi ili se izvode radovi na
građevinskom zemljištu ili objektu koji je u suvlasništvu više lica;
5) dokaz o uređenju međusobnih odnosa sa vlasnikom objekta, odnosno vlasnicima posebnih delova
objekta, u skladu sa zakonom kojim se uređuje održavanje stambenih zgrada, kada se vrši pretvaranje ili
pripajanje zajedničkih prostorija u stambeni, odnosno poslovni prostor;
6) uslovi za projektovanje i priključenje objekata na distributivni, odnosno prenosni sistem električne
energije, kao i na distributivni, odnosno sistem za transport prirodnog gasa, koji su pribavljeni u skladu
sa zakonom kojim se uređuje energetika, a nisu sadržani u lokacijskim uslovima.du sa članom 145.
rema članu 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa, na zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.
Članom 17. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11) propisano je da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade (o kojima se radi u konkretnom slučaju)
Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakona o održavanju stambenih zgrada, prilikom prilaganja dokaza o odgovarajućem pravu na objektu za izvođenje predmetnih radova trebalo bi priložiti odluku skupštine zgrade o izvođenju ovih radova, donetu saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.
U skladu sa čl.2.tač.33) Zakona o planiranju i izgradnji, dogradnja jeste izvođenje građevinskih i drugih radova kojima se izgrađuje novi prostor van postojećeg gabarita objekta, kao i nadziđivanje objekta, i sa njim čini građevinsku, funkcionalnu ili tehničku celinu. S obzirom na to da se u konkretnom slučaju izgrađuje nov prostor van postojećeg gabarita objekta (dogradnja), za izvođenje ovih radova potrebno je pribaviti lokacijske uslove, koji sadrže sadrže sve urbanističke, tehničke i druge uslove i podatke potrebne za izradu projekta za građevinsku dozvolu, u skladu sa čl.53a st.1. Zakona o planiranju i izgradnji, a potom i građevinsku dozvolu.
Podnošenje zahteva za izdavanje rešenja o građevinskoj dozvoli vrši se u skladu sa čl.16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.
Podnošenje zahteva za izdavanje lokacijskih uslova vrši se u skladu sa čl.6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem, koji možete pronaći ovde.
Pre pribavljanja lokacijskih uslova možete, ali ne morate, od nadležnog organa pribaviti informaciju o lokaciji, koja sadrži podatke u vezi sa ograničenjima i mogućnostima gradnje na katastarskoj parceli.
Zakonom o planiranju i izgradnji je propisano:
Član 8b
Nadležni organ je dužan da u roku od pet radnih dana od dana prijema zahteva za izdavanje
lokacijskih uslova, imaocima javnih ovlašćenja, koji u skladu sa ovim zakonom i posebnim propisom
utvrđuju uslove za izgradnju objekata, dostavi zahtev za izdavanjem tih uslova, ako se oni ne mogu
pribaviti uvidom u planski dokument, odnosno separat.
Imalac javnih ovlašćenja je dužan da postupi po zahtevu iz stava 1. ovog člana, u roku od 15 dana od
dana prijema zahteva, a za objekte iz člana 133. ovog zakona u roku od 30 dana od dana prijema
zahteva.
Uredbom o lokacijskim uslovima, Službeni glasnik RS br. 35/2015 i 114/2015 propisano je sledeće:
Član 8.
Ako se uslovi za projektovanje i priključenje ne mogu utvrditi uvidom u planski dokument, odnosno
separat, nadležni organ je dužan da u roku od pet radnih dana od dana prijema zahteva:
1) obavesti podnosioca zahteva o visini stvarnih troškova za dostavljanje uslova od imalaca javnih
ovlašćenja, ako je visina tih stvarnih troškova poznata na osnovu obaveštenja koja su na odgovarajući
način objavljena, uz nalog da izvrši uplatu tih troškova pre preuzimanja lokacijskih uslova i
2) prosledi imaocima javnih ovlašćenja, čije uslove treba da pribavi u zavisnosti od klase i namene
objekta, zahtev za izdavanje uslova za projektovanje i priključenje iz njihove nadležnosti.
Uz zahtev iz stava 1. ovog člana, nadležni organ imaocu javnih ovlašćenja prosleđuje podatke o
površini parcele, odnosno parcela za koje se traže lokacijski uslovi i elektronsku kopiju sledeće
dokumentacije:
1) idejnog rešenja, dostavljenog uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova;
2) plana za katastarsku parcelu, odnosno katastarske parcele za koje se traže lokacijski uslovi;
3) izvoda iz katastra vodova, osim za izvođenje radova na nadziđivanju postojećeg objekta.
Kada je to propisano, nadležni organ će po službenoj dužnosti, u ime i za račun investitora, izdati i uz
zahtev za izdavanje uslova za projektovanje i priključenje, dostaviti imaocu javnih ovlašćenja informaciju
o lokaciji.
Izuzetno od stava 1. tačka 1) ovog člana, ako nadležni organ ne može da utvrdi iznos stvarnih
troškova iz stava 1. ovog člana na osnovu podataka koje su imaoci javnih ovlašćenja objavili na
odgovarajući način, zahtev za izdavanje uslova za projektovanje i priključenje sadrži i zahtev da imalac
javnih ovlašćenja u roku od tri radna dana dostavi nadležnom organu obaveštenje o stvarnim troškovima
izrade uslova za projektovanje i priključenje i po prijemu tog obaveštenja isto prosleđuje podnosiocu
zahteva bez odlaganja.
Ako imalac javnih ovlašćenja ne dostavi nadležnom organu obaveštenje iz stava 4. ovog člana u roku
od tri radna dana od dana prijema zahteva, smatraće se da se izjasnio da će uslove za projektovanje i
priključenje podnosiocu zahteva izdati bez naknade, o čemu nadležni organ obaveštava podnosioca
zahteva bez odlaganja.
Izuzetno od stava 1. ovog člana, ako je podnosilac zahteva, u zahtevu za izdavanje lokacijskih uslova,
izjavio da želi prethodno da se izjasni da li prihvata troškove izdavanja lokacijskih uslova za
projektovanje i priključenje, o kojima se obaveštava u skladu sa stavom 1. tačka 1) ovog člana,
odnosno st. 4. i 5. ovog člana, nadležni organ će po slanju tog obaveštenja zastati sa postupkom i isti
nastaviti po izjašnjenju podnosioca da prihvata iznos troškova izdavanja lokacijskih uslova.
U slučaju iz stava 6. ovog člana, nadležni organ u zahtevu za izdavanje uslova za projektovanje i
priključenje obaveštava imaoce javnih ovlašćenja da ne postupaju po tom zahtevu do prijema
obaveštenja da je podnosilac zahteva prihvatio troškove izdavanja uslova za projektovanje i
priključenje.
Za vreme zastoja postupka iz stava 6. ovog člana ne teku rokovi propisani za izdavanje lokacijskih
uslova.
Izuzetno, ako je podnosilac zahteva i imalac javnih ovlašćenja, u postupku izrade lokacijskih uslova ne
pribavljaju se uslovi za projektovanje i priključenje iz njegove nadležnosti.
Kao što se vidi iz citiranih odredbi za imaoce javnih ovlašćenja u postupku izdavanja uslova za projektovanje i priključenje postoje dva roka:
- rok od 3 radna dana za dostavljanje obaveštenja o stvarnim troškovima izrade uslova za projektovanje i priključenje
- rok od 15 dana za izdavanje uslova za projektovanje i priključenje.
Budući da se, u skladu sa odredbama Uredbe o lokacijskim uslovima, ako imalac javnih ovlašćenja nadležnom organu ne dostavi obaveštenje o stvarnim troškovima izrade uslova za projektovanje i priključenje, smatra da da se izjasnio da će uslove za projektovanje i priključenje podnosiocu zahteva izdati bez naknade, to u CEOP aplikaciji i ne postoji mogućnost izdavanja naloga za plaćanje i fakture nakon više od tri dana od dana prijema zahteva.
Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju propisano je da
Svaka novoformirana građevinska parcela mora imati pristup na javnu saobraćajnu površinu.
Širina privatnog prolaza za parcele koje nemaju direktan pristup javnoj saobraćajnoj površini ne može
biti manja od 2,50 m. Objekti u privrednim i industrijskim zonama moraju obezbediti protivpožarni put
oko objekata, koji ne može biti uži od 3,5 m, za jednosmernu komunikaciju, odnosno 6 m za dvosmerno
kretanje vozila.
Zainteresovana lica mogu izvršiti uvid u dokumente na osnovu kojih je izdata građevinska dozvola, tako što će se nadležnom organu koji je izdao građevinsku dozvolu obratiti sa zahtevom za uvid. U tom slučaju, nadležni organ, ukoliko utvrdi da je reč o licu koje ima pravo učešća u postupku radi zaštite svojih prava ili pravnih interesa, ima obavezu da tom licu omogući uvid u predmetnu dokumentaciju u elektronskoj formi (posredstvom odgovarajućeg linka).
Primerak rešenja je javno dostupan putem interneta, na sajtu: https://ceop.apr.gov.rs/u okviru sekcije „Objave“.‚
Na rešenje je moguće podneti žalbu u roku od osam dana od dana dostavljanja. Žalba na rešenje koje je izdato u elektronskoj formi podnosi se posredstvom Centralnog informacionog sistema, u okviru odeljka „Ostali“, gde je kao jedan od zahteva moguće podneti prigovor, odnosno žalbu.
‚
Članom 88.st.5. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je vlasnik katastarske parcele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivredno zemljište. Takođe, članom 88.st.2.ovog zakona propisano je da organ nadležan za poslove državnog premera i katastra rešenjem provodi nastalu promenu i stavlja zabeležbu o obavezi plaćanja naknade za promenu namene poljoprivrednog zemljišta u bazu podataka katastra nepokretnosti iz koje se izdaje list nepokretnosti.
Članom 99. Zakona o planiranju i izgradnji regulisana su pitanja u vezi sa otuđenjem, razmenom i davanjem u zakup i pribavljanjem građevinskog zemljišta u javnoj svojini. Otuđenje poljoprivrednog zemljišta u javnoj svojini nije predviđeno odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.
Izvesno ostupanje od navedenog pravila predviđeno je jedino u članu 83. stav 2. Zakona, kojim je propisano da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.
Ukoliko je u konkretnom slučaju stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena namena predmetnog zemljišta u građevinsko zemljište, mišljenja smo da je moguće sprovesti proceduru njegovog otuđenja u skladu sa odredbama člana 99. Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 24/12, 48/15 i 99/15), bez obzira na činjenicu da li je organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava. Ukoliko je predmetno zemljište i dalje evidentirano kao poljoprivredno, a pritom nije stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena njegova namena u građevinsko zemljište, mišljenja smo da se nisu stekli propisani uslovi za sprovođenje postupka otuđenja tog zemljišta.
Ukoliko se u konkretnom slučaju vrši samo zamena krovnog pokrivača, a da se ne menja spoljni izgled objekta, kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, reč je o radovima na tekućem održavanju objekta, za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju. U drugom slučaju, ukoliko se u konkretnom slučaju vrši promena krovnog pokrivača, u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije, reč je o radovima na investicionom održavanju objekta, koji se vrše na osnovu rešenja o odobrenju izvođenja radova iz čl.145. Zakona. Moguće je da u konkretnom slučaju ima osnova za primenu člana 29., stav 14 Pravilnika o sprovođenju objedinjene procedure elektronskim putem:
Ako se radi o sanaciji, adaptaciji ili rekonstrukciji objekta iz člana 133. stav 2. tačka 9) Zakona kojimsu predviđene mere zaštite kulturnih dobara, u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita nepokretnog kulturnog dobra, nadležni organ bez odlaganja dostavlja organu, odnosno organizaciji nadležnoj za zaštitu nepokretnih kulturnih dobara, idejni projekat i izdato rešenje iz stava 4. ovog člana kroz CIS.
Član 113, stav 2, tačka 9) Zakona o planiranju i izgradnji obuhvata objekte u granicama nepokretnih kulturnih dobara od izuzetnog značaja i kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne i prirodne baštine, objekte u zaštićenoj okolini kulturnih dobara od izuzetnog značaja sa određenim granicama katastarskih parcela i objekte u zaštićenoj okolini kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne i prirodne baštine, objekte u zaštićenim područjima u skladu sa aktom o zaštiti kulturnih dobara (osim pretvaranja zajedničkih prostorija u stan, odnosno poslovni prostor u zaštićenoj okolini kulturnih dobara od izuzetnog značaja i kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine), kao i objekte u granicama nacionalnog parka i objekte u granicama zaštite zaštićenog prirodnog dobra od izuzetnog značaja (osim porodičnih stambenih objekata, poljoprivrednih i ekonomskih objekata i njima potrebnih objekata infrastrukture, koji se grade u selima). Knez-Mihailova ulica predstavlja prostornu kulturno-istorijsku celinu od izuzetnog značaja u skladu sa Rešenjem Zavoda za zaštitu spomenika kulture grada Beograda na osnovu rešenja Zavoda br. 177/4 od 6.4. 1064. godine i Odluke objavljenje u Službenom glasniku SRS br. 14/79.
Ipak, smatramo da u konkrentom slučaju nema osnova da se za sanaciju krova zahteva i izdavanje lokacijskih uslova.
U skladu sa čl.2.tač.24) i 24a) Zakona o planiranju i izgradnji:
24) pomoćni objekat jeste objekat koji je u funkciji glavnog objekta, a gradi se na istoj parceli na kojoj je sagrađen ili može biti sagrađen glavni stambeni, poslovni ili objekat javne namene (garaže, ostave, septičke jame, bunari, cisterne za vodu i sl.).
Članom 88. Zakona o planiranju i izgradnji propiasno je da je vlasnik katastarske pracele kojoj je promenjena namena iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište dužan da plati naknadu za promenu namene zemljišta pre izdavanja građevinske dozvole. Iz citiranog člana zakona proizilazi da nije potrebno da se izvrši promena namene zemljišta za potrebe izdavanja rešenja o odobrenju izvođenja radova iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji.