Oblast: Sva pitanja
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Predmetna materija nije regulisana odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskim aktima donetim na osnovu tog Zakona, već Zakonom o državanju stambenih zgrada.
Naime, članom 6. Zakona o državanju stambenih zgrada ("Službeni glasnik RS" broj 44/95, 46/98 i 88/11) propisano je da popravka ili zamena krovne konstrukcije, krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori) predstavljaju radove na održavanju stambene zgrade čijim izvođenjem se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline. U članu 9. Zakona propisano je da se radovi na održavanju stambene zgrade izvode na osnovu odluke organa upravljanja stambenom zgradom, dok sredstva za održavanje stambene zgrade obezbeđuju vlasnici stanova i drugih posebnih delova zgrade. Članom 24. Zakona o državanju stambenih zgrada regulisano je da troškove održavanja stambene zgrade snose vlasnici stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade srazmerno učešću površine svojih stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade u površini svih stanova i drugih posebnih delova u zgradi, prema stvarno učinjenim troškovima.
Kada je zakonom kojim se uređuje zaštita od požara utvrđena obaveza pribavljanja saglasnosti na tehničku dokumentaciju u pogledu mera zaštite od požara, investitor dostavlja nadležnom organu glavni projekat zaštite od požara, kroz objedinjenu proceduru.
Način podnošenja zahteva i postupak odlučivanja po podnetom zahtevu regulisani su članom 37. i 38. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Tekst Pravilnika možete pronaći ovde.
Postupanje nadležnog organa po prijemu zahteva za izdavanje građevinske dozvole regulisano je članom 17. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. U skladu sa citiranim članom Pravilnika, nadležni organ proverava ispunjenost formalnih uslova za postupanje po tom zahtevu, odnosno proverava da li je:
- nadležan za postupanje po zahtevu;
- podnosilac zahteva lice koje može biti investitor te vrste radova u skladu sa Zakonom;
- zahtev podnet u propisanoj formi i da li sadrži sve propisane podatke;
- uz zahtev priložena sva dokumentacija propisana Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona;
- uz zahtev priložen dokaz o uplati propisane takse i naknade.
U stavu 2. istog člana propisano je da provera ispunjenosti formalnih uslova obuhvata i proveru da li su podaci navedeni u izvodu iz projekta, koji je sastavni deo zahteva za izdavanje građevinske dozvole, u skladu sa izdatim lokacijskim uslovima.
Ukoliko nadležni organ utvrdi da neki od navedenih uslova nije ispunjen, donosi zaključak o odbacivanju zahteva (uz navođenje svih nedostataka), dok u suprotnom bez odlaganja, pribavlja od organa nadležnog za poslove državnog premera i katastra izvod iz lista nepokretnosti za nepokretnost koja je predmet zahteva.
Nedoumice u pogledu ispunjenosti uslova u vezi sa izvodom iz projekta trebalo bi rešavati na osnovu analize usklađenosti dostavljenog izvoda sa odredbama člana 33. Pravilnika o sadržini, načinu i postupku izrade i način vršenja kontrole tehničke dokumentacije prema klasi i nameni objekata (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 23/15 i 77/15).
Napominjemo da mišljenje Pozivnog centra, kao ni bilo koje drugo mišljenje, nije pravno obavezujuće, te da je svaki nadležni organ odgovoran za svoje postupanje u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji i drugim važećim propisima. Takođe napominjemo da Pozivni centar nije namenjen za davanje instrukcija za postupanje u konkretnim slučajevima.
Članom 99. Zakona o planiranju i izgradnji regulisana su pitanja u vezi sa otuđenjem, razmenom i davanjem u zakup i pribavljanjem građevinskog zemljišta u javnoj svojini. Otuđenje poljoprivrednog zemljišta u javnoj svojini nije predviđeno odredbama Zakona o planiranju i izgradnji.
Izvesno ostupanje od navedenog pravila predviđeno je jedino u članu 83. stav 2. Zakona, kojim je propisano da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane Zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu Zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.
Ukoliko je u konkretnom slučaju stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena namena predmetnog zemljišta u građevinsko zemljište, mišljenja smo da je moguće sprovesti proceduru njegovog otuđenja u skladu sa odredbama člana 99. Zakona o planiranju i izgradnji i Uredbe o uslovima pribavljanja i otuđenja nepokretnosti neposrednom pogodbom, davanja u zakup stvari u javnoj svojini i postupcima javnog nadmetanja i prikupljanja pismenih ponuda (“Službeni glasnik Republike Srbije” broj 24/12, 48/15 i 99/15), bez obzira na činjenicu da li je organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava. Ukoliko je predmetno zemljište i dalje evidentirano kao poljoprivredno, a pritom nije stupio na snagu planski dokument kojim je promenjena njegova namena u građevinsko zemljište, mišljenja smo da se nisu stekli propisani uslovi za sprovođenje postupka otuđenja tog zemljišta.
Članom 158. stav 4. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se upotrebna dozvola izdaje za ceo objekat ili za deo objekta koji predstavlja tehničko-tehnološku celinu i može se kao takav samostalno koristiti. Ukoliko su u konkretnom slučaju ispunjeni navedeni uslovi, odnosno ukoliko se izgrađeni deo objekta (prizemlje) može samostalno koristiti, mišljenja smo da je moguće izdati upotrebnu dozvolu samo za taj deo objekta.
Dokumentacija koju je potrebno priložiti uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole propisana je članom 158. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 42. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.
Ukoliko biste naknadno podnosili zahtev za izdavanje upotrebne dozvole za podrumske prostorije, u obavezi ste da sprovedete isti postupak kao i za izdavanje upotrebne dozvole za deo objekta u prizemlju. Upis bilo kog dela objekta u evidenciju katastra nepokretnosti (pa i podrumskih prostorija) sprovodi organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, po službenoj dužnosti, na osnovu pravosnažne upotrebne dozvole za taj deo objekta.
Članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se građevinska dozvola izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Ukoliko su navedeni uslovi ispunjeni, nadležni organ izdaje građevinsku dozvolu rešenjem, u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva. Članom 136. stav 3. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se na rešenje o građevinskoj dozvoli može izjaviti žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja. Ukoliko u navedenom roku ne bude izjavljena žalba, rešenje o građevinskoj dozvoli postaje pravosnažno.
Iz Vašeg pitanja proizlazi da je nastuplia pravosnažnost rešenja o građevinskoj dozvoli, kao i da je izvršena prijava radova. U tom slučaju, investitor ima pravo da realizuje radove u svemu u skladu sa izdatom građevinskom dozvolom, a sva treća lica su u obavezi da se uzdrže od bilo kojih aktivnosti kojim ga ometaju u realizaciji njegovih prava.
Ukoliko se neko poziva na ugovor čije odredbe su u suprotnosti sa pravosnažnom građevinskom dozvolom, prava iz takvog ugovora može da ostvaruje na osnovu odluke nadležnog suda donete u odgovarajućem sudskom postupku.
Napominjemo da ostvarivanje prava iz takvog ugovora ne predstavlja materiju koja je regulisana odredbama Zakona o planiranju i izgradnji i podzakonskih akata donetih na osnovu tog Zakona.
Članom 19. stav 1. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa ("Službeni list SFRJ" broj 6/80 i 36/90 i "Službeni list SRJ" broj 29/96) propisano je da pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu.
Iz Vašeg pitanja proizlazi da u konkretnom slučaju Vi imate pravo svojine na stanu na spratu, kao i na tavanu, dok je drugo lice vlasnik poslovnih prostorija, odnosno lokala.
Međutim, kada je reč o zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi, vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine na njima, što je propisano u članu 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa.
Definisanje zajedničkih delova zgrade je predmet odredaba Zakona o održavanju stambenih zgrada. U članu 2. propisano je da se stambenom zgradom, u smislu Zakona, smatra zgrada namenjena stanovanju, kao i zgrada u kojoj je najmanje jedan poseban deo namenjen stanovanju i sa njom čini građevinsku i funkcionalnu celinu. Članom 6. Zakona definisan su zajednički delovi stambene zgrade, čijim održavanjem se sprečava ili otklanja opasnost po život i zdravlje ljudi, odnosno kojima se obezbeđuje sigurnost korisnika zgrade i okoline, pri čemu je u tački 1. propisano da tu, između ostalog, spadaju krovna konstrukcija, krovni pokrivač i drugi elementi krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori).
U članu 17. stav 3. Zakona o održavanju stambenih zgrada propisano je da skupština zgrade, saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, donosi odluke koje se odnose na investiciono održavanje zgrade.
Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakona o održavanju stambenih zgrada, vlasnik posebnog dela zgrade može doneti odluku o izvođenju radova u okviru tog dela zgrade bez pribavljanja saglasnosti vlasnika drugih posebnih delova u okviru zgrade. Međutim, odluka o izvođenju radova na investicionom održavanju zajedničkih delova zgrade donosi se saglasnošću članova skupštine kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.
U konkretnom slučaju, možete samostalno sprovesti proceduru za pribavljanje odgovarajuće dozvole za izvođenje radova u okviru posebnih delova zgrade čiji ste vlasnik (stan na spratu i tavanske prostorije). Izvođenje radova na promeni namene prostorija uz izvođenje građevinskih radova vrši se na osnovu rešenja kojim se odobrava izvođenje tih radova, koje izdaje organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole, u skladu sa članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji. Postupak izdavanja rešenja kojim se odobrava izvođenje radova, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 145. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 28. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.
Za izvođenje radova na zameni krovne konstrukcije i krovnog pokrivača, neophodno je pribaviti saglasnost vlasnika više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade.
Članom 2. tačka 6. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da je površina javne namene prostor određen planskim dokumentom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene ili javnih površina za koje je predviđeno utvrđivanje javnog interesa, u skladu sa posebnim zakonom (ulice, trgovi, parkovi i dr.). U tački 9. istog člana propisano je da je regulaciona linija ona linija koja razdvaja površinu određene javne namene od površina predviđenih za druge javne i ostale namene.
Imajući u vidu citirane odredbe Zakona o planiranju i izgradnji, površina javne namene za svako konkretno područje utvrđuje se u planskom dokumentu, a regulaciona linija razdvaja tu površinu od drugih površina.
U cilju utvrđivanja granica regulacije postojećih ulica o kojima je reč, sugerišemo Vam da izvršite uvid u važeći planski dokument (plan generalne regulacije, odnosno plan detaljne regulacije) koji obuhvata predmetnu površinu.
Za izgradnju svih vrsta objekata (izuzev pomoćnih i ekonomskih) neophodno je pribaviti rešenje o građevinskoj dozvoli.
Postupak izdavanja građevinske dozvole, kao i dokumentacija koju je potrebno priložiti, definisani su članom 135. Zakona o planiranju i izgradnji i članom 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Navedene propise možete pronaći na sajtu http://gradjevinskedozvole.rs, u okviru Sekcije „Propisi“.
Članom 158. stav 2. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole izdaje rešenjem upotrebnu dozvolu (a ne organ koji je izdao građevinsku dozvolu, kako je navedeno u Vašem pitanju). U najvećem broju slučajeva, organ koji je izdao građevinsku dozvolu biće nadležan za njeno izdavanje i u vreme podnošenja zahteva za izdavanje upotrebne dozvole, ali u slučaju izmene propisa, može doći i do promene nadležnosti u tom delu.
Ukoliko je reč o objektu koji je izgrađen u granicama nacionalnog parka (osim porodičnih stambenih objekata, poljoprivrednih i ekonomskih objekata i njima potrebnih objekata infrastrukture, koji se grade u selima), mišljenja smo da je za izdavanje upotrebne dozvole za predmetni objekat nadležno Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, u skladu sa članom 133. stav 2. tačka 9. Zakona o planiranju i izgradnji.