Oblast: Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta
Na ovoj stranici možete pronaći odgovore na neka od do sada postavljenih pitanja u vezi sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji. Pitanja i odgovori su sistematizovani prema redosledu podnaslova iz Zakona. Omogućeno je i vršenje pretrage pitanja i odgovora po ključnim rečima. Ukoliko ne nađete odgovor koji ste tražili, možete nam poslati vaše pitanje preko stranice za postavljanje pitanja.
Pitanja i odgovore po oblastima u PDF formatu možete preuzeti na sledećoj stranici: PDF-ovi po oblastima.
Doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava se za objekte javne namene u javnoj svojini, objekte komunalne i druge infrastrukture, proizvodne i skladišne objekte, podzemne etaže objekata visokogradnje (prostor namenjen za garažiranje vozila, podstanice, trafostanice, ostave, vešernice i sl.), osim za delove podzemne etaže koje se koriste za komercijalne delatnosti, otvorena dečja igrališta, otvorene sportske terene i atletske staze, saglasno članu 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji.
Shodno tome, za proizvodne objekte se ne plaća naknada za sve delove koji su u funkciji neke od napred citiranih namena.
Doprinos za uređenje građevinskog zemljišta se plaća za garažu koja je pomoćni objekat u funkciji glavnog objekta, izuzev ako je reč o podzemnoj etaži objekta visokogradnje (shodno članu 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji).
Potrebno je napraviti uvid u Odluku o utvrđivanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta lokalne samouprave kako bi se utvrdilo na koji način se vrši obračun doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta za potkrovlje koje je adaptirano.
Shodno čl.97. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, i druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom, a svojim pojedinačnim aktom može predvideti dodatne pogodnosti za plaćanje doprinosa za objekte od posebnog značaja za razvoj jedinice lokalne samouprave. Ne mogu se predvideti umanjenja iznosa doprinosa za objekte stanogradnje, osim po osnovu propisanom u stavu 5. ovog člana, kao i za objekte socijalnog stanovanja kod kojih je investitor Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.
Da, potrebno je najpre rešiti pitanje plaćanja doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, odnosno naplatiti doprinose za uređenje građevinskog zemljišta (razliku u ceni između stambenog i poslovnog) za deo objekta koji se iz stambenog menja u poslovni.
Promena namene poljoprivrednog u građevinsko zemljište
Zemljište mora biti određeno zakonom ili planskim dokuemntom kao građevinsko zemljište kako bi se na njemu vršila izgradnja objekta.
Postupak promene namene zemljišta na inicijativu potencijalnog investitora nije regulisan važećim propisima.
Shodno tome, mišljenja smo da se potencijalni investitor može obratiti organu jedinice lokalne samouprave, nadležnom za donošenje planskih dokumenata, sa predlogom za promenu namene iz poljoprivrednog u građevinsko zemljište.
Objedinjena procedura
Postupak pribavljanja dozvole za gradnju propisuje Pravilnik o postupku sprovođenja obedinjene procedure („Sl. glasnik RS“, br.22/2015).
Lokacijski uslovi
Za uslove izgradnje na katastarskoj parceli, investitor podnosi nadležnom organu jedinice lokalne samouprave zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.
Članom 6. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisano je šta se prilaže od dokumentacije uz zahtev za izdavanje lokacijskih uslova.
Troškovi se sastoje od republičke administrativne takse, koja je propisana Zakonom o republičkim administrativnim taksama, kao i od stvarnih troškova za pribavljanje uslova od imalaca javnih ovlašćenja (javnih preduzeća), koje utvrđuje svaki od imalaca javnih ovlašćenja posebno.
Shodno čl. 13. Uredbe o lokacijskim uslovima („Sl.glasnik RS“, br.35/2015), nadležni organ i imalac javnih ovlašćenja su obavezni da na svojoj internet stranici objave iznose stvarnih troškova za izdavanje i objavljivanje lokacijskih uslova i uslova za projektovanje i priključenje prema klasi i nameni objekta, kao i da informacije o izmeni visine tih stvarnih troškova bez odlaganja ažuriraju.
Građevinska dozvola
Član 15. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure propisuje postupak za izdavanje građevinske dozvole, odnosno spisak dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za idavanje građevinske dozvole.
Uz zahtev se prilaže dokaz o uplaćenoj administrativnoj taksi za podnošenje zahteva i donošenje rešenja o građevinskoj dozvoli.
Za objekte za koje je propisano plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, sastavni deo zahteva za izdavanje građevinske dozvole je i izjašnjenje podnosioca o načinu plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao i sredstvima obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate, za objekte čija ukupna bruto razvijena građevinska površina prelazi 200 m2 i koji sadrži više od dve stambene jedinice.
Investitor koji dostavi odgovarajuće sredstvo obezbeđenja plaćanja ima pravo da iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta isplati u najmanje 36 mesečnih rata, a onaj koji plaća naknadu jednokratno, pre podnošenja prijave radova, ima pravo na umanjenje u iznosu od najmanje 30%, u skladu sa odlukom jedinice lokalne samouprave.
Shodno čl.97. tav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, i druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom, a svojim pojedinačnim aktom može predvideti dodatne pogodnosti za plaćanje doprinosa za objekte od posebnog značaja za razvoj jedinice lokalne samouprave. Ne mogu se predvideti umanjenja iznosa doprinosa za objekte stanogradnje, osim po osnovu propisanom u stavu 5. ovog člana, kao i za objekte socijalnog stanovanja kod kojih je investitor Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.
Shodno navedenom, jedinice lokalne samouprave imaju mogućnost da daju duži period otplate od 36 meseci, ali nisu u obavezi da to učine.
Shodno čl.97. Zakona o planiranju i izgradnji, sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli jeste iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Shodno čl.22. Pravilnika o postupku sprovođenja objedinjene procedure, na rešenje o građevinskoj dozvoli podnosilac zahteva može izjaviti žalbu u o roku od osam dana od dana dostavljanja.
Na rešenje o građevinskoj dozvoli koje donosi nadležno ministarstvo, odnosno nadležn organ autonomne pokrajine, ne može se izjaviti žalba, ali se tužbom može pokrenuti upravni spor.
Ukoliko investitor nije iskoristio ostavljeni rok za žalbu, ne postoji druga mogućnost da se utiče na sadržinu rešenja o građevinskoj dozvoli, osim izmene rešenja o građevinskoj dozvoli (čl.142. Zakona o planiranju i izgradnji), iz razloga propisanih zakonom.
Shodno čl. 172. Zakona o planiranju i izgradnji, nadzor nad izvršavanjem odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona, vrši ministarstvo nadležno za poslove urbanizma i građevinarstva.
Nadležni organ obračunava doprinos u skladu sa rešenjem o građevinskoj dozvoli. Shodno čl.97. Zakona o planiranju i izgradnji iznos doprinosa je sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli.
Važeći pravilnik koji propisuje ovu materiju jeste Pravilnik o klasifikaciji objekata („Sl. glasnik RS“, br.22/2015). Pravilnikom o klasifikaciji objekata propisuje se klasifikacija objekata prema nameni, funkcionalnim i strukturalnim karakteristikama i stepenu uticaja na okruženje, s obzirom na rizike vezane za izgradnju i eksploataciju.
Takođe,
Shodno čl.97. stav 7. Zakona o planiranju i izgradnji, skupština jedinice lokalne samouprave opštim aktom utvrđuje zone i vrste namena objekta iz stava 2. ovog člana, iznose koeficijenata zone i koeficijenata namene, kriterijume, iznos i postupak umanjivanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta posebna umanjenja iznosa doprinosa za nedostajuću infrastrukturu kao i uslove i način obračuna umanjenja iz stava 5. ovog člana, i druge pogodnosti za investitore, metod valorizacije u slučaju plaćanja u ratama kao i druga pitanja od značaja za obračun i naplatu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, u skladu sa ovim zakonom, a svojim pojedinačnim aktom može predvideti dodatne pogodnosti za plaćanje doprinosa za objekte od posebnog značaja za razvoj jedinice lokalne samouprave. Ne mogu se predvideti umanjenja iznosa doprinosa za objekte stanogradnje, osim po osnovu propisanom u stavu 5. ovog člana, kao i za objekte socijalnog stanovanja kod kojih je investitor Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.
Shodno čl.97. stav 7. ovog zakona, potrebno je napraviti uvid u Odluku o utvrđivanju doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta lokalne samouprave kako bi se utvrdilo na koji način se vrši obračun doprinosa u konkretnom slučaju, odnosno da li se obračun razlikuje u slučaju da se objekat klasifikuje kao poslovni objekat ili hotel.
Shodno čl.142. Zakona o planiranju i izgradnji:
Po izdavanju rešenja o građevinskoj dozvoli, investitor, u skladu sa novonastalim finansijskim i drugim okolnostima, izmenama u dostupnosti komunalne i druge infrastrukture, radi usaglašavanja sa projektom za izvođenje i iz drugih razloga, može podneti zahtev za izmenu građevinske dozvole. Ako u toku izgradnje, odnosno izvođenja radova, nastanu izmene u odnosu na izdatu građevinsku dozvolu, glavni projekat, odnosno projekat za građevinsku dozvolu, investitor je dužan da obustavi gradnju i podnese zahtev za izmenu građevinske dozvole".
Izmenom u smislu stava 1. ovog člana smatra se svako odstupanje od položaja, dimenzija, namene i oblika objekta, kao i drugih parametara i uslova utvrđenih u građevinskoj dozvoli, odnosno izvodu iz projekta.
Uz zahtev iz stava 1. ovog člana prilaže se novi projekat za građevinsku dozvolu, odnosno separat projekta za građevinsku dozvolu koji se menja.
Ako izmene iz stava 2. ovog člana nisu u saglasnosti sa izdatim lokacijskim uslovima, nadležni organ će u objedinjenoj proceduri od imaoca javnih ovlašćenja pribaviti izmenjene uslove i u skladu sa njima doneti rešenje po zahtevu investitora.
Ako organ nadležan za izdavanje građevinske dozvole utvrdi da su nastale izmene u skladu sa važećim planskim dokumentom i lokacijskim uslovima, doneće rešenje o izmeni građevinske dozvole u roku od pet radnih dana od dana prijema uredne dokumentacije.
Odredba ovog člana koja se odnosi na izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli usled promena u toku građenja shodno će se primenjivati i na izmenu odobrenja za izgradnju i glavnog projekta potvrđenog u skladu sa odredbama Zakona o planiranju i izgradnji ("Službeni glasnik RS", br. 47/03 i 34/06), kao i na izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli izdatoj po odredbama ranije važećih zakona kojima je uređivana izgradnja objekata, kada je u skladu sa tim rešenjem započeta izgradnja objekta.
Shodno čl.97. ovog zakona, iznos doprinosa se utvrđuje rešenjem o izdavanju građevinske dozvole tako što se osnovica koju čini prosečna cena kvadratnog metra stanova novogradnje u jedinici lokalne samouprave, odnosno gradskoj opštini, prema poslednjim objavljenim podacima organa nadležnog za poslove statistike, pomnoži sa ukupnom neto površinom objekta koji je predmet gradnje, izraženom u metrima kvadratnim, i sa koeficijentom zone i koeficijentom namene objekta koje utvrđuje jedinica lokalne samouprave.
Takođe, shodno čl.98. ovog zakona, iznos, način plaćanja doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta i sredstvo obezbeđenja u slučaju plaćanja na rate su sastavni deo rešenja o građevinskoj dozvoli.
Shodno navedenom, u rešenju o izmeni građevinske dozvole biće utvrđen novi iznos doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.
Kao što je u pitanju konstatovano, članom 97. stav 8. Zakona o planiranju i izgradnji propisano je da se doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta ne obračunava za proizvodne i skladišne objekte. Imajući u vidu definiciju objekta propisanu Zakonom o planiranju i izgradnji, ukoliko se radi o proizvodnom objektu koji, zajedno sa pomoćnim prostorijama, čini fizičku i funkcionalnu celinu sa jedinstvenom (proizvodnom) namenom, ceo objekat bi trebalo tretirati na jedinstven način, odnsno ne bi trebalo obračunavati doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta.