Oblast: Sva pitanja
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Potrebno je da pribavite informaciju o lokaciji koju nadležni organ jedinice lokalne samouprave izdaje na osnovu važećeg planskog dokumenta.
Vrsta zemljišta (građevinsko ili poljoprivredno) i planirana namena su od značaja za ostvarivanje prava na gradnju. Da li je u konkretnom slučaju potrebna preparcelacija radi formiranja građevinske parcele ceni nadležni organ jedinice lokalne samouprave.
Pravo korišćenja građevinskog zemljišta nije pravo podobno za izdavanje građevinske dozvole, stoga je potrebno pre pribavljanja građevinske dozvole izvršiti konverziju u pravo svojine.
Nakon toga potrebno je u sistemu elektronske objedinjene procedure pribaviti prvo, Lokacijske uslove a potom i Rešenje o građevinskoj dozvoli
Zahtev za izdavanje Lokacijskih uslova a potpom i građevinske dozvole možete podneti ovde:
https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home.
Dokumentacija koja se nadležnom organu dostavlja uz zahtev propisana je u članu 6. (za Lokacijske uslove) i članu 16. (za građevinsku dozvolu) Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem (Sl. glasnik RS br. 113/2015).
Potrebno je uz zahtev priložiti punomoćje na osnovu kojeg je vaša kompanija kao pravno lice ovlašćena da zastupa inostranu kompaniju u postupku izgradnje objekata pred nadležnim organima u Srbiji, kao i punomoćje kojim vas zakonski zastupnik vaše kompanije ovlašćuje da u ime i za račun te inostrane kompanije vi možete podnositi zahteve u elektronskom sistemu objedinjene procedure.
U tom slučaju na pitanje u sistemu da li ste vi kao lice koje elektronskim potpisom overava zahtev zakonski zastupnik ili ovlašćeno lice, potrebno je označiti opciju "ovlašćeno lice".
Potrebno je u elektronskom sistemu objedinjene procedure podneti zahtev za izdavanje građevinske dozvole koji možete naći ovde:
https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home.
Dokumentacija koja se nadležnom organu dostavlja uz zahtev propisana je članu 16. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem (Sl. glasnik RS br. 113/2015)
Prilikom podnošenja zahteva za izdavanje lokacijskih uslova prilaže se dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi i naknadi za Centralnu evidenciju objedinjenih procedura.
Centralni informacioni sistem automatski generiše broj računa, poziv na broj i iznos naknade koja se plaća za Centralnu evidenciju objedinjenih procedura. Obrazac uplatnice koji generiše sistem možete odštampati i iskoristiti u cilju plaćanja naknade u banci ili pošti.
Kada je reč o administrativnoj taksi koja se plaća za podnošenje zahteva, ne postoji jedinstveni iznos, kao ni broj računa niti poziv na broj. Zbog toga je neophodno obratiti se nadležnom organu radi dobijanja informacije o tome.
Prilikom podnošenja usaglašenog zahteva ne dostavlja se dokumentacija podneta uz zahtev koji je odbačen, niti se ponovo plaća administrativna taksa i naknada (ukoliko je plaćena prilikom podnošenja prvobitnog zahteva).
U Uputstvu o formatima elektronskih dokumenata i njihovom dostavljanju u CEOP-u, koje je donelo Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, na stranama 5. i 6. definisano je da ukoliko je grafički deo tehničke dokumentacije u .dwg ili .dwf formatu digitalno potpisan, nema potrebe da se dostavlja i u .pdf formatu. Tekst Uputstva možete pronaći posredstvom sledećeg linka:
Shodno citiranoj odredbi Uputstva, ukoliko je grafički deo tehničke dokumentacije dostavljen samo u .dwg ili .dwf formatu, nadležni organ bi trebalo da izvrši proveru da li je isti digitalno potpisan i, ukoliko utvrdi da jeste, ne bi trebalo da zahteva isti fajl i u .pdf formatu. Kada je reč o proveri da li je .dwg ili .dwf fajl potpisan validnim elektronskim potpisom, ukoliko nadležni organ nema instaliranu licenciranu verziju AutoCad-a, potrebno je instalirati „alatku“ koja omogućuje pregled digitalno potpisanih dokumenata u dwf/dwfx formatu. Preporuka za besplatnu verziju jedne od „alatki“ nalazi se na sledećoj stranici: http://xpsviewer.com/
Ukoliko se radi o zameni portala u postojećim otvorima radi se o tekućem (redovnom) održavanju i u tom slučaju se primenjuje član 144. Zakona o planiranju i izgradnji. Za izvođenje takvih radova nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa za gradnju odnosno akt za izvođenje radova. Investitor izvođenja tih radova – vlasnik lokala dužan je da prijavi nadležnom organu svoju nameru da izvodi te i takve radove, nakon čega nadležni organ podnosiocu zahteva izdaje odgovarajuće obaveštenje.
Ukoliko se radi o zameni portala uz proširenje postojećih otvora u tom slučaju primenjuje se član 145. Zakona o planiranju i izgradnji jer se radi o investicionom održavanju, adaptaciji ili eventualno rekonstrukciji (u zavisnosti od obima planiranih radova). Investitor izvođenju ovih radova može pristupiti nakon izdavanja rešenja o odobrenju izvođenja radova od strane nadležnog organa.
Postupak je u okviru objedinjene procedure i pokreće se putem elektronskog sistema na sledećem linku: https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home
Uz zahtev za izdavanje rešenja o odobrenju za izvođenje radova u skladu sa čl. 145 Zakona o planiranju i izgradnji dostavlja se u digitalnoj formi sa odgovarajućim digitalnim potpisom: idejni projekat odnosno tehnički opis i popis radova, dokaz o vlasništvu nepokretnosti u smislu čl. 135 Zakona ali ne i List nepokretnosti RGZ (List nepokretnosti nadležni organ pribavlja po službenoj dužnosti u toku postupka), dokaz o uplati odgovarajućih taksi i naknada kao i ostala dokumentacija koja je, u zavisnosti od slučaja, predviđena u čl. 28 Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem. Ukoliko nadležni organ u toku postupka utvrdi da je za izvođenje planiranih radova neophodno prethodno pribaviti uslove za projektovanje i priključenje od imalaca javnih ovlaščenja, uputiće investitora da pre pokretanja ovog postupka pribavi lokacijske uslove.
Pre početka bilo kakvog postupka potrebno je da se upoznate sa pravilima (i obavezama) utvrđenim Zakonom o planiranju i izgradnji i Zakonom o održavanju stambenih zgrada. Osim toga, potrebno je utvrditi da li predmetna zelena površina predstavlja parcelu koja pripada stambenoj zgradi ili ne, koja je namena te površine tako što ćete pribaviti informaciju o lokaciji.
U skladu sa članom 104 st. 2 Zakona o planiranju i izgradnji potrebno je da RGZ SKN upiše pravo svojine na predmetnoj parceli u korist svih vlasnika posebnih delova zgrade (stanova i poslovnih prostora) srazmerno površini posebnih delova zgrade koje ta lica imaju u svojini, naročito stoga, što shodno čl. 135 Zakona o planiranju i zgradnji pravo korišćenja u konkretnom slučaju nije podobno pravo za pribavljanje građevinske dozvole.
Po izvršenom upisu prava svojine na zemljištu u korist vlasnika stanova, potrebno je da zaključite odgovarajući ugovor sa Skupštinom stanara zgrade uz saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade, u skladu sa odredbama Zakona o održavanju stambenih zgrada, na osnovu kojeg biste mogli steći legitimaciju za podnošenje zahteva za izdavanje građevinske dozvole.
Vaša namera da proširite svoj lokal i na delu označene površine predstavlja dogradnju postojeće stambene zgrade i iz tih razloga je potrebna saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade.
Ukoliko se utvrdi da su svi ovde navedeni uslovi ostvarljivi predlažemo da krenete u proceduru pribavljanja dokumentacije potrebne za dogradnju ovog objekta.
U elektronskom sistemu Centralne evidencije objedinjene procedure, za sada, nije predviđena kategorija preduzetnika kao investitora, stoga je potrebno da prijavu podnesete u svojstvu pravnog lica, jer ta opcija jedino omogućava podnošenje prijave sa podacima o matičnom broju i poreskom identifikacionom broju.
Razmena parcela koju ste predložili Opštini, ne može se realizovati dok prethodno ne izvršite preparcelaciju radi odvajanja površina javne namene i tek pošto se u Katastru izvrši provođenje Projetka preparcelacije i formira posebna kat. parcela predviđena za izgradnju saobraćajnice i građevinska/e parcela/e za izgradnju objekta. Dakle, i pored toga što izrada Projekta preparcelacije zahteva znatna finansijska sredstva, u vašem slučaju Projekat preparcelacije je nužan prethodni uslov bez kojeg se ne može.
Ukoliko se u toku preparcelacije pokaže da bi u sastav građevinske parcele u kojoj vi imate veću površinu, ušla I kat. parcela čiji je nosilac prava javne svojine Opštine, potrebno je za izradu i provođenje Projekta preparcelacije pribaviti i saglasnost nadležnog organa Opštine.
U svom pitanju niste naveli da li je na predmetnoj parceli upisano pravo korišćenja u vašu korist, te ukoliko jeste tada je potrebno svakako da pre ili posle provođenja preparcelacije izvršite konverziju u pravo svojine pred RGZ SKN ukoliko se radi o slučaju za koji se radi konverzija bez naknade ili ako se radi o slučaju na koji se primenjuju odredbe Zakona o pretvaranju prava korišćenja na građevinskom zemljištu u pravo svojine uz naknadu, pred nadležnim organom uprave.
Nakon pravnosnažnosti rešenja o provođenju Projekta preparcelacije znaće se o kojim površinama za razmenu se radi, i tada se može krenuti u razmenu sa Opštinom. Napominjemo da se razmenom u ovom slučaju smatra i pribavljanje nepokrentosti u javnoj svojinu u smislu odredbi čl. 99. st. 21 Zakona o planiranju i izgradnji, da se ova razmena sa Opštinom može sprovesti i na osnovu sporazuma sa vlasnikom građevinskog zemljišta (sa vama pod uslovom da ste umesto prava korišćenja upisali u Katastru pravo svojine) u skladu sa čl. 99 st. 20 Zakona o planiranju i izgradnji te da je u skladu sa istom odredbom Opština u obavezi da način razmene – pribavljanja kao i sam postupak u ovakvim slučajevima reguliše svojim opštim aktom – Odlukom o načinu i postupku raspolaganja neizgrađenim građevinskim zemljištem.
Ukoliko Opština još uvek nije uskladila postojeći opšti akt kojim je regulisan postupak raspolaganja neizgrađenim građevinskim zemljište u javnoj svojini sa odredbama čl. 99 Zakona o planiranju i izgradnji ili ukoliko ne postoji spremnost nadležnih organa Opštine da se realizuje razmena nepokretnosti u konkretnom slučaju, u tom slučaju može se u postupku ispravke granica susednih parcela pribaviti uz naknadu (koju biste vi platili) deo građevinske parcele koji pripada opštini.
U takvoj situaciji, nakon što ste i vi upisali pravo svojine, nakon što je formirana građevinska parcela u čiji sastav ulazi vaša parcela sa većom površinom i parcela sa upisanim pravom javne svojine Opštine sa manjom površinom, potrebno je postupati u skladu sa čl. 68 i čl. 100 Zakona o planiranju i izgradnji.
Ne postoji pravni osnov za pretvaranje privremene građevinske dozvole u “stalnu” građevinsku dozvolu.
U slučaju objekata za koje je izdata privremena građevinska dozvola shodno čl. 4 st. 2 Zakona o ozakonjenju objekata (Sl. glasnik RS br. 96/2015) potrebno je da podnesete zahtev u redovnom postupku izdavanja upotrebne dozvole, nakon pravnosnažnosti rešenja o upotrebnoj dozvoli u javnoj evidenciji za upis prava na nepokretnostima kod RGZ SKN izvršiti upis prava svojine na tom objektu.
Zahtev se podnosi elektronskim putem u Centralnoj evidenciji objedinjene procedure – link: https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/Public/Home.